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Abus 5060 La réponse simple de DEGUELDRE aux frais de recouvrement des arriérés des copropriétaires : leur imputation intégrale sur le syndicat

Le traitement des impayés des copropriétaires par les syndics professionnels s’avère bien souvent déficient, aussi bien sur sa mise en œuvre, les frais élevés imputés, que celui qui les supporte. Sur ces deux derniers points le cabinet parisien DEGUELDRE se révèle implacable et approximatif.

I. Frais nécessaires restrictifs dus par le copropriétaire à partir de la mise en demeure

En parcourant les dépenses de l’exercice 2023/2024, le conseil syndical relève de nombreuses factures liées au recouvrement des impayés des copropriétaires, à savoir :

- un commandement de payer délivré par un commissaire de justice d’un montant de 2.389,63 € ;

- des vacations du syndic pour leur gestion (900 €), leur transmission et suivi à l’avocat (200 €).

Le conseil syndical s’interroge d’autant plus sur leur légitimité du fait de leur imputation au syndicat.

Effectivement, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que les frais nécessaires au recouvrement s’imposent au copropriétaire débiteur à compter de la mise en demeure celle-ci comprise. Cette dernière s’entend d’une relance non expédiée par voie ordinaire, que ce soit :

- une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du syndic ou d’un avocat ;

- un commandement de payer délivré par un commissaire de justice.

De plus, le syndic ne jouit pas d’un pouvoir absolu, en ce qui concerne ses interventions facturables, aussi bien au regard de leur nature, que leur montant. Le décret du 26 mars 2015 sur leur mandat type vient détailler les frais nécessaires imputables, tout en soulignant qu’ils doivent correspondre aux prix stipulés dans son contrat.

Ce décret autorise les frais du syndic, sur le compte du copropriétaire défaillant, d’ouverture de dossier, mais à la double condition que cela concerne :

- d’une part, les auxiliaires de justice (commissaire), ce qui exclut l’avocat ;

- d’autre part, des diligences exceptionnelles (ex : saisie immobilière du lot du débiteur ou s’il réside à l’étranger), ce qui n’apparait pas manifeste en l’espèce selon l’intitulé des notes d’honoraires. 

S’agissant du suivi par le syndic du dossier communiqué à l’avocat, le décret exige là encore des diligences exceptionnelles.  

II. Les frais nécessaires s’entendent hors coût d’affranchissement ou d’acheminement

Le décret du 26 mars 2015 précise, que les frais nécessaires au recouvrement n’incluent pas le coût de l’affranchissement ou de l’acheminement. Autrement dit, le syndic peut requérir du copropriétaire débiteur, à partir de la mise en demeure (ou assimilée), le montant de diffusion de cette notification, voire d’une relance postérieure, par les services postaux ou une entité spécialisée (ex coursier).

Ces sommes correspondent donc au remboursement par le copropriétaire défaillant des frais réels selon l’option retenue. Cette disposition proscrit donc tout doublon pour une même expédition.  

Pourtant, DEGUELDRE présente à la fois des factures sur ces deux modes d’envoi, dont :

- la conformité s’avère difficile à contrôler, en raison de leur imprécision ;

- le montant de 1,58 € T.T.C. apparait des plus suspects au titre de l’acheminement, du fait de son prix dérisoire pour une opération identique (diffusion de relances) imputée par trois fois à la même date du 16 mai 2024.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement (coût d’affranchissement ou d’acheminement inclus), les conseils syndicaux et copropriétaires doivent exiger du syndic :

- les précisions aux facturations ambiguës ;

- leur imputation licite et non abusive au copropriétaire débiteur à partir de la mise en demeure, celle-ci comprise, ce qui exclut les doublons, ainsi que des honoraires pour ouverture ou de suivi de dossier, en l’absence de diligences exceptionnelles.

Dans la négative, il faudra aux copropriétaires rejeter en assemblée, a minima, ces affectations illégales dans les comptes clos du syndicat présentés pour adoption.

Si l’irrégularité persiste, la solution consistera en assemblée à désigner un autre syndic et à l'autoriser à poursuivre judiciairement son prédécesseur fautif, voire ses assurances professionnelles obligatoires (responsabilité civile, garantie financière).

Abus
Action

Quel est le rôle du conseil syndical vis-à-vis du personnel de l’immeuble ?

Nous sommes souvent sollicités par des conseillers syndicaux concernant la gestion du personnel d’immeuble du syndicat des copropriétaires.

Les questions sont nombreuses puisqu’elles concernent aussi bien des sujets liés à la rénovation du logement de fonction que sur des problématiques telles que l’inaptitude ou encore la rupture du contrat de travail.

Essayons d’expliquer le rôle et les limites du conseil syndical en matière de gestion du personnel.

I - L’employé du syndicat des copropriétaires

Tout d’abord, il est important de rappeler que l’employé d’immeuble ou le gardien est le salarié du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

A ce titre, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967, il revient au syndic d’embaucher et de « congédier » l’employé du syndicat.

