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Conseil syndical : maitrisez votre communication à destination des copropriétaires

Comme toute structure, et encore plus au sein des copropriétés, il est fondamental de communiquer.

En tant que représentant légal de la copropriété, cette tache revient au syndic qui souvent utilise les parties communes pour afficher des informations et parfois même sa propagande commerciale.

Or, le conseil syndical qui est l’organe de confiance de la copropriété, doit être le vrai porte-parole en étant le point de référence et encore mieux, un soutien aux copropriétaires pour toute affaire qui concerne la copropriété.

Pour cela, le conseil syndical peut exiger l’installation d’un panneau d’affichage dans les parties communes pour transmettre plusieurs informations telles que le rapport du contrôle des comptes, ou rappeler les dates d’assemblée générale.

Mais encore, le conseil syndical peut disposer d’un intranet, consultable uniquement par les copropriétaires.

Pour cela, l’ARC Nationale a développé un outil qui s’intitule « COPRO-NET » à destination de ses conseillers syndicaux et syndics non professionnels adhérents.

I – Un outil de communication

L’ARC Nationale a développé un outil numérique pour ses adhérents, accessible à partir du portail de l’adhérent qui s’intitule : « COPRO-NET ».

L’objet de cet outil est de permettre au conseil syndical d’informer les copropriétaires des différentes informations concernant l’immeuble.

Pour cela, plusieurs onglets sont prévus.

- Tout d’abord, nous trouvons le mot du président qui pourra informer, voire alerter les copropriétaires sur tout sujet important relatif à la copropriété.

Cela peut concerner l’assemblée générale, les difficultés rencontrées avec le syndic, une anomalie sur les comptes… Bref, une information qui ne pourra pas être censurée par le syndic.

- Le deuxième onglet est le calendrier. En effet, il est important que les copropriétaires puissent connaître :-  les dates d’intervention des sociétés, les coupures d’eau ou d’ascenseur, les jours et les créneaux horaires pour contrôler les factures réservé aux copropriétaires.

A cela, il est toujours important de rappeler la date de l’assemblée générale, les jours et créneaux du contrôle des factures réservés aux copropriétaires.

- le troisième onglet permet au copropriétaire, qu’il soit occupant ou non, de pouvoir échanger en tout confidentialité avec le conseil syndical sur un sujet qui le concerne à travers une base d’échange électronique.

Au-delà de ces trois onglets, deux autres sont réservés pour partager des documents.

II – Une base documentaire

On le sait bien, tout document qui concerne la copropriété réclamé au syndic est facturé très cher. Généralement, pour la copie d’un procès-verbal sont réclamés: 60 €, et pour un règlement de copropriété plus de 100 €.

Les prix explosent lorsque l’on demande au syndic de remettre les documents à fournir au potentiel acquéreur avant la promesse de vente.

Afin de contourner ces difficultés, l’outil COPRO-NET prévoit deux onglets :

- le premier permet au conseil syndical de télécharger différents documents tels que le procès-verbal de la dernière assemblée générale, le rapport de contrôle des comptes, le projet de contrat d’entretien… Bref, tout à partir du moment où le conseil syndical souhaite les partager.

- le second est réservé aux documents essentiels à remettre dans le cadre de la promesse de vente ou lors de la mutation d’un lot.

Il s’agit notamment des diagnostics, des règlements de copropriété et des procès-verbaux.

Ainsi, au lieu de passer par le syndic qui facture le copropriétaire à des prix indécents, grâce au travail du conseil syndical et de l’outil mis à disposition par l’ARC Nationale, les copropriétaires pourront se procurer gratuitement l’ensemble de ces documents gratuitement.

Cet outil est donc un moyen efficace de communication et de réduction des charges pour les copropriétaires.

Merci qui ?...

Actions et Actus
Action

Compteurs d’eau individuels : comment répartir la facturation ?

Question : Dans une copropriété, quelle est la règle qui doit s'appliquer pour la facturation de l'eau, sachant que les copropriétaires possèdent tous des compteurs individuels ?

 

Réponse :

L'article 10, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées."

Si tous les lots de copropriété sont munis de compteurs individuels d'eau, les charges doivent donc prendre en compte logiquement la consommation réelle.

