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Abus 5057 La marketplace by FONCIA : après Amazon, nous avons « Fonciazone »

Tout d’abord nous sommes obligés de nous excuser pour ce titre anglo-saxon mais nous ne reproduisons que la triste réalité des pratiques abusives qui nous ont été remonté.

A multiples reprises, nous avons dénoncé à travers notre rubrique « Abus » l’usage détourné par les syndics de l’extranet de la copropriété qui, pour mémoire, a pour objet de mettre en ligne des documents de cette dernière.

En effet, la plupart des grands groupes de syndics utilisent l’extranet pour imposer le vote par correspondance en ligne, d’autres pour procéder à des paiements d’appels de fonds dont le titulaire du compte n’est pas clairement identifié.

A présent, nous allons constater le nouvel usage de l’extranet, mais cette fois-ci chez FONCIA.

Attention, âmes sensibles s’abstenir !

Mais avant tout, repartons sur les fondamentaux.

I – Une loi en vigueur mais dépassée

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 régit le cadre légal des professionnels de l’immobilier.

Parmi les dispositions, on trouve des règles éthiques liées au fait que le métier syndic est une profession réglementée compte tenu qu’il est le seul mandataire du syndicat des copropriétaires devant défendre sans conflits d’intérêts leurs intérêts.

Particulièrement, l’article 4 qui précise que le syndic ne peut recevoir, directement ou indirectement, des sommes d’argent, de biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion de ses activités.

Autrement dit, « le syndic ne peut pas profiter de son mandat pour récupérer, de manière directe ou indirecte, des sommes d’argent en concluant divers arrangements».

Au même titre, il ne peut pas proposer des produits ou faire la promotion de sociétés avec lesquelles il a des liens juridiques voire pire capitalistiques.

Néanmoins, comme on va le constater, la réalité est bien loin atteignant la dernière galaxie.

II – Plus aucune limite

En ouvrant l’interface de son extranet, un membre du conseil syndical a découvert une nouvelle page tout à fait spectaculaire qu’il nous a transmise.

Sans plus tarder, la voici :

Et oui, FONCIA est devenu la « Foir’fouille » où l’on trouve des offres sur un peu tout et n’importe quoi : location de voitures, opérateurs de téléphonie, literie, services à domicile, déménagement, sécurité…

Ça y est, on y est, après Amazon, nous avons Fonciazone !

Plus de loi Hoguet, plus de codes de déontologie, plus de confraternité entre syndics, on se déchire pour casser la concurrence en proposant des services qui sont à 10.000 lieux de la gestion des copropriétés.

Cette approche est d’autant plus aberrante car, encore une fois, ce sont ces mêmes gestionnaires qui se plaignent de leur surcharge de travail pour gérer les copropriétés mandantes, qui vont assurer le service après-vente de ces prestations.

Et après, on expliquera que le turnover des gestionnaires est dû à une mauvaise image de la profession, alimentée par l’ARC Nationale.

Nous allons, encore une fois, saisir la répression des fraudes ainsi que le SNPI (premier syndicat français de l’immobilier) dont le groupe FONCIA est attaché, afin de vérifier si cette pratique leur paraît conforme au métier de syndic.

Affaire à suivre !

Abus
Action

Pourquoi un compte 102 et un compte 120 ?

Pour beaucoup de conseillers syndicaux et de copropriétaires, la comptabilité reste nébuleuse.

La situation devient plus compliquée lorsqu’il existe plusieurs comptes qui  apparemment auraient la même utilité.

A titre d’exemple, la nomenclature prévoit un compte « 105 -fonds de travaux » et un compte « 705- affectation du fonds de travaux ».

Or, bien évidemment si effectivement ces deux comptes traitent effectivement du fonds de travaux ils n’ont pas la même fonction.

Dans le même esprit, certains conseillers syndicaux nous interrogent sur l’usage de deux comptes qui relèvent de la même classe et qui, apparemment, ont les mêmes fonctions.

Il s’agit du compte « 102 - provision travaux » et du compte « 120 - solde en attente de travaux».

Là encore, il s’agit de deux comptes différents ayant  deux usages distincts.

Voyons cela de plus près.

I – Le compte « 102 – provisions sur travaux »

Comme son nom l’indique le compte « 102 – provisions sur travaux » permet d’enregistrer les provisions travaux appelées auprès des copropriétaires suite au vote de travaux au cours d’une assemblée générale.

Les sommes appelées figurent au crédit de ce compte permettant d’identifier les provisions constituées.

