L’ASIB-UNARC est l’association régionale membre de l’UNARC qui a en charge la Région Alsace-Lorraine.
ASIB veut dire Association des Syndics Immobiliers Bénévoles. En fait l’ASIB s’occupe depuis longtemps aussi d’assister les conseils syndicaux des copropriétés gérées par un syndic professionnel.
La contribution de l’ASIB est très intéressante pour au moins deux raisons :
-
l’ASIB fait vraiment le tour de TOUS les problèmes actuels de la copropriété (tour « épuisant » d’ailleurs tant ses problèmes sont nombreux) ;
-
L’ASIB part des problèmes du « terrain ».
Voici, cette contribution :
La copropriété et son avenir
L’État français a toujours mis en avant la notion de propriété, chaque Français ayant vocation à devenir propriétaire, parce que devenir propriétaire donne le sentiment de devenir membre d’une une caste supérieure.
Le Français entend essentiellement, par cette notion, la propriété individuelle, c'est-à-dire une maison avec un espace privatif extérieur (jardin). Pendant plusieurs décennies, la volonté d’une propriété individuelle adaptée à son goût a pu se concrétiser en partant de plusieurs critères :
-
S’éloigner de l’air pollué des villes
-
Disposer d’un grand terrain pour y mettre une maison spacieuse
-
Bénéficier d’un prix du foncier bas ; impôts fonciers bas
-
Bénéficier d’un coût de construction abordable.
-
Disposer d’un ou plusieurs véhicules (faible coût du carburant)
Au fil des années, la situation s’est largement dégradée :
-
Terrains constructibles se raréfiant
-
Coût du foncier devenu exorbitant
-
Vente de parcelles plus étroites avec un voisinage trop proche.
-
Volonté des municipalités de ne pas étendre à l’infini les espaces constructibles qui nécessitent des voiries à construire et des branchements onéreux.
-
Augmentation de la durée et du coût des déplacements individuels.
-
Nécessité de se rapprocher de son lieu de travail et des transports collectifs.
La copropriété est donc devenue, au fil des années et pour des raisons de convenance et économiques un mode d’habitat plus recherché. Mais il s’agit peu d’un mode d’habitat choisi, car il nécessite un état d’esprit communautaire, un esprit copropriétaire, que les occupants ne manifestent pas souvent, fuyant la réalité d’une obligation de vie communautaire, réalité qu’ils estiment désagréable. La copropriété n’est pas en bonne santé, ce depuis longtemps, comme en témoigne l’abondance du contentieux. Le nombre de documents publiés à son sujet, le nombre d’associations traitant uniquement de la copropriété, le nombre de revues traitant des problèmes qui s’y rattachent, mettent bien en exergue les difficultés de la gestion d’un immeuble en copropriété.
Pourquoi la copropriété d’aujourd’hui en est-elle arrivée à un tel niveau de complexité dans sa gestion qui, dans des cas en constante augmentation, l’amène à des difficultés financières qui la mettent en grande difficulté, voire à sa dégradation.
La copropriété: les textes
Deux textes essentiels constituent le statut de la copropriété, la loi du 10.7.1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes ont constitué l’évolution normale d’une législation qui trouve son origine dans l’article 664 du code abrogé par la loi du 28 juin 1938, à laquelle se sont substitués la loi du 10.7.1965 et son décret d’application du 17 juillet 1967.
Mais ces deux textes ne sont pas les seuls qui s’appliquent à la copropriété puisque le Code de la construction et de l’habitation, le code de la santé publique, de la consommation, le code civil et pénal, le code des assurances, etc…traitent tous de la copropriété.
Pour ce qui concerne les obligations résultant des textes fixant le statut de la copropriété, on peut, après tant d’années passées depuis 1965/1967 avancer le constat que leur application n’est plus simple du tout :
-
de très nombreuses modifications sont venues enrichir la loi et le décret initiaux ;
-
ces modifications/adjonctions nécessitent, pour leur compréhension et leur application des décisions jurisprudentielles avec de multiples commentaires, qui ont construit une doctrine maintenant bien établie
-
le décret de 1967 comporte plus d’articles que la loi de 1965
-
les articles de ce décret pourraient utilement intégrer la loi, ce qui éviterait cette intolérable gymnastique qui renvoie d’un texte à l’autre, en créant un canevas un peu plus lisible
-
la complexité de la loi de 1965 est telle qu’il a fallu créer pour sa meilleure compréhension une « commission relative à la copropriété » dont le but est « de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l’application de la loi de 1965 et de rechercher les solutions propres à les aplanir »
-
à tout cela s’ajoute le règlement de copropriété, souvent mal rédigé, peu clair, souvent obsolète, certains s’appuyant encore sur la loi de 1938, que les copropriétaires et leur syndic refusent souvent de modifier pour des motifs purement financiers
-
toutes ces règles ne sont pas susceptibles de sanctions en cas de non-application, sauf par une assignation en justice, avec des décisions qui souvent ne règlent rien
-
la gestion est souvent tellement hasardeuse que le législateur s’est trouvé contraint d’insérer dans la loi des articles relatifs aux copropriétés en difficultés et aux procédures à adopter pour une prise en charge de la remise en ordre administrative et financière de ces copropriétés.