Cela étant, la pose de compteurs individuels pour des lots privatifs de copropriété ne dispense pas leurs titulaires du paiement des éventuelles charges communes d'eau résultant d'une consommation dans un intérêt commun à la copropriété (Cour d'appel de Paris, 18 janvier 1994 : D. 1994. Somm. 121).

En effet, l'article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "Ils [les copropriétaires] sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5."

 

Réponse de l'expert
Action

La nouvelle revue n° 145 de l’ARC Nationale et son journal les "pigeons déchainés" à lire absolument

La volonté première de l’ARC Nationale est de satisfaire toujours un peu plus ses adhérents en proposant de nouveaux services et innovations.

A ce titre, la revue n° 145 du 3ème trimestre 2024 se veut encore plus fournie avec la création d’une nouvelle rubrique intitulée : « Focus sur un abus » qui s’ajoute aux treize autres.

Cette revue est censée vous être remise par courrier dans les prochains jours. Scrutez donc votre boite aux lettres !

I – Un contenu toujours plus riche

Le dossier principal est consacré à « L’observatoire des contrats-type de syndic » dans lequel sont fournis les coûts moyens et variables des prestations, permettant au conseil syndical et aux copropriétaires de pouvoir mieux négocier et comparer les propositions de contrats.

Un second dossier est consacré à la problématique des « Locations meublées de courte durée », en précisant quels sont les droits du syndicat des copropriétaires pour limiter, ou du moins contrôler leur usage.

Dans la rubrique « Gestion » un article explique comment contrôler la bonne imputation des aides de l’Etat suite à l’augmentation du prix du gaz et de l’électricité.

En effet, nombreux conseils syndicaux s’interrogent sur l’absence dans les comptes des aides versées par l’Etat.

Comme à notre habitude en cette période estivale, le « Vrai-Faux » est substitué par le «Quiz de l’été » qui va vous permettre de vérifier, à travers 20 questions, si vous pouvez conduire en copropriété. Attention au retrait de permis !

A cela s’ajoute la bande dessinée de la copropriété qui concerne ce trimestre « Les bruits de couloir en copropriété ». Tout un scénario !

En parallèle de tous ces contenus, une nouvelle rubrique qui s’intitule « Focus sur un abus » a été innovée. Le principe n’est pas de dénoncer un syndic mais d’expliquer les différentes failles et comment le conseil syndical doit réagir.

Le premier sujet traité est : « Les honoraires de suivi de travaux votés en assemblée générale ».

Cerise sur le gâteau : comme à notre habitude depuis maintenant deux ans, est joint à cette revue « Les Pigeons déchainés » avec nos nouveaux scandales écrits avec notre plume (de pigeon) trempée dans l’acide.

II - Comment obtenir la revue de l’ARC Nationale

La revue de l’ARC Nationale  représente en définitive 48 pages sans le moindre encart publicitaire qui traite de différents sujets d’actualité de la copropriété en apportant aux lecteurs diverses informations pratiques.

Cette revue est envoyée par courrier postal à nos adhérents qu’ils soient individuels ou collectifs.

En parallèle, cette revue est disponible auprès de notre association, soit à l’unité, soit en s’abonnant pour obtenir les 4 numéros annuels à un coût de :

  • 20 € pour les adhérents
  • 24 € pour les non-adhérents.

La revue est également disponible en format électronique sur le site internet de l’ARC Nationale  à travers la rubrique « librairie ».

Bien évidemment, seuls les adhérents peuvent prendre lecture après avoir accédé à la « zone adhérent ».

Voici la première de couverture de la revue n° 145 du 3ème trimestre 2024 ainsi que le sommaire  

Et voici un extrait du journal "les pigeons déchainés: 

 

 

 

Actions et Actus
Action

Mise en concurrence du syndic professionnel : les quatre recommandations de l’ARC Nationale

Le syndicat peut être confronté à la mise en concurrence du mandat du syndic professionnel, à l’initiative du conseil syndical, voire de tout copropriétaire.

Autrement dit, l’assemblée générale va devoir se prononcer sur une candidature tierce à cette fonction essentielle de représentation et d’administration de la résidence.

En cas de postulant professionnel, l’attention des copropriétaires doit notamment se porter sur quatre points, que nous nous proposons d’énoncer concisément.