Au fur et à mesure de la réception des factures relatives à ces travaux, le compte 102 est débité du montant des factures pour créditer en contrepartie le compte « 702 – provisions sur travaux ».

L’intérêt de ce dispositif est de pouvoir suivre l’évolution de l’affectation des provisions travaux au fur et à mesure de la réception des factures. 

En fin d’exercice, si le compte 102 présente un crédit, deux hypothèses sont possibles : soit que la campagne travaux est terminée, impliquant qu’il existe un excédent à rétrocéder aux copropriétaires, soit que la campagne travaux n’est pas terminée, impliquant qu’il faille geler les sommes pour les reprendre en début de nouvel exercice.

II – le compte 120 – solde en attente de travaux »

Le compte 120 est un compte de fin d’exercice. Il permet de basculer les provisions figurant dans le compte 102 qui ne doivent pas être réparties en fin d’exercice, du fait que la campagne travaux n’est pas terminée.

Ainsi, le principe est de considérer que toute provision de travaux qui n’a pas à être répartie en fin d’exercice, ne doit pas « stagner » au crédit du compte 102 mais sur le compte « 120 – solde en attente de travaux », permettant d’expliquer pourquoi ces sommes ne font pas l’objet d’une régularisation des charges auprès des copropriétaires.

Actions et Actus
Actualité juridique

En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au mode de désignation des conseillers syndicaux, quel texte retenir ?

Question : Ma copropriété est composée de plusieurs bâtiments. Mon règlement de copropriété prévoit qu’un conseiller syndical est élu par bâtiment, et que seuls les copropriétaires du bâtiment concerné prennent part à l’élection de ce conseiller syndical. Cette clause a pour mérite de prévoir une égale représentation de chaque bâtiment au sein du conseil syndical.

Plusieurs copropriétaires ont contesté ce mode de désignation, en affirmant qu’elle est contraire à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne prévoit pas une telle distinction : 

« […] Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. […] »

En cas de contradiction entre l’article 21 et notre règlement de copropriété, quel texte doit s’appliquer ?

Réponse : 

Il convient de se reporter à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Par conséquent, l’article 21 étant d’ordre public, toutes les stipulations du règlement de copropriété qui ne respecteraient pas cet article, et notamment le mode de désignation des conseillers syndicaux, peuvent être réputées comme étant non-écrites.

Toutefois, afin qu’une clause soit réputée non-écrite, il faut soit une décision du tribunal, saisi spécifiquement sur ce sujet, soit un vote en assemblée générale déclarant la clause non-écrite, cette seconde possibilité ayant été reconnue par la jurisprudence. Il est à noter que les tribunaux ne peuvent écarter d’office une clause au motif qu’elle serait réputée non-écrite, cela a été rappelé à plusieurs reprises par la jurisprudence.

Dans la présente hypothèse, le jour où la clause du règlement de copropriété aura été reconnue comme non écrite, il faudra alors se conformer à l’article 21 qui ne prévoit pas de distinction entre les bâtiments d’une même copropriété pour l’élection des membres du conseil syndical.  

Aussi, le conseil que nous pouvons donner est d’envisager de créer un syndicat secondaire, conformément à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »

Cette création du syndicat secondaire devra s’accompagner de l’adoption d’un modificatif au règlement de copropriété devant être adopté en assemblée générale spéciale.

L’un des avantages, en créant un syndicat secondaire, est que la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée au syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal, tel que cela est prévu par l’article 24 du décret du 17 mars 1967.

Réponse de l'expert
Action

Vers un abandon du droit de contestation d’une résolution ou de la tenue d’une assemblée générale pour les copropriétaires absents

Au cours du premier semestre 2024, le Sénat a réalisé une enquête sur la paupérisation des copropriétés.

En juillet dernier, la Commission a rendu son rapport en présentant 25 propositions qui concernent aussi bien la gestion des copropriétés que la profession de syndic avec  plusieurs dispositions ont été « soufflées » par l’ARC Nationale.

Néanmoins, nous avons relevé certaines propositions qui n’émanent pas de l’ARC Nationale mais qui ont la particularité d’être intéressantes même si elles sont polémiques.

Voyons cela de plus près.

I – Un droit de contestation limité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité à deux types de copropriétaires de pouvoir contester une résolution, voire même la tenue d’une assemblée générale.

Il s’agit du copropriétaire qui était opposant au vote d’une résolution ou défaillant.