De ce fait, les copropriétés se dégradent et se trouvent contraintes de faire un signalement à des autorités extérieures, comme les Maires, qui leur apportent, sous conditions, prêts et subventions pour une remise en état. On relève à ces occasions que ces copropriétés sont gérées par des syndics professionnels qui tardent à aviser ces autorités alors que les taux d’impayés, souvent chroniques, dépassent largement 30 voire 40%, ne jouant pas là leur obligation de conseil.
Les acteurs de la copropriété
a) les copropriétaires :
- une fois en place, dans leur appartement, à l’écart du monde, ils évitent de participer à la vie de la « communauté « : absence aux assemblées, les plus concernés se contentant de donner un pouvoir – au syndic -, ce qui donne des votes souvent tronqués.
- les assemblées sont souvent mal préparées, longues, ennuyeuses, les résolutions adoptées parfois sans beaucoup de réflexion. On a vu un syndic pro élaborer un ordre du jour avec près de 40 points à traiter, qu’il n’a pu mener au bout.
- on approuve les comptes sans réserve et on donne le quitus sans savoir ce que cela signifie…De là vient que certaines copropriétés sont devenues des « copropriétés en difficultés »
- la complexité de la loi sur la copropriété la met hors de portée de sa compréhension par un copropriétaire moyen, ce qui nuit à la cohésion de l’ensemble, surtout avec un syndic mal formé.
- on relève que des copropriétés entières « craignent » véritablement leur syndic professionnel et sont atteintes d’un véritable « syndrome de Stockholm » à l’égard de leur syndic.
- a contrario des copropriétaires engagés estiment que leur syndic « s’est approprié » leur copropriété et qu’ils passent plus de temps à s’opposer à leur syndic qui ne répond jamais à leurs demandes et aux copropriétaires qui le soutiennent envers et contre tout, qu’à vivre tranquillement dans leur appartement.
- La grande question est de savoir comment vaincre la résistance des copropriétaires et les inciter à s’impliquer dans la vie et la gestion de leur immeuble et à inciter les syndics à s’intéresser à leur travail de gestionnaire…
b) le syndic :
Le « professionnel »
- le syndic, lorsqu’il est qualifié de professionnel, a pour mission de gérer avec compétence et transparence.
- or ce terme est dénué de sens, lorsque l’on sait que si un candidat syndic doit avoir aujourd’hui un certain niveau de diplôme, il n’a aucune obligation de formation professionnelle. Et cela se ressent dans un très grand nombre de cas.
- on nous signale régulièrement des syndics qui ne laissent pas aux copropriétaires la possibilité de s’exprimer en assemblée, allant même jusqu’à l’agression verbale devant les autres copropriétaires, dépouillant ainsi les copropriétaires de leurs droits.
- nous constatons tous que nombre de syndics adaptent la loi à leur façon et l’imposent comme une vérité face à des copropriétaires ignorants et surtout passifs.
- le syndic – et surtout les grosses sociétés de gestion- sont en réalité plus des sociétés financières que de véritables gestionnaires travaillent dans l’intérêt des copropriétaires.
- les contrats de syndics sont de véritables contrats d’adhésion qui assujettissent les copropriétaires.
Le « bénévole »
- nombre de copropriétés sont reprises par des copropriétaires en raison de l’insuffisance professionnelle ou de l’absence dans la copropriété de leur syndic professionnel en exercice.
- malheureusement, leur manque parfois total de formation nuit à leur efficacité et constituent même un danger.
- certains d’entre eux pensent que l’on peut se former sur le tas – via internet, par exemple -. Un de nos adhérents novices nous quitte après un an, en nous remerciant de notre aide, parce qu’il estime en avoir suffisamment appris pour qu’il puisse gérer seul sans assistance. On le reverra sous peu.
- l’imprécision dans leurs convocations ou PV dont ils s’inspirent sur internet amène à des conflits internes.
- certains éprouvent gêne – parfois honte – à demander conseil.
- par contre et curieusement, des copropriétés préfèrent un « mauvais » professionnel à un copropriétaire et un conseil syndical investit.
Le syndicat coopératif :
- une des solutions peu évoquées et peu mises en œuvre est la gestion par l’intermédiaire d’un syndicat coopératif, dont le fonctionnement nécessite la participation active des membres du conseil syndical. C’est la solution qui demande un investissement et une formation. Mais c’est une solution à la qualité éprouvée. Il y a peu d’incitation à mettre en place cette formule. La formule a longtemps inspiré des craintes puisqu’elle ne pouvait être adoptée qu’à la majorité de l’article 26 de la loi, qui dépossédait ainsi les copropriétaires de leur qualité, précisément, de propriétaires.