I. Conformité du projet de contrat et de la fiche tarifaire

Le syndic est élu en assemblée (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) selon les éléments joints à sa convocation, à savoir selon l’article 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967, sa proposition de :

- contrat de mandat, si le candidat professionnel ou non professionnel prétend à une rémunération ;

- fiche d’information tarifaire, et ce, exclusivement pour les cabinets.

S’agissant du contrat de mandat et de fiche tarifaire, ils doivent se conformer aux trames instituées respectivement par le décret du 26 mars 2015 et l’arrêté du 30 juillet 2021.

Il suffit donc de mettre en perspective chaque projet avec le document type afin de contrôler de son adéquation réglementaire.

Dans la négative, il conviendra d’exiger la ou les corrections appropriées, avant de solliciter du syndic en exercice, son inscription à l’ordre du jour de l’assemblée.

Plus précisément, il faut notifier (LRAR) au syndic avant que celui-ci n’expédie la convocation de l’assemblée à tous les copropriétaires (art. 10 du décret du 17 mars 1967) :  

- la question de la désignation du syndic (art. 13 du décret) ;

- le proposition de résolution associée (art. 11 al. 7 du décret) ;

- le projet de contrat et la fiche d’information tarifaires (en cas d’honoraires).

II. Effectivité de la carte professionnelle et des assurances obligatoires

Dans l’hypothèse de la gestion d’une copropriété par un cabinet, celui-ci doit détenir de plus une :

- carte professionnelle, délivrée par la C.C.I (Chambre de commerce et d’industrie) régionale, valable trois ans (art. 80 du décret du 20 juillet 1972) ;

- assurance de responsabilité civile et une garantie financière (art. 3 de la loi du 2 janvier 1970). Ces polices visent à indemniser la victime des fautes commises par le syndic durant son mandat.

Si le décret du 26 mars 2015 impose au syndic, dans toute trame de contrat, d’intégrer ces éléments, dans la pratique ils :

- font souvent défaut partiellement, voire intégralement ;

- ne permettent pas de vérifier de leur effectivité, notamment pour les deux assurances impératives.

En effet, le contrat type réglementaire oblige d’y stipuler la date de leur souscription et non de leur renouvellement. Or, ces polices étant d’une durée d’une année à tacite reconduction, la date de conclusion mentionnée peut se révéler fort ancienne.

Ces informations doivent donc faire l’objet d’un contrôle assidu, en :

- exigeant du prospect la copie des attestations d’assurance éditées annuellement par la compagnie concernée et en contactant cette dernière pour qu’elle confirme l’existence de sa couverture ;

- demandant une impression de sa carte professionnelle en cours et/ou en se rendant sur l’espace  dédié du site internet de la C.C.I. régionale.  

En cas de carence d’un de ces éléments indispensables et de non-justification de sa régularisation, le demandeur devra écarter cette candidature professionnelle au poste de syndic.

Nos études révélant de fréquentes omissions, irrégularités ou absence d’effectivité, la mise en concurrence du mandat de syndic auprès d’un cabinet ne peut donc se cantonner à une trame de contrat et de fiche d’information tarifaire sur laquelle le requérant se contenterait :

- de comparer les prix ;

- d’une mention évoquant sa conformité au regard des textes légaux et réglementaires ;

- de l’indication de ses assurances et de sa carte professionnelle.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5046 FONCIA TERRE OCCITANIE : irrégularités de sa convocation d’une assemblée de juillet 2024

Les convocations d’assemblées rédigées par les syndics regorgent d’infractions aux incidences plus ou moins majeures pour le syndicat.

Dans sa convocation d’une assemblée annuelle du 4 juillet 2024, FONCIA TERRE OCCITANIE nous offre un exemple de ces errances dommageables.

I. Formulaire de vote par correspondance : décompte erroné à la conséquence fâcheuse

Pour cette assemblée programmée le 4 juillet 2024, FONCIA TERRE OCCITANIE prévoit une date butoir de réception des formulaires de vote par correspondance des copropriétaires au 28 juin 2024.

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise, que le formulaire de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée doit parvenir au syndic a minima trois jours francs avant sa tenue.

En appliquant trois jours francs à une assemblée du 4 juillet 2024, la date butoir réglementaire se situe au 30 juin 2024 et non au 28 juin, comme convenu par FONCIA TERRE OCCITANIE.

L’exclusion par ce cabinet d’un formulaire prétendument réceptionné hors délai, expose l’assemblée à une action judiciaire en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965). 