De manière générale, le défaillant est une personne absente à l’assemblée générale qui n’a ni donné son pouvoir de représentation ni ne s’est exprimée par le biais du formulaire de vote par correspondance.

Le délai de contestation est limité à deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Malgré ce cadre restrictif, on relève encore un nombre important de contestations qui émanent non pas de copropriétaires opposants mais d’absents qui, après coup, souhaitent s’opposer à un vote d’une résolution voire de l’assemblée générale du fait qu’une décision prise ne leur convient pas ou pour des raisons pratiques ou économiques.

L’une des suggestions de la Commission d’enquête est de supprimer le droit accordé aux absents de pouvoir contester une résolution voire pire l’intégralité de la tenue de l’assemblée générale.

Essayons de comprendre les motivations.

II – Un droit disproportionné ?

La loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de se prononcer sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour de plusieurs façons.

Le plus pratique est de se rendre à l’assemblée générale ou bien de remettre un pouvoir de représentation à un mandataire afin qu’il vote en lieu et place du copropriétaire.

A cela s’ajoute la possibilité de compléter le formulaire de vote par correspondance qui permet à un copropriétaire de pouvoir participer au vote sans même se déplacer à l’assemblée générale.

Ainsi, un copropriétaire intéressé par le devenir de sa copropriété est tout à fait en mesure de pouvoir prendre part au vote en pouvant même s’opposer officiellement à une résolution en votant « contre ».

Ainsi, un copropriétaire qui ne participe au vote des résolutions en n’utilisant aucune solution proposée serait «fautif », l’interdisant alors le pouvoir de s’opposer judiciairement aux résolutions adoptées.

Une approche qui mérite réflexion et surtout qui imposerait au copropriétaire de s’exprimer s’il n’est pas d’accord avec une résolution, sachant qu’il ne pourrait plus engager une procédure judiciaire pour annuler la résolution ne serait-ce que pour gagner du temps en ajournant les travaux.

Un sujet qui mérite réflexion sachant que pour le moment la loi reste inchangée, permettant aux copropriétaires opposants et défaillants de pouvoir contester une résolution d’assemblée générale.

Actions et Actus
Actu

Abus 5058 Vérification annuelle des comptes clos par ATRIUM Gestion Paris 17 : encore un petit effort et vous respecterez la loi

Les conseils syndicaux et copropriétaires peuvent contrôler les comptes clos du syndicat avant leur présentation pour adoption à l’assemblée générale annuelle (art. 18-1 du 10 juillet 1965). Il s’agit de leur permettre d’analyser la conformité de la gestion financière du syndic.

Outre les difficultés rencontrées pour exercer ce droit, les copropriétaires sont parfois confrontés à d’autres malversations de cabinets à l’image d’ATRIUM Gestion Paris 17.

I. La vérification annuelle des comptes clos relève des honoraires ordinaires du syndic

En mai 2024, une copropriétaire réceptionne la convocation de l’assemblée générale annuelle du 26 juin 2024 destinée entre autres à se prononcer sur l’exercice du syndicat clos au 31 décembre 2023.

Elle prévient le syndic, ATRIUM Gestion Paris 17, de sa décision de contrôler les comptes selon :

- la prérogative prévue par l’article 18-1 de la loi ;

- les modalités définies par ce cabinet et soulignées dans la convocation, à savoir la fixation d’un rendez-vous dans ses locaux entre cette notification et la date de tenue de l’assemblée.

Cette copropriétaire sollicite et obtient d’ATRIUM GESTION Paris 17 deux jours ouvrés pour mener à bien cette tâche, dans la mesure où elle :

- n’a pas de formation comptable ;

- se justifie par le volume des pièces à analyser ;

- n’est pas contraire à l’option retenue par le cabinet, ni au décret du 17 mars 1967 (art. 9-1).

Quelle n’est pas sa surprise en recevant en juillet 2024, son avis de régularisation des charges de 2023 avec indication de sa situation financière.

Cette dernière inclut une facturation de 544,83 € au titre de la vérification des dépenses 2023, point totalement omis lors des divers échanges avec les préposés d’ATRIUM Gestion Paris 17 (gestionnaire et comptable de copropriété).

Consternée par cette imputation, elle sollicite des précisions du cabinet. Elle obtient en retour une ristourne de 399,54 €, soit une note d’honoraires du syndic réajustée à 145,29 €.

Cette facturation d’ATRIUM Gestion Paris 17 n’en demeure pas moins illicite, dans la mesure où la vérification annuelle des comptes clos du syndicat par un copropriétaire relève de son forfait de base (point I-1 al. a de l’annexe du décret du 26 mars 2015 sur leur contrat type).

