Législation
Saisie immobilière : la Cour de Cassation considère que le syndicat peut poursuivre la saisie tant que le copropriétaire n’a pas payé les frais accessoires au jugement
Arrêt important en matière de saisie-immobilière
Tant que le débiteur n'a pas payé les frais de justice, considérés comme des frais accessoires, la saisie-immobilière peut se poursuivre
Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.
Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.
I Dette du copropriétaire et frais accessoires de procédure
Le jugement de 1ère instance ou l’arrêt de la cour d’appel détaille les sommes dues par le copropriétaire débiteur
Il s’agit de la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux charges courantes ou pour travaux qui n’ont pas été payées.
A cette somme s’ajoutent des frais de procédure appelés frais accessoires, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles qui dispose que :
« … les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »
Ces frais correspondent à la mise en œuvre de la saisie immobilière qui implique immédiatement des frais importants pour faire établir le procès-verbal descriptif, les diagnostics et le cahier des conditions de vente nécessaires pour procéder à la vente aux enchères.
Ils sont rarement inférieurs à 3.500 € et peuvent atteindre plus de 7.000 €.
Quelquefois ils sont plus importants que la créance proprement dite du syndicat des copropriétaires.
Des copropriétaires condamnés attendent parfois le dernier moment pour exécuter le jugement et payer leur dette en principal (correspondant exclusivement aux charges dues) alors que la procédure de saisie est en cours et quelque fois même la date des enchères arrêtée.
Ce paiement mettait alors fin à la procédure et le syndicat conservait à sa charge les frais de l’exécution forcée dont la procédure avait débutée.
Le syndicat, représenté par son syndic, se sentait alors totalement démuni et « floué » par cette attitude préjudiciable financièrement pour le syndicat.
II La saisie peut se poursuivre tant que la dette et les frais accessoires n’ont pas été payés
Dans le cas jugé, un copropriétaire débiteur est assigné par le syndicat des copropriétaires, en vue de la saisie immobilière de son lot. La dette principale ayant été déclarée éteinte par son paiement pendant le délai consenti par le juge de l’exécution, le copropriétaire estimait ne plus rien devoir.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 23313 du 7 décembre 2017 s’est prononcée en la matière et a interprété l’article L118-8 du code des procédures civiles d'exécution :
« Attendu qu'il résulte de ce texte, que les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette …. le créancier saisissant, ….. est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière … tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais ».
Les frais de procédure de saisie sont l’accessoire de la dette et sont donc soumis au même régime de recouvrement forcé : la vente aux enchères peut donc être poursuivie même si le copropriétaire débiteur n’est plus redevable que de ces frais annexes.
Autrement dit, le syndicat est fondé à maintenir son action en recouvrement tant que l’accessoire (justifié) n’est pas apuré.
Cela devrait mettre fin au comportement de certains copropriétaires défaillants de mauvaise foi qui ne paient que les charges et au dernier moment avant la vente aux enchères, pensant laisser à la charge du syndicat les autres frais liée à l’organisation de la saisie immobilière.
La carence du syndic n’a pas besoin d’être généralisée, il suffit que les difficultés entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires soient insurmontables et paralysent la gestion de la copropriété
Apport d'une précision importante concernant la notion de carence du syndic.
La carence du syndic n'est pas obligatoirement généralisée pour que soit nommé un administrateur provisoire.
La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.
La faute du syndic permet d’engager sa responsabilité en cas de préjudice et si le demandeur (copropriétaire(s) ou syndicat des copropriétaires) obtient gain de cause, le juge peut lui allouer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. En pratique, ces actions sont généralement engagées lorsque la copropriété s’est « débarrassée » du syndic (en le révoquant en cours de mandat ou en désignant un autre syndic à la fin de son mandat).
La notion de carence permet, quant à elle, de faire désigner un administrateur provisoire, alors même qu’il n’a pas été mis fin au mandat du syndic en titre (article 49 du décret de 1967). Cette procédure implique d’avoir, au préalable, mis en demeure le syndic d’accomplir l’obligation concernée (sauf urgence à faire réaliser certains travaux).
L’administrateur provisoire peut être désigné en justice pour différentes raisons : copropriété dépourvue de syndic (article 47 du décret de 1967) , ou copropriété dotée d’un syndic mais empêché de remplir ses fonctions (maladie, décès) ou en situation de carence (article 49).
La carence est appréciée au cas par cas par les juges.
La jurisprudence apporte une précision utile ici, à savoir que la carence n’implique pas nécessairement une négligence généralisée de la part du syndic, mais elle suppose des difficultés suffisamment graves pour justifier la désignation d’un administrateur provisoire, notamment lorsqu’il s’agit de diligences importantes et que la copropriété est en droit d’attendre normalement de son syndic.
Or, de nombreuses copropriétés sont confrontées à des syndics peu diligents, qui tardent parfois de manière importante et préjudiciable, à mettre en exécution leurs obligations : absence de convocation à l’assemblée annuelle, absence de réponse aux membres du conseil syndical pour obtenir des informations ou documents (malgré le délai d’1 mois qui leur est imposé sous peine de pénalités), absence d’initiative face à des travaux pourtant urgents…
Si la nécessité d’en passer par un juge pour faire désigner un administrateur provisoire peut dissuader les copropriétaires, elle peut s’avérer néanmoins utile pour permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.
Bien entendu, dans la mesure où l’inexécution ou la mauvaise exécution par le syndic de ses obligations entraîne un préjudice pour un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont en droit d’en réclamer réparation en justice dans le cadre d’une action en responsabilité contre le syndic.