II. Opérations exceptionnelles : une application purement formaliste susceptible d’invalidation

S’agissant des contrats et marchés (travaux de réfection des parties ou installations communes) du syndicat, il appartient en principe à l’assemblée souveraine de se prononcer sur ceux-ci selon :

- la majorité requise (art. 11, 24, 25, 26 de la loi) ;

- les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret), et ce, de plusieurs prestataires, lorsqu’ils excèdent le seuil de mise en concurrence fixé par l’assemblée (art. 21 de la loi et 19-2 du décret).

En l’espèce, FONCIA TERRE OCCITANIE propose une mise en concurrence à compter de 1.000 € T.T.C., en annexant bel et bien dans la convocation des propositions de plusieurs entreprises.

Cependant, ce cabinet proscrit aux copropriétaires de s’y conformer, en leur permettant de délibérer que sur une seule candidature, conformément à l’unique option insérée par leurs soins dans l’ordre du jour de l’assemblée et le formulaire de vote par correspondance.

 

 

 

 

 

 FONCIA TERRE OCCITANIE se fourvoie également quant à la législation sur les honoraires du syndic de suivi des opérations exceptionnelles.

Si l’article 18-1 A de la loi autorise cette rémunération additionnelle, elle impose son adoption en assemblée en pourcentage H.T. du marché, et ce, de manière dégressive.

Comme de nombreux confrères, ce cabinet omet ce second critère impératif.

 

 

 

Si le syndicat approuve en l’état ces projets, il encoure, là même sanction judiciaire évoquée précédemment, à savoir leur nullité (art. 42 de la loi).

Il incombe à l’assemblée d’exercer pleinement son rôle d’instance souveraine décisionnaire, ce qui inclut le vote des copropriétaires sur plusieurs sociétés, lorsque la prestation envisagée excède le ratio de mise en concurrence déterminé par le syndicat.

Dans la négative, cette collectivité s’expose à un contentieux légitime de tout membre opposant ou défaillant.  

De plus, les syndics ne peuvent déroger à cette règle fondamentale en recourant systématiquement à la délégation de pouvoir au profit du conseil syndical, qui constitue, d’une part, une voie dérogatoire et, d’autre part, ne s’applique que pour certains objets relevant initialement de la majorité relative de l’article 24 de la loi.

 

 

 

Abus
Action

Pour le syndicat des copropriétaires, la qualité de copropriétaire n’est acquise qu’à réception par le syndic de la notification de l’article 6, même si celui-ci a eu connaissance d’un transfert de propriété rétroactif

Catégories Charges
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Référence
n°22-24.829
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049163077
Observations

L’acte de transfert de propriété d’un lot ne confère pas automatiquement la qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le syndic ne peut en tenir compte qu’à l’exécution d’une formalité supplémentaire, celle prévue par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, à la diligence du notaire qui a reçu l’acte, de l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, ou des parties. Le nouveau copropriétaire n’a cette qualité, avec les droits et obligations qui vont avec, que très exactement à compter du jour de la réception de la réception de cette formalité, ce qui, à moins d’une notification électronique instantanée, induit un décalage – le délai de poste – entre le transfert de propriété et sa prise en compte par le syndic dans la comptabilité et les actes du syndicat, notamment l’exigibilité des provisions et la convocation à l’assemblée générale. A fortiori si la notification intervient tardivement par rapport au transfert de propriété, et quand bien même ce transfert a été porté incidemment à la connaissance du syndicat, comme vient de le confirmer la Cour de cassation.

Principe retenu

La qualité de copropriétaire, et avec elle l’obligation au paiement des charges, ne sont acquises qu'à compter de la notification du transfert de propriété réalisé, même si le syndicat avait appris l'existence d'une cession du lot avant cette notification.

