Législation
Le mandat ne vaut que pour les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Arrêt important.
Lorsqu'un copropriétaire donne un pouvoir à un tiers de le représenter pour l'assemblée générale, ce pouvoir ne vaut que pour les décisions préalablement inscrites à l'ordre du jour.
La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.
Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière :
- régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;
- capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.
Les faits
Les copropriétaires d’un local commercial d’un immeuble parisien reçoivent la convocation de l’assemblée générale du syndicat avec un ordre du jour, bien sûr, déterminé.
Ne pouvant y assister, ils souhaitent malgré tout participer et donnent mandat pour y être représenté.
Cependant, à réception du procès-verbal, ils constatent que l’ordre du jour a été complété après sa notification et qu’au surplus, leur mandataire a voté favorablement pour la résolution ajoutée illégalement au cours de l’assemblée.
Ils décident alors d’engager une action judiciaire en nullité de la résolution litigieuse, au motif que :
- l’ordre du jour ne peut être complété, dès lors que le délai de 21 jours (article 9 du décret du 17 mars 1967) est entamé ;
- le mandat qu’ils avaient remis à leur mandataire ne valait que pour l’ordre du jour notifié régulièrement aux copropriétaires et qu’en conséquence, ils n’étaient pas liés par le vote de leur mandataire à l’égard du syndicat sur la question ajoutée au cours de l’assemblée générale.
Compte tenu de ces irrégularités manifestes, ils se retrouvaient, en regard de cette résolution, qualifiés de « copropriétaires défaillants », c’est-à-dire absents (et non représentés), et ils retrouvaient ainsi la capacité de contester judiciairement cette résolution !
La décision de la Cour de Cassation
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a fait droit à la demande de ces copropriétaires :
"Attendu que la convocation contient l’ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale ; qu’un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour….
Attendu que pour déclarer la demande irrecevable, l’arrêt retient que la résolution contestée par les consorts L., qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l’unanimité des copropriétaires et, que l’action prévue par l’article 42 (de la loi du 10 juillet 1965) n’est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur mandataire, en faveur de la résolution contestée ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés ;"
Conclusion et conseils
Cet arrêt vient utilement rappeler les obligations respectives :
- au mandataire à l’égard de son mandant : il ne peut aller au-delà de ce que le titulaire dispose comme droit ;
- du syndicat vis-à-vis des copropriétaires : plus précisément dans ce dernier cas il s’agit du rôle majeur du président de séance, sans bien sûr oublier l’obligation de conseil de la part du syndic professionnel !
En effet, c’est au président que revient la charge d’une tenue régulière de l’assemblée générale du syndicat (article 15 du décret du 17 mars 1967).
Il ne doit donc, ni de son chef, ni sur demande d’un copropriétaire, ajouter une résolution à l’ordre du jour, et prendre encore plus de précautions dès lors que ce ne sont pas les copropriétaires en personne qui sont présents à cette assemblée.
L’irrégularité d’une assemblée générale pour défaut de scrutateurs, ne peut être contestée que par un copropriétaire opposant ou défaillant
Confirmation de jurisprudence
Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut s'opposer à une irrégularité concernant le scrutateur.
La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.
Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.
La capacité de contestation n’en demeure pas moins limitée, lorsqu’elle concerne la désignation du bureau, comme le rappelle la Cour de Cassation.
Voyons ensemble ce qui est imposé en matière de désignation des scrutateurs (I) avant d’en analyser les conséquences (II).
I. Scrutateurs : faculté ou obligation de le désigner ?
L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit désigner :
- un président, chargé de veiller au bon déroulement de cette réunion du syndicat des copropriétaires, de constater la régularité des délibérations et de contrôler le procès-verbal ainsi que la feuille de présence ;
- un secrétaire, tenu de rédiger en fin de séance l’original du procès-verbal ;
- un ou plusieurs scrutateurs, s’il y a lieu. Cette fonction consiste à assister le président de séance dans sa mission.
Il résulte de ce texte que si les deux premiers postes se révèlent impératifs, le scrutateur peut être facultatif.
Il est donc impératif de se reporter au règlement de copropriété, qui constitue la « loi des parties ».
Il organise le fonctionnement du syndicat des copropriétaires et peut imposer certaines dispositions lors de la tenue de l’assemblée générale.
Il convient donc de se reporter à cette convention, afin de déterminer si elle impose la présence d’un ou plusieurs scrutateurs lors de chaque assemblée générale.
II. Capacité à agir en annulation d’une assemblée générale au motif du manque d’un scrutateur
Si le règlement de copropriété prévoit la présence de scrutateur(s) au bureau de l’assemblée générale et définit leur nombre exact ou minimum, cela doit être scrupuleusement respecté par le président de séance, faute de quoi l’assemblée générale expose la copropriété à une action judiciaire en annulation dans son ensemble.
Un immeuble en copropriété tient son assemblée générale au cours de laquelle un scrutateur est élu à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.
L’un des copropriétaires ayant voté favorablement cette question, mais s’apercevant a posteriori que le règlement de copropriété impose deux scrutateurs, assigne le syndicat de copropriétaires en nullité de l’assemblée générale.
La Cour de Cassation confirme la décision rendue par la juridiction inférieure dans l’arrêt n° 16 - 28651 du 12 avril 2018 :
« Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants et relevé que la décision désignant un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété, avait été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés dont la SCI, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;»
Les juges font une application stricte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute action contestant une décision d’assemblée générale, et se prescrivant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, ne peut être introduite que par un copropriétaire opposant ou défaillant. Le copropriétaire qui a engagé l’action en nullité a voté pour la résolution désignant le seul scrutateur.
Si la nullité avait été reconnue, alors toute l’assemblée devait être annulée, et pas simplement la résolution.
Les juges de 1ère instance et d’appel n’ont pas suivi le copropriétaire demandeur qui considérait que « faute d’avoir proposé le vote d’un deuxième scrutateur, la notion d’opposant ou défaillant à une résolution proposée n’a pas de sens ».
Cette décision comporte un double intérêt, celui de souligner l’importance pour :
- le président de séance de détenir le règlement de copropriété, et de connaître les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ayant trait à la tenue de l’assemblée générale. Il ne doit pas hésiter à solliciter, en cas de doute, le syndic s’il est présent ;
- un copropriétaire présent ou représenté de s’opposer à toute question qui lui paraitrait suspecte, s’il envisage une action judiciaire en annulation, afin de ne pas agir en vain.