Autres formes de gestion :
- nombre de copropriétés s’autogèrent sans même savoir qu’il existe des textes régissant la gestion d’une copropriété
- on voit même des particuliers gérer plusieurs copropriétés dans lesquelles ils ne possèdent aucun lot.
- la naissance – encore très fragile – de l’auto promotion (habitat participatif) peut permettre une gestion sous forme de S.C.I.A. Cette nouvelle expression de la vie en commun, permet dès le départ le choix de ses «co-occupants», en offrant à terme un turn over réduit, un meilleur contrôle et donc une plus grand stabilité dans l’immeuble avec des occupants ayant fait un choix de vie bien établi avant le démarrage de la construction. Mais un véritable canevas juridique reste à établir, pour éviter de retomber dans le statut de la copropriété.
c) le conseil syndical
- est actuellement le seul rouage qui permette un lien efficace entre copropriétaires et syndic.
- un constat : dans nombre de cas, les copropriétaires ignorent que la mise en place d’un conseil syndical est obligatoire, il n’y a donc pas de conseil syndical élu, et on relève que le syndic n’a pas attiré l’attention des copropriétaires sur cette obligation.
- Si les membres du conseil syndical ont bien été élus, on omet de rappeler que celui-ci doit élire en son sein un président, personne auquel la loi offre un pouvoir important, ne serait-ce que celui de convoquer une assemblée en cas de défaillance ou d’empêchement du syndic. Et un conseil syndical sans président est un atout pour les syndics professionnels.
- dans trop de cas, le conseil syndical est inefficace, parce que dispersé, non convoqué pour des réunions de travail par son président, souvent « convoqué » par le syndic et aux ordres de celui-ci, dont il donc est le porte-parole, ce par facilité, par incompétence et manque d’implication.
- les comptes-rendus de l’activité du conseil syndical ne sont pas souvent actés. Donc peu de trace de leurs efforts dans les archives.
- le syndic joue parfois un rôle habile de dénigrement d’un conseil syndical actif vis-à-vis des copropriétaires, donc de déstabilisateur des membres de ce conseil.
- le conseil syndical n’a pas la personnalité morale et à ce titre ne peut avoir qu’un rôle limité s’il n’a pas l’appui des copropriétaires.
- le conseil syndical peut aussi se prendre pour un organe ultra directif, qui fait barrage à toute velléité de contestation des copropriétaires et devient, en quelque sorte, face à l’inertie des autres copropriétaires, un syndic bis, retirant quelques « avantages » matériels ou financier de sa position.
- de même, au sein du conseil, il y a parfois conflit entre les conseillers et le président. Toujours nuisible pour la copropriété
- on lit souvent que pour être membre d’un conseil syndical il faut s’investir et avoir de la « bonne » volonté. C’est très insuffisant, car, bien au contraire, il faut avoir aujourd’hui une formation qui permette d’accomplir au mieux les fonctions capitales d’assistance et de contrôle du syndic. Cette formation doit être aussi bien juridique que technique et comptable.
En effet, trop de vérifications des comptes annuels, par exemple, consistent en une simple vérification de la conformité des factures et des relevés bancaires. Pas d’investigations sur les contrats de syndics, pas de vérification des contrats d’assurance, d’entretien, de livraison de fioul, etc…
De là un rapport quasi constant de la régularité des comptes d’où découlent en assemblée leur approbation et le quitus entier et sans réserve pour le syndic
Autres intervenants dans la copropriété
a) le géomètre expert :
Dans certaines copropriétés, nous avons constaté des anomalies importantes dans la rédaction des règlements de copropriété : lors d’une mise en copropriété, un local commun qui contient tous les compteurs de l’immeuble a été affecté à un appartement à cause d’une absence de vérification sur place tant du syndic que du géomètre, tandis que la véritable cave est devenue un petit local commun sans intérêt, créant ainsi un point de contestation.
Dans un autre immeuble neuf, le syndic FONCIA annonce six ans après la livraison des appartements que le règlement de copropriété comporte des anomalies, à savoir que le géomètre a omis d’imputer à certains lots des charges d’ascenseur. La responsabilité du géomètre est entière, celle du syndic tout autant, car il aurait dû s’apercevoir de cette anomalie dès le premier arrêté de charges. De ce fait, le délai préfix prescrit par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 est forclos.
b) le notaire :
-Dans un règlement de copropriété, il est précisé que le câble sera géré par la société « est-vidéo » cédée ensuite à Numéricable, ce que n’ont pas vu les acheteurs, créant un point de friction pour les abonnés au satellite et les occupants sans télévision qui refusent de payer pour un service dont ils n’ont pas l’utilité. Rôle du notaire ?