Analyse de la décision

Une association avait fait apport d’un lot de copropriété à une association sœur avec effet rétroactif au 1er janvier 2008, en application de conventions conclues entre elles en 2007, 2010 et 2013, mais notifiées au syndicat des copropriétaires que les 7 juin et 14 octobre 2021. Le syndic a donc logiquement réclamé en justice les charges à l’ancienne association jusqu’à cette notification, mais s’est vu débouter par la Cour d'appel de Versailles, au motif que la propriété du lot litigieux a été transférée de l’ancienne à la nouvelle association avec l'engagement de cette dernière d'en assumer rétroactivement les charges à compter du 1er janvier 2008 et qu'au vu de ce transfert de propriété rétroactif, l’ancienne association n'était plus propriétaire de ce lot, ni redevable de ses charges pour la période concernée. La cour d’appel a estimé que ce transfert rétroactif était opposable au syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il en a eu connaissance dès avant sa notification, puisque que le syndic avait reçu quelques règlements du liquidateur de l'ancienne association et avait cessé de convoquer entre 2008 et 2013…

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. Dès lors que l'association bénéficiaire de l'apport n'avait eu la qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, qu'à compter de la notification du transfert de propriété réalisé en 2021, même si le syndicat avait appris l'existence d'une cession du lot avant cette notification, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle casse et annule l’arrêt de la cour d’appel en ce qu'il déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble irrecevable ses demandes dirigées contre l'ancienne association.

LES PIGEONS DÉCHAÎNÉS (version n°11)

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Bulletins - Espace adhérents
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2024
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Lettre trimestrielle de protection contre les abus des syndics professionnels à l'encontre des coproprietaires.

Une réunion du conseil syndical ne peut pas être inférieure à 2 heures

Une des avancées fondamentales survenue dans le secteur de la copropriété, est sans aucun doute la mise en place contrat-type de syndic.

Il met permet d’éviter de nombreux abus, voire des illégalités fréquemment commises par les syndic professionnel, que ce soit en matière de facturation, de prestations « exotiques » ou sur les modalités de réalisation des missions.

Bien sûr, les syndics professionnels vomissent ce contrat, en espérant qu’il sera abrogé mais dans les faits il a surtout permis de « faire du propre » et de protéger les cabinets de syndic honnêtes.

La seule lacune est qu’il n’existe pas d’organe public pour assurer sa stricte application, sachant que la répression des fraudes ou plutôt la direction départementale de la protection de la population est actuellement submergée de travail.

A ce titre, faisons un focus sur un des points du contrat-type est souvent galvaudé par de nombreux cabinets de syndics.

Il s’agit du point 7.1.3 du contrat-type et plus précisément de la durée minimum de réunions entre le conseil syndical et le syndic.

Voyons cela de plus près.

I – 2 heures minimum

Avant d’entrer dans le détail, voici la clause telle que prévue au point 7.1.3 du contrat-type indiqué en annexe 1 du décret du 17 mars 1967 :

7.1.3. Prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des parties

Le forfait convenu entre les parties en vertu du présent contrat pourra expressément inclure l'une ou plusieurs des prestations ci-dessous :

(Si les parties conviennent de retenir une prestation, elles remplissent les mentions ci-dessous afin de préciser ses modalités d'exécution. Elles rayent les mentions inutiles.)

-la préparation, convocation et tenue de assemblée (s) générale (s), autres que l'assemblée générale annuelle de … heures, à l'intérieur d'une plage horaire allant de … heures à … heures ;

-l'organisation de … réunion (s) avec le conseil syndical d'une durée de heures.

Que constatons-nous ?

Si le terme « réunion » est indiqué au singulier, celui de « ’heures » est, quant à lui, au pluriel.

Autrement dit, le syndic peut prévoir dans son contrat 1 réunion annuelle, mais la durée ne peut pas être inférieure à 2 heures. Et pour cause le minimum du pluriel est 2.

Ainsi, si le contrat prévoit une durée de réunion inférieure à 2 heures, il ne serait pas seulement abusif mais illégal.

II – Une durée minimum qui ne doit pas être forcément consommée

Nous entendons déjà les syndics professionnels crier au scandale : « L’ARC Nationale utilise tous les stratagèmes pour que les syndics travaillent plus sans être payés ».

Alors, soyons pédagogiques.

Tout d’abord le syndic présente des honoraires en fonction des variables comprises dans son contrat. Il n’est donc pas lésé en prévoyant au minimum 2 heures.

Par ailleurs, si le contrat-type prévoit au minimum 2 heures, cela est dû au fait qu’il faille un minimum de temps pour aborder les sujets de la copropriété.

Enfin, si la réunion devait se terminer au bout d’1 heure, voire d’1H30,  il est clair que le conseil syndical n’ira pas scotcher le syndic sur sa chaise, histoire de respecter à la lettre les clauses du contrat.