Autrement dit, le syndic ne peut requérir des honoraires du copropriétaire accomplissant cette démarche, y compris lorsque cette étude s’étale sur plus d’un jour ouvré, en raison du  nombre de pièces justificatives d’un ensemble immobilier et du statut de non professionnel de l’intervenant (art. 9-1 du décret).

II. Seuls les éventuels frais de reprographie sont facturables par le syndic

Est-ce à dire que le syndic ne peut affecter aucune somme au titre de cette prestation ? La réponse est négative. L’article 9-1 du décret autorise l’application au copropriétaire des seuls frais de photocopie, dans l’hypothèse où celui-ci requière du syndic un double de pièces comptables.

Cette dérogation réglementaire ne correspond cependant pas au cas d’espèce, puisqu’ATRIUM Gestion Paris 17 se réfère à une durée de vérification et non au tirage de documents du syndicat.

De plus en appliquant le prix moyen d’une photocopie en noir et blanc (0,10 € TTC), les montants proposés par ce cabinet parisien équivaudraient à :

            - 5.448 exemplaires pour la première note ;

            - 1.452 pages pour l’imputation rectificative.

Ces chiffres apparaissent d’autant plus disproportionnés, le copropriétaire le plus minutieux se contentant généralement de photocopier les seules factures suspectes, lorsqu’il ne recourt pas aux photos via son portable. Il ne s’agit pas de repartir avec un caddie empli de tirages sans importance.

En cas de situation similaire, il vous faut refuser du syndic toute note d’honoraires illicite, exception faite des éventuelles versions papier. 

 

Abus
Action

Menace sur le dispositif CEE « Alvéole Plus » à destination des copropriétés

L’ARC Nationale n’est jamais la dernière pour dénoncer les abus, hélas encore trop nombreux, des ‘marchands de certificats’ CEE qui, sous prétexte que « cela ne coûte rien », réalisent des travaux couverts par ce financement, sans aucun contrôle pour empocher des fonds qui pourraient utilement être répartis ailleurs.

Alors, quand il s’agit de monter au créneau pour défendre une aide réellement utile aux copropriétés, l’ARC Nationale est présente !

Récemment, nous avons signifié au Ministère des Finances l’inquiétude des 17.000 copropriétés que nous regroupons de ne pas voir renouvelé le dispositif « Alvéole Plus » porté par la FUB (Fédération des Usagers de la Bicyclette).

I - Alvéole Plus, pour quoi faire ?

Cette aide permet de financer en totalité différentes études pour optimiser l’aménagement des locaux à vélos mais aussi la fourniture et la pose de systèmes de maintien et d’accrochage ou encore la création d’abris extérieurs et cela jusqu’à 50% des montants engagés…

Les fonds qui avaient été attribués initialement au dispositif sont encore conséquents (plusieurs dizaines de millions d’euros..) mais la courbe de montée en puissance de l’opération en cours marque le réel engouement des copropriétés pour ces aides, lesquelles risquent de se voir couper les ailes dès fin 2024.

Il est important de rappeler que l’aide à la conception, qui est gratuite puisque les spécialistes qui interviennent se font payer directement par « Alvéole Plus », n’a pas besoin d’être statuée en assemblée générale puisqu’il s’agit d’une AMO (Assistance à Maître d’Ouvrage) dont le dispositif est prévu dans la loi du 10 juillet 65.

II - Comment en profiter ?

Munissez-vous de l’attestation d’inscription de votre copropriété (à demander à votre syndic) et rendez-vous sur le site Programme Alvéole Plus : Stationnement, Conseil, Formation (alveoleplus.fr).

Suivant votre situation géographique le conseiller qui vous répondra pourra soit se déplacer dans votre immeuble soit travailler à distance sur pièces (plans, photos, etc.).

Ce dispositif n’est pas seulement une plateforme informatique mais une vraie interface avec de vrais conseillers qui vous répondent ‘en vrais’, avec qui vous pouvez parler et pour qui le sujet de l’amélioration de l’utilisation du vélo et primordial.

Bref, loin d’être des militants obtus ce sont des passionnés pragmatiques qui comprennent les besoins de la copropriété et ses contraintes.

Bien sûr nous vous tiendrons au courant de l’avancée de ce dossier, mais si un tel projet est envisageable dans votre copropriété, une inscription avant le mois de novembre est quand même plus prudente.

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