Par conséquent, le conseil syndical n’a pas à donner d’ordres directs à l’employé d’immeuble même si c’est pour lui rappeler tâches qui sont comprises dans son contrat de travail.

Néanmoins, le conseil syndical peut, comme tout copropriétaire, échanger avec l’employé d’immeuble sur les difficultés rencontrées, sur les incidents du quotidien, sur les vandalismes voire agressions qui lui sont remontés.

Bref, vérifier si le cadre et les conditions de travail sont optimales ou si au contraire il existe des difficultés.

Le conseil syndical peut également constater si le gardien ou l’employé d’immeuble assure l’ensemble des missions mais cette fois-ci sans échanger directement avec lui.

En effet, il peut constater s’il respecte les astreintes de présence en loge, si les poubelles sont sorties conformément au planning, si le ménage des parties communes est réalisé.

L’objectif est, ensuite, d’en faire état au syndic, dans le cadre de sa mission de contrôle et d’assistance, pour que des solutions soient trouvées afin de garantir un bon entretien de l’immeuble

II – Une assistance au syndic

Compte tenu des changements successifs de cabinets, il arrive fréquemment que le contrat de l’employé d’immeuble ou du gardien ne soit pas suffisamment maitrisé par le syndic en place.

Cela créé plusieurs disfonctionnements que ce soit sur la définition des tâches qu’il doit réaliser, sur le calcul de sa rémunération ou des avantages en nature.

Ainsi, le conseil syndical peut être tout à fait habilité à contrôler l’ensemble de ces éléments et de se faire assister, pour contrôler aussi bien le contrat de travail que les fiches de paie.

A ce titre, il peut demander au syndic la copie du contrat de travail, des avenants et des bulletins de salaire.

Le syndic ne peut pas refuser au motif du RGPD, compte tenu qu’il s’agit de documents qui appartiennent au syndicat des copropriétaires.

 En effet, la CNIL a produit une note qui confirme que le conseil syndical peut accéder à tous documents concernant la copropriété, y compris les fiches de paie et le contrat de travail, compte tenu qu’il s’agit d’un droit légal prévu à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Dossier conseils
Action
Conseil

Certains cabinets de syndics continuent à détourner les intérêts bancaires appartenant à leurs copropriétés mandantes

A la fin du mois de juillet dernier, nous avons publié le nouveau rapport de la répression des fraudes concernant le respect du contrat-type de syndic.

Il en ressort que 65,4 % des contrats étudiés présentent des anomalies, ce qui est énorme pour une profession réglementée.

Ceci étant, là où la situation devient extrêmement alarmante est que la répression des fraudes a relevé des pratiques illégales qui dépassent le cadre du contrat-type réglementé.

A vrai dire, il est possible que cette enquête complémentaire résulte d’une critique de l’ARC Nationale qui dénonçait le fait que les syndics présentaient des contrats plutôt convenables pour procéder en parallèle à de agissements illégaux ou frauduleux tels que des factures injustifiées.

A travers cet article, nous n’allons pas reprendre l’ensemble des d’anomalies relevées et invitons pour cela le lecteur à prendre connaissance de notre article publié le 25 juillet dernier sur le site internet, accessible à partir du lien suivant : https://arc-copro.fr/documentation/le-nouveau-rapport-accablant-de-la-repression-des-fraudes-sur-les-contrats-type-de

Néanmoins, il nous paraît indispensable de nous focaliser sur une infraction à peine croyable relevée par la répression des fraudes à travers cette enquête.

I – La perception par le syndic d’une partie des intérêts bancaires relevant de la copropriété

Alors que depuis le 1er janvier 2020 l’ensemble des syndics professionnels doivent ouvrir, sans dérogation possible, un compte bancaire séparé pour chacun de ses syndicats de copropriétaires mandants, la répression des fraudes a relevé que certains d’entre eux percevaient les intérêts bancaires de sommes placées appartenant aux copropriétés qu’ils gèrent.

Cela implique que certains syndics professionnels :

1/ ne placent pas l’intégralité des sommes liées au fonds de travaux sur le compte bancaire rémunéré de la copropriété mais sur le leur,

2/ détournent une partie des intérêts bancaires appartenant au syndicat des copropriétaires sur leur compte bancaire,

3/ placent les sommes appartenant au syndicat des copropriétaires sur un compte bancaire qui lui appartient tout en utilisant des « comptes miroir ».

D’autres hypothèses peuvent être avancées tels que des accords commerciaux entre les banques et les syndics pour en définitive permettre à ces derniers de profiter des sommes placées appartenant aux syndicats des copropriétaires.

En tout état de cause, les faits reprochés sont très graves, relevant pour certains d’infractions pénales.

La question est donc de savoir comment prévenir de type d’agissements, sachant que le rapport de la répression des fraudes ne précise pas combien de syndics professionnels usent de cette pratique et que les chambres professionnelles n’en font évidemment pas état.

II – Un contrôle drastique

De manière générale, et conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des sommes afférentes au fonds de travaux doivent être déposées sans délai sur un compte bancaire séparé et rémunéré.

Ainsi, le conseil syndical doit contrôler chaque mois les relevés bancaires, d’une part du compte courant, et d’autre part du compte bancaire rémunéré sur lequel sont déposées les sommes afférentes au fonds de travaux.

L’objet de cette vérification est de s’assurer de la bonne tenue des comptes bancaires et surtout si le syndic procède aux virements des cotisations du fonds de travaux du compte courant vers le compte rémunéré.

A partir du moment où les appels de fonds sont réclamés trimestriellement, les virements du compte courant vers le compte rémunéré devront se faire sur cette même période.

L’abondement du fonds de travaux permettra alors de bénéficier d’intérêts bancaires calculés sur la base des sommes déposées et de sa période.

La vigilance est donc de mise car à part l’ARC Nationale et le conseil syndical, personne ne défend l’intérêt des syndicats de copropriétaires.

Actions et Actus
Actu

Pacsé avec une copropriétaire, puis-je prétendre à présider l’assemblée générale ?

Question : Je suis partenaire pacsé d’une copropriétaire et président du conseil syndical. Puis-je prétendre présider l’assemblée générale des copropriétaires ?

Réponse :

L’article 21, alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet :

« Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. »

Si votre partenaire de PACS est copropriétaire dans votre résidence, vous pouvez en effet être élu membre du conseil syndical, et a fortiori président du CS. Mais vous ne serez pas membre du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, vous ne pourrez ni voter ni assister aux assemblées générales des copropriétaires, à moins que votre partenaire vous délègue son droit de vote, ainsi que l’énonce l’article 22, alinéa 3 de la loi de 1965 précitée :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. »

Cependant, même dans ce cas, vous ne pourrez être élu président de l’AG. En effet, la Cour de cassation estime que si l’article 22 de la loi du 10.07.1965 autorise la délégation par un copropriétaire à un mandataire de son droit de vote personnel, il ne l’autorise pas pour autant à déléguer la capacité d’être élu comme président de l’assemblée générale.

La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point depuis plus de 10 ans (Cass.Civ.3ème, 13 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.682, Bull. 2013, III, n° 146) :

« Attendu que pour débouter les consorts A… de leur demande en nullité de l’assemblée générale du 14 octobre 2003, la cour d’appel retient que le mandataire d’un copropriétaire qui lui a donné mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de « généralement faire le nécessaire », avait pu, bien que n’étant pas lui-même copropriétaire de cet immeuble, se porter candidat comme président de séance comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Les tribunaux et cours d’appel se tiennent à cette interprétation, ainsi que le confirment deux arrêts récents :

« Si l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que celui-ci soit membre ou non du syndicat, en revanche, un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, le mandat se limitant à l’expression des voix du mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l’assemblée des copropriétaires. » (CA Chambéry, 1ère chambre, 4 juillet 2023, RG n° 21/00978).

« Il résulte de l’application de ces textes susvisés, et de la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’un copropriétaire ne peut pas déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale. » (CA Paris, pôle 4 chambre 2, 10 janvier 2024, RG n° 20/05534).

Réponse de l'expert
Action

Abus 5061 L’argent n’a pas d’odeur chez LOISELET & DAIGREMONT (épisodes 2 et 3)

Nous avons publié dernièrement un premier épisode du feuilleton « L’argent n’a pas d’odeur chez LOISELET & DAIGREMONT ».

Pour mémoire, celui-ci concernait des frais d’actes de recouvrement imputés par le syndic LOISELET & DAIGREMONT pour un lot qui appartenait au syndicat des copropriétaires.

Autrement dit, compte tenu du fait que le cabinet LOISELET & DAIGREMONT n’a pas payé les appels de fonds du lot appartenant à la copropriété, il en a profité pour imputer des frais à son profit (voir article n° 5059).

Les 2ème et 3ème épisodes sont tout aussi savoureux, voire encore plus délirants.

Attention, c’est du lourd !

I – Une facturation pour un lot vendu

Sans plus tarder, voici l’appel de fonds produit par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT :


Comme on le constate, il n’y a aucun appel de fonds, si ce n’est l’imputation de frais de mise en demeure et de lettre de relance ainsi que l’ouverture d’un dossier créditeur représentant une somme de 240,15 € au profit du cabinet.

La question en suspens est donc de comprendre pourquoi ne figure sur cet avis de provisions de charges aucun appel de provisions.

La réponse est simple : le copropriétaire a vendu mais malgré tout LOISELET & DAIGREMONT continue à imputer des frais de relance qu’il se fait payer directement sur le compte bancaire de la copropriété.

Et oui, c’est aussi simple de se faire des profits avec LOISELET & DAIGREMONT.

Allez, abordons l’épisode 3.

II – Les frais liés aux successions

Voici à présent un nouvel appel de fonds :


Là aussi, nous constatons la foison de frais de relance et autres libellés hasardeux, mais cette fois-ci pour un lot qui est en cours de succession.

Ainsi, bien que LOISELET & DAIGREMONT sache pertinemment qu’il n’y a aucun intérêt à facturer des lettres de relance et mises en demeure, sachant que l’on recherche les successeurs, il continue à facturer des actes de recouvrement.