-De même on peut se demander comment une vente dans un immeuble ancien peut intervenir avec un règlement issu de la loi de 1938.
-Souvent, dans le cas d’une mutation, le notaire invite le syndic à ne pas utiliser la procédure d’opposition par acte extra judiciaire, proposant verbalement un règlement amiable, avec toutes les conséquences qui peuvent en résulter pour les parties.
-Des notaires se trouvent dans l’incapacité d’établir rapidement les documents de vente et bien des acquéreurs confessent qu’ils n’ont pas reçu de règlement de copropriété.
[Note de l’ARC : sans compter les ventes réalisées par les notaires en l’absence de syndic...]
c) La justice :
- il existe des organismes ou sociétés qui s’érigent en médiateurs. Nous avons été contactés par une ancienne magistrate qui nous a proposé d’intervenir dans notre association à cet effet. Or nos associations pratiquent d’une manière générale et constante ce type d’intervention.
- le conciliateur de justice joue parfois ce rôle, sans connaître les règles de droit régissant la copropriété.
- Autre constat : peu d’avocats sont formés à la copropriété. Cette affirmation se base sur certains mémoires qui nous sont adressés et qui témoignent d’un manque de connaissance de cette spécialité.
- les juges devraient également être mieux formés pour gérer les conflits en copropriété. Le nombre de conflits qui doivent aller jusqu’en cassation n’est pas acceptable.
D’une manière générale, la justice est trop régulièrement sollicitée pour des conflits mineurs qui même s’ils ne sont pas toujours conformes à la procédure sont sans aucun effet sur la bonne marche de la copropriété. Exemple : annulation judiciaire de l’assemblée d’une importante copropriété à la suite de l’assignation d’un copropriétaire grincheux, parce le PV n’a pas pu être rédigé immédiatement, convocation d’une deuxième AG avec les mêmes points et frais supplémentaires inutiles
QUE FAUDRAIT-IL DONC CHANGER ?
La loi de 1965 est elle encore efficace ? :
- non, elle est trop lourde, trop compliquée, trop touffue, on est renvoyé d’un article à l’autre, de la loi de 1965 au décret ou au CCH. Elle apparaît aujourd’hui comme faite sur mesure pour les syndics professionnels - qui l’interprètent à leur façon, à leur avantage - et plus du tout pour les copropriétaires.
- sa complexité provient de son enrichissement régulier par de nouvelles adjonctions de textes. Cette complexité la met hors de portée de nombre de copropriétaires.
- si la loi de 1965 n’était pas aussi compliquée dans sa compréhension, il n’y aurait pas nécessité d’une commission relative à la copropriété avec des recommandations explicatives concernant la façon d’appliquer les articles de la loi et du décret. Et les professionnels éludent souvent les directives qui y sont données sous le prétexte que ce ne sont que des « Recommandations ».
- effectivement, une copropriété de trois lots ne peut se gérer comme une copropriété de 100 ou 300 lots principaux. Une petite copropriété, pour attrayante qu’elle soit au départ, présente cependant de nombreux inconvénients : en cas de défaillance d’un copropriétaire pour raison de non-paiement de provisions de charges, la copropriété se trouve vite en difficultés. Pour une copropriété à deux lots, on a vu un magistrat annuler une assemblée parce qu’un président de la réunion n’avait pas été désigné. On peut en conclure que ce type de décision est tout à fait excessif.
- l’aspect comptable est un des grands soucis des copropriétaires : le législateur a voulu unifier les normes comptables des copropriétés avec un évident souci de transparence. Or, le constat qui ressort de nos investigations associatives est qu’un très grand nombre de copropriétés gérées par un bénévole ignore l’existence de ce texte ou en néglige l’existence. Cela est dû à la nécessité de disposer d’un logiciel comptable, au coût non négligeable, tant au moment de l’achat que pour le suivi. Mais aussi, avoir imposé cette méthode à partir de 10 lots principaux et d’un montant de budget « prévisionnel » n’est pas judicieux alors que les copropriétés, notamment nouvelles, ont de moins en moins de factures de fonctionnement collectif à régler. Peu de copropriétaires, également, comprennent et sont en mesure d’analyser le contenu des annexes, dans lesquelles un comptable astucieux – ou pas très honnête – peut alors introduire n’importe quoi.
- certains syndics – professionnels non adhérents à un syndicat – ont mis en œuvre la comptabilité officielle en faisant voter par l’assemblée générale l’achat d’un logiciel comptable, avec une participation par lot de 10 €uros. Récupérant ainsi un large bénéfice. Et dans l’indifférence générale, les copropriétaires « comprenant » et estimant que « ce n’était pas beaucoup ». Pourquoi pas aussi participer à l’achat du code de la copropriété !
- le compte au nom de la copropriété : le syndic bénévole doit obligatoirement ouvrir un compte au nom de la copropriété pour qu’il n’y ait pas mélange entre ses avoirs personnels et ceux de la copropriété. Il en est normalement de même pour le syndic professionnel qui peut néanmoins solliciter de l’assemblée la dispense d’ouverture d’un compte que nom du syndicat des copropriétaires. Nous avons déjà écrit à ce sujet à l’ex Ministre du logement, affirmant qu’il s’agissait là d’un détournement habile tant de l’esprit que de la lettre du texte (art.18 loi de 1965). Celui-ci – Benoist Apparu – a, avec une grande naïveté, du fait que beaucoup de copropriétés accordent la dispense d’ouverture d’un compte séparé, signalé que les copropriétés accordaient régulièrement cette dispense sans problème. Il ignorait manifestement – et bien naïvement - que les syndics, FONCIA notamment, rédigent ainsi – de façon lapidaire - leur ordre du jour : « dispense d’ouverture d’un compte séparé ».
Cette société semble totalement méconnaitre le contenu de la recommandation n° 14 de la commission relative à la copropriété sur le libellé de la question à l’ordre du jour relative à l’ouverture ou non d’un compte séparé….qui « recommande au syndic de libeller la question à inscrire à l’ordre du jour de manière à faire apparaître le droit, pour les copropriétaires, d’opter pour l’ouverture ou la non-ouverture du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ».
Aucun choix n’est donc laissé aux copropriétaires qui, pour avoir un compte à eux, doivent payer une « surprime », ce que la loi n’autorise pas. La seule ressource reste aujourd’hui le changement de syndic.
- Les travaux
- l’organisation en volumes semble totalement à exclure, car encore plus complexe que celle régie par la loi de 1965. De nombreuses difficultés résultent de cette forme d’organisation, comme l’assurance de l’immeuble ou la répartition des charges.
Nous avons déjà eu à intervenir à cet égard.
Les syndics :
Professionnels :
a) les syndicats professionnels mettent en place des labels, créent de nouvelles entités pour améliorer l’image d’une profession fortement critiquée, à juste titre, pour ses manquements multiples et nombreux, plus intéressée par la possibilité de maîtriser l’aspect financier que la gestion au bénéfice et dans l’intérêt des copropriétaires ; ces tentatives pour instaurer des procédures de certification destinées à redorer des blasons bien ternis démontrent l’impuissance des professionnels de l’immobilier à clarifier leur profession et à disposer notamment de personnels compétents.
b) cette affirmation est confirmée par l’implication de plus en plus forte sur le marché de la gestion immobilière de grands groupes qui rachètent peu à peu les petites agences immobilières, gardant à leur tête le titulaire de la carte professionnelle jusqu’à sa retraite, et imposent à partir de là aux copropriétés leurs méthodes, sans tenir compte du caractère spécifique des immeubles et de leurs propriétaires. Ces concentrations ne se font pas dans l’intérêt des copropriétaires, qui, heureusement commencent enfin à s’en rendre compte.
c) la création d’un ordre des syndics est à exclure sans réserve. Un ordre n’apportera rien, n’entraînera pas une meilleure gestion et tout particulièrement lorsque ce sont des groupes qui « s’emparent » des copropriétés, mettant en place des principaux de copropriété qui n’ont pas toujours la formation utile, qui dans tous les cas appliquent la politique de leur société qui, comme nous le disions, n’est pas compatible avec l’intérêt des copropriétaires. Les syndics ont aujourd’hui « une aptitude professionnelle », particulièrement floue, puisqu’ils peuvent exercer sans aucune formation professionnelle, d’où une opposition formelle à la création d’un ordre sans un diplôme de nature juridique délivré par une faculté (droit).
d) le syndic est actuellement le mandataire du syndicat. Or, le constat navrant de cette position « dominante » est que cette possibilité lui ouvre la porte à toutes sortes de manœuvre ou manipulations : assemblées générales annuelles non tenues, assemblées bâclées, comptes non présentés dans les délais, travaux effectués sans autorisation, manœuvres de division pour régner sans partage, etc...
e) il faudra donc bien en arriver à la notion de prestation de service, donc avec une limitation de la mission actuelle du professionnel, avec des missions bien définies, au choix des syndicats de copropriétaires et selon l’importance de la copropriété et les décisions des assemblées.
f) le contrat de syndic professionnel est d’ailleurs celui d’un prestataire de service, puisqu’il comporte déjà toute une partie de prestations payantes.
g) à noter que les professionnels voudraient eux aussi pouvoir devenir des prestataires de services pour « vendre » sans limitation leurs services tant aux syndicats des copropriétaires qu’aux copropriétaires ; il faudra donc aussi engager une réflexion, en cas d’évolution du statut des syndics pour instaurer des garde-fous, des régulations, voire des contrôles, ce qui pourra se faire par exemple dans le cadre de commissions paritaires départementales et de commissions disciplinaires régionales, également paritaires.
Les Bénévoles :
a) la copropriété doit revenir aux copropriétaires, ce dont ils sont dépossédés dans le cadre actuel.
b) il faut en cesser avec l’idée que la gestion d’une copropriété par l’un de ses copropriétaires doit être limitée à quelques lots. Nous avons de nombreux bénévoles qui gèrent de 50 à 250 lots. Ce depuis des années. Sans problème ni difficulté majeure, à condition d’être accompagnés et de vouloir être accompagné.
Par contre trop de petites et moyennes copropriétés sont mal gérées par des copropriétaires sans implication.
c) d’où le projet de mise en place d’une formation organisée par voie règlementaire par nos associations.
d) développement du système du syndicat coopératif. Dans ce cas, le conseil syndical tient lieu de conseil d’administration.
Le syndicat des copropriétaires :
Il s’agit d’une entité juridique qui, dans bien des cas, n’assure ni n’assume son implication dans la gestion de la copropriété pas plus qu’elle n’assure la défense des intérêts de celle-ci et la protection du patrimoine de chaque copropriétaire. Donc quasi informelle dans les faits.
Cela en raison d’un étonnant désintérêt pour tout ce qui n’est pas privatif, d’une hésitation à s’impliquer par peur des responsabilités ou, plus prosaïquement, par crainte d’être trop pris.
Une société industrielle ou commerciale, quel que soit son statut, fonctionne avec un conseil d’administration, composé d’associés, qui a des responsabilités civiles et pénales non anodines et des pouvoirs pour contracter. Ce n’est pas le cas de la copropriété qui délègue ses pouvoirs à un personnage extérieur, le syndic.
Donc, pour un meilleur fonctionnement des copropriétés, on peut imaginer un conseil syndical disposant de la personnalité morale, avec des droits et obligations identiques, par exemple à ceux d’un syndic professionnel, dont le but serait d’assurer la défense des intérêts de ses membres, savoir les copropriétaires. En tout état de cause, compte tenu de l’inefficacité avérée du système actuel, il est nécessaire de réfléchir à mettre en place un véritable conseil d’administration (on peut lui conserver sa dénomination actuelle de conseil syndical) impliqué et susceptible de sanctions, au lieu d’un conseil syndical inerte, souvent inféodé au syndic, protégeant parfois des intérêts personnels.
La difficulté sera de trouver un système juridique nouveau qui n’oppose pas, comme aujourd’hui, syndicat des copropriétaires, conseil syndical et syndic.
Les copropriétés tendent vers une fragilité croissante. Tout d’abord, l’augmentation inéluctable des charges de fonctionnement et des travaux parfois négligés vont contraindre les copropriétaires et leurs organes de gestion et de contrôle, syndic et conseil syndical, à une réelle rigueur.
Lorsque la copropriété «entre en difficulté», souvent, d’après notre constat, du fait d’une « très »mauvaise gestion de son syndic, la première inquiétude des copropriétaires – un peu tardive - est la baisse de la valeur des appartements et de voir de ce fait des marchands de sommeil s’installer et rendre impossible toute cession. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne contrôle rien, car il n’est pas concerné par une vente et ne peut s’opposer à l’arrivée d’un perturbateur, qui peut mettre rapidement à mal l’équilibre global d’un immeuble. Ces situations possibles devraient permettent de réfléchir à l’avenir de la copropriété.
Il est donc temps, très sérieusement, d’envisager une solution juridique nouvelle pour un fonctionnement, un contrôle et donc une transparence plus réalistes de la copropriété.
Autres constats et propositions :
- la copropriété à deux est quasi-ingérable. Dans ce cas il faut que ce type de copropriété sorte du droit de la copropriété.
Le règlement de copropriété
- la copropriété, pour son fonctionnement, doit certes se référer légalement à la loi mais aussi au règlement de copropriété. Il est clair que nombre de règlement ne sont pas à jour, certains totalement obsolètes, même si les syndics s’y réfèrent, sans tenir compte des modifications de la loi de 1965 et du décret de 1967. Certains règlements fixent encore les conditions de médiation par des copropriétaires avec pouvoir de jugement définitif sans possibilité d’action en justice !.
Les modifications à entreprendre pour mettre à jour ce document sont toujours compliquées et onéreuses :
= tout règlement devrait pouvoir être mis à jour à tout moment pour que les copropriétaires puissent s’y appuyer sans erreur, comme cela se passe pour une modification de statuts pour une association.
= or, dans le cadre législatif d’aujourd’hui, si des mises à jour peuvent intervenir dans le cadre de l’article 49 de la loi, à la suite d’anomalies importantes dues, par exemple, au géomètre expert lors de la première rédaction ou encore au manque de réactivité du premier syndic. Mais lorsque le constat intervient hors des délais préfix de l’article 12 de la loi de 1965, les difficultés sont réelles.
Règles comptables et convocations aux AG
= les copropriétés dites petites (moins de dix lots) sont soumises aux mêmes règles que les autres, notamment comptables. Or le système comptable actuel, généralisé pour les copropriétés dites importantes » (donc à partir de 10 lots principaux) n’est pas compris pas une majorité de copropriétaires qui se gardent bien de manifester publiquement leur ignorance.
- l’assemblée générale annuelle – et non pas ordinaire – fait l’objet d’une facturation complémentaire si elle est tenue en dehors des heures dites ouvrables. Ces dispositions contractuelles doivent donc être considérées comme clauses léonines, car l’assemblée annuelle est une obligation.
- les mouvements bancaires figurent sur un compte qui n’appartient pas la copropriété, dont le contrôle échappe ainsi totalement aux copropriétaires. La difficulté est que nombre de copropriétaires ne comprennent toujours pas les conséquences du système imposé par les syndics professionnels.
- L’obligation d’ouverture d’un compte ouvert au nom du syndicat, sans faire mention du nom du syndic, sauf pour des raisons d’adresse, dont l’ouverture est sans cesse repoussée par un détournement de l’esprit de la loi, s’impose rapidement.
Les faux comptes dits individualisés, donnent aux copropriétaires l’impression qu’ils ont un compte qu’ils maîtrisent et qui, par un nouveau détournement, permet au syndic (professionnel) soit de prélever en toute illégalité des forfaits réguliers non justifiables qu’ils déposent sur leur compte, retardant ainsi délibérément les règlements de factures régulièrement payées par les copropriétaires. Donc, de ce fait, le fameux compte « pivot » perdure et cette tromperie – abus de confiance - est insupportable et punissable pénalement.
On relève d’ailleurs maintenant que certains syndics, en difficultés financières, ne règlent plus que parcimonieusement et tardivement les factures à leurs fournisseurs, pourtant payées par les copropriétaires. D’où une mise en grand danger de l’équilibre financier de ces copropriétés.
- les assemblées ne bénéficient pas de plus de clarté du fait de la complexité des majorités à mettre en œuvre par rapport à la décision à prendre. Lors des assemblées annuelles (et non pas ordinaires) il est prévu la possibilité de convoquer immédiatement une deuxième assemblée. Il nous paraît donc indispensable de modifier les conditions de décision des décisions de base, comme l’élection du syndic, et d’éviter de passer par le biais d’une deuxième assemblée dans la foulée en cas d’insuffisance du nombre de copropriétaires présents. Donc élection directe à la majorité de l’article 24 L.
- les assemblées sont très souvent convoquées dans l’après-midi – heures ouvrable- ce qu’acceptent les copropriétaires pour des raisons d’économie. D’où les absents en grand nombre et des pouvoirs sans nom. (voir supra)
- les délais de convocation à 21 jours, imposés sans concertation
avec les copropriétaires, permettent au syndic de convoquer
les A.G. parfois avec des délais d’un mois et demi, ce qui empêche astucieusement de permettre aux copropriétaires de faire porter certaines questions essentielles à l’ordre du jour.
- il nous a été signalé à plusieurs reprises que des assemblées annulées judiciairement étaient immédiatement reconvoquées avec le même ordre du jour, ce qui constitue un détournement manifeste de la décision de justice.
- l’obligation d’une convocation par LRAR constitue un frein à la bonne marche d’une assemblée. La lourdeur de la procédure et aussi les frais entraînés par une convocation, notamment pour les copropriétés importantes, constitue un frein à un travail collectif serein et éclairé. L’utilisation d’un envoi par internet faciliterait le travail, comme les convocations, le régime de la remise contre émargement restant d’actualité.
Mais il faudrait un réaménagement des tarifs postaux prévus.
Les travaux :
La loi exige que le syndic soumette aux assemblées la constitution d’un fonds de travaux. Bien souvent les copropriétaires estiment que lorsque les travaux se présenteront, ils seront en mesure de faire face à leurs obligations. Ce qui n’est jamais le cas, car il y a toujours un élément qui empêche de donner suite : décès, divorce, chômage, autres investissements..
De même aucun plan de travaux sur plusieurs années n’est établi ni chiffré. Certains copropriétaires refusent d’en entendre parler.
De là partent aussi les premiers incidents qui amènent les copropriétés à des difficultés qui deviennent vite insurmontables : la loi doit donc remédier à cela.
Les mutations de lots :
- Autre souci. Depuis la disparition du prorata temporis, les syndics ont trouvé une méthode plus facile :
= exemple vécu: un copropriétaire devient propriétaire d’un lot courant octobre 2011. Lors de la régularisation des charges en fin d’année, il s’aperçoit qu’on lui impute la dépense de chauffage depuis le 1er janvier 2011. Et le syndic explique sans vergogne que c’est le principe même de la disparition du proprata.
= certains syndics ne font plus d’opposition par huissier (ce qui explique l’exemple ci-dessus.) et « s’arrangent » (!) avec le notaire pour faire passer une pilule parfois bien amère pour celui qui doit, non plus enregistrer ou débourser une légère différence seulement mais bien prendre en compte des charges liquides et exigibles que le syndic auteur de l’état daté n’a pas répertorié. Mais les vendeurs abandonnent tout recours, heureux d’en avoir fini.
Le contrat de syndic professionnel :
Il devient vraiment de plus en plus un fourre-tout incompréhensible. Dans la plupart des copropriétés que nous connaissons, aucun copropriétaire ne le lit ; en parler – trop tard – en assemblée fait faire au moins la moue aux copropriétaires présents, mais surtout amène des regards de réprobation, car aborder le sujet retarde la fin de la réunion.
Le « nouveau » contrat proposé par l’arrêté du 19 mars 2010 est aujourd’hui complètement vidé de sa substance et sa complexité en a encore alourdi la compréhension.
Prenons l’obligation d’une assemblée générale annuelle (art 7 du décret) et revenons encore sur le fait que les syndics insèrent, dans tous leurs contrats, une prestation chiffrée, hors forfait, parce que l’assemblée se tient hors «heures ouvrables » ! Tous les copropriétaires ne peuvent se libérer en journée, car les heures ouvrables ne sont pas toujours des heures raisonnables. Donc, peu de présences avec l’amère constat que pour respecter la loi, il faut payer.
Les honoraires pour prestations particulières imposent aux syndicats des contraintes de fonctionnement liées au coût desdites prestations. Et c’est là que le syndic sort de son rôle de mandataire pour devenir prestataire d’un service payant. Ce qui est difficilement acceptable.
Le nouveau contrat de syndic de FONCIA comprend une clause commerciale qui empiète sur la vie privée et n’a rien à faire dans un document juridique. Mais FONCIA réitère. Rappelons pour mémoire le fameux €uro prélevé trimestriellement au titre des provisions sur charges au bénéfice d’une association.
Le syndic prélève des honoraires pour suivi technique lors des travaux malgré la présence d’un maître d’œuvre.
Ne parlons pas du coût de l’état daté !
Le contrat de copropriétaire syndic :
Est-il vraiment juridiquement utile ?
C’est comme s’il y avait nécessité d’avoir un contrat de président d’association.
La Justice :
La copropriété crée un contentieux exceptionnel :
- soit du fait de copropriétaires grincheux qui veulent prouver qu’ils ont quelque connaissance du droit de la copropriété et assignent : exemple : un PV n’a pas été fait le soir même parce les membres du « bureau » sont partis immédiatement, d’où annulation de l’AG qui s’était cependant déroulée sans problème. D’où reconvocation et frais inutiles pour une deuxième assemblée identique à la première.
- les copropriétaires consultent parfois le conciliateur de justice, dont les connaissances dans ce domaine sont très réduites.
- peu d’avocats ont une réelle connaissance du droit de la copropriété et surtout de la gestion pratique. Certains mémoires à ce sujet sont édifiants.
- les juges s’en tiennent à l’application stricte de la loi mais il est regrettable que pour obtenir une décision « juste », il faille parfois aller jusqu’en cassation.
- l’annulation justifiée d’une assemblée ou d’un point de l’ordre du jour n’a aucun effet majeur sur le comportement des syndics, qui, appuyés par une majorité de copropriétaires, reprennent le même ordre du jour qu’ils font approuver dans les mêmes conditions.
- l’absence de sanctions civiles ou pénales constitue une incitation à cette gestion approximative constatée dans de nombreux cas.
- la justice n’est pas en mesure de faire vérifier et de faire appliquer ses décisions. Les syndics pro le savent et les copropriétaires encouragent ce type de comportement par leur attitude passive.
EN RESUME, BREVE CONCLUSION :
-L’achat d’un appartement devrait être le début d’un aboutissement. C’est souvent le début des difficultés.
- Le laxisme de la gestion, le manque de compétence de tous les organes de la copropriété, le manque de transparence des « grands » syndics davantage intéressés par leurs résultats financiers que par l’intérêt de la copropriété nuisent à la copropriété.
Il nous paraît donc indispensable et urgent que l’ARC/UNARC mette sur pied une commission permanente de révision de la loi et propose toutes les améliorations à apporter pour en faciliter l’application. Avec reprise, point par point, de tous les éléments de la loi et propositions.