Néanmoins, il est préférable d’inscrire 2 heures minimum pour permettre au conseil syndical et au syndic d’aborder tranquillement les sujets, plutôt que de prévoir 1 heure et les traiter de manière accélérée ou d’être contraint de payer des vacations supplémentaires qui, dans la plupart des cas, coûtent très cher à la copropriété.

Dossier conseils
Action
Conseil

Le « faux » pré-état-daté et « l’état-daté » ne fournissent pas les mêmes informations

L’une des fonctions de l’ARC Nationale est d’analyser l’ensemble de l’actualité concernant la copropriété afin de dégonfler certaines intox lorsqu’elles peuvent installer un doute dans l’esprit des copropriétaires et conseillers syndicaux.

A ce titre, nous avons relevé une information erronée qu’il est important de reprendre.

Il s’agit d’une information dite « flash » d’un prestataire de comparateurs de syndics qui, semble essayer de faire du buzz sur des informations approximatives.

Pour commencer, voici l’information qu’il présente :

Expliquons pourquoi cette information est erronée.

Pour cela, nous allons commencer par distinguer ce qui est l’état daté par rapport au « faux pré-état-daté ».

I – L’état-daté

L’état-daté résulte de l’article 5 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit d’un document qui doit être réalisé par le syndic de la copropriété et remis au notaire du copropriétaire vendeur afin notamment de faire un état sur la situation financière, aussi bien de la copropriété vis-à-vis du copropriétaire vendeur et vice-versa.

D’ailleurs, le document doit se présenter en deux parties afin de présenter les deux situations.

Dans la mesure où le copropriétaire vendeur a des dettes vis à vis de la copropriété, le syndic pourra faire opposition sur le prix de la vente afin de récupérer les sommes sur le montant du lot vendu.

Les sommes figurant sur l’état-daté devront être celles qui sont exigibles à la date supposée du transfert du/des lots qui font l’objet de la mutation.

Il s’agit des provisions exigibles de l’exercice, les charges impayées ou encore les avances ou les cotisations de fonds de travaux.

II – Le pré-état-daté

Soyons clairs, le pré-état-daté n’a pas d’existence légale. Son appellation émane d’un accord entre les syndics et les notaires pour justement amalgamer les concepts.

Le dispositif résulte de l’article L.721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), qui impose au copropriétaire vendeur de remettre, avant la promesse de vente à l’acquéreur, des informations comptables et techniques.

Comme le précise une réponse ministérielle du 16 septembre 2014, les données financières à indiquer sont celles figurant dans les documents comptables du dernier exercice approuvé.

Autrement dit, même si la promesse de vente se déroule en cours d’année, les données comptables à indiquer sont celles de l’exercice précédent approuvé qui peut remonter à plusieurs mois.

En effet, en phase de promesse de vente, l’intérêt n’est pas de connaître les impayés du copropriétaire vendeur mais de permettre au futur acquéreur d’avoir « une idée » sur la situation de la copropriété en  indiquant par exemple l’état global des impayés de charges.

Ainsi, il est inexact d’indiquer que le pré-état-daté est identique à l’état-daté.

Ceci étant dit, cela ne permet toujours pas au syndic de facturer à l’insu du copropriétaire vendeur l’établissement du « faux pré état-daté ».

 

Actions et Actus
Actualité juridique

Pourquoi l’ARC Nationale est la seule association professionnelle compétente pour redresser les copropriétés en difficulté

Très peu de copropriétaires et même d’adhérents connaissent toutes les actions menées par l’ARC Nationale.

Si, en effet, on assure des permanences juridiques, techniques ou comptables, des formations, la publication de guides et d’articles à travers notre site internet, elles ne représentent qu’une partie de nos activités.

En parallèle, nous assurons un service complet pour les syndics non professionnels, pour les bailleurs, animons un organisme de formation et encore avons une coopérative technique qui renégocie des tarifs de divers équipements à destination de nos adhérents.

Nous avons également une équipe de contrôleurs aux comptes et de gestion qui sont chargés d’assister le conseil syndical dans la vérification des comptes et l’optimisation des charges.

A côté de l’ensemble de ces assistances, nous avons un service dédié au redressement des copropriétés en difficulté qui bénéficient de dispositifs publics.

Voyons en détail ce dernier service et surtout comment l’ARC Nationale travaille.

I – Un pôle de compétences

Pendant longtemps, les pouvoirs publics ont refusé d’intervenir dans les copropriétés en difficulté du fait qu’ils considéraient qu’il s’agissait d’immeubles privés.

Néanmoins, ils ont compris que si une copropriété en difficulté n’était pas traitée, elle pouvait entraîner de nombreux dégâts collatéraux avec une dégradation sur l’ensemble d’un quartier voire d’un territoire.

C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale intervient pour, d’une part, identifier les causes du basculement de la copropriété en difficulté et, d’autre part, essayer de trouver de solutions pour la redresser.

Bien souvent, la première étape consiste à auditer les comptes pour ainsi identifier les sommes mal imputées, les postes de charge en dérive, le nombre et le montant des impayés.

Bref, réaliser une véritable IRM pour ensuite établir une ordonnance.

La deuxième étape consiste à mettre en place les préconisations énumérées par les auditeurs de comptes de l’ARC Nationale.

La troisième étape est d’organiser la mobilisation des copropriétaires et des conseillers syndicaux, voire même du syndic, au redressement de la copropriété.

L’ensemble de ces missions sont assurées par des salariés de l’ARC Nationale qui sont soit des contrôleurs aux comptes, soit des juristes, soit des notaires, soit des chargés de mission.

II – Une action dans le vrai

Une des actions fondamentales est le recouvrement des charges.

En effet, l’un des principaux symptômes d’une copropriété en difficulté sont les impayés.

Ainsi, il est essentiel de suivre les impayés et surtout de comprendre leur nature afin d’adapter la solution de recouvrement qui peut soit passer par des actions préventives ou amiables, soit par des actions judiciaires.

A ce titre, nous ne résistons pas de mettre en avant ce que nos chargés de mission ont réalisé, démontrant que le recouvrement des charges est un art, disqualifiant certains discours de syndics professionnels qui affirment qu’ils n’ont aucun état d’âme à facturer des mises en demeure à des prix indécents pour sanctionner les « mauvais » copropriétaires débiteurs.

Voici donc la démarche qui a été entreprise qui se veut à la fois sociale et efficace :

 

Lors du dernier Groupe de travail impayés organisé par un chargé de mission de  l’ARC Nationale, le conseil syndical  a indiqué qu’un débiteur, habituellement bon payeur, n’avait pas été aperçu depuis longtemps dans la copropriété où pourtant il réside, et que son courrier commençait à s’entasser.

A la suite de ce constat, le président du conseil syndical, assisté par le chargé de mission de l’ARC Nationale, a décidé d’écrire au copropriétaire débiteur dont il avait les coordonnées. Une copie du mail nous a été remise.

Après quelques jours, le débiteur a répondu par SMS au président du conseil syndical qu’en raison de ses frais importants de soins de santé, il n’était plus en mesure de pouvoir payer ses charges.

Le président du conseil syndical a transmis l’information dans la foulée au chargé de mission de l’ARC Nationale.

Ce dernier a rapidement pris  l’initiative de mettre en relation le débiteur avec le suivi social proposé dans le cadre du dispositif public qui a fixé plusieurs rendez-vous.

Ces faits se sont déroulés dans un intervalle de deux heures.

Voici le message reçu par le président du conseil syndical de la part du débiteur :

« Bonjour M. […],

Je vous remercie d'avoir donné mes coordonnées à l'association […], 

Je devrais rencontrer une Assistante sociale qui pourrait me venir en aide.

La secrétaire m'a donné le dernier rendez-vous de juillet, […], après-midi, mais ce même après midi j'ai une batterie d'examens médicaux de contrôle à faire, elle me propose donc un entretien téléphonique en premier lieu et un rendez- vous en présentiel en septembre 2024 après les congés.

Je vous remercie infiniment, M. […] de m'avoir mis en contact avec cette association.

Merci de votre compréhension et de votre précieuse aide e vous tiens au courant.

Bonne journée,

Cordialement, »

Nous restons en contact avec le débiteur.

Lors des prochaines commissions impayés, le dossier sera traité parallèle de ce suivi. Il a été convenu de surseoir aux poursuites dans l’attente d’un retour du travailleur social sur ce dossier, dans la limite de l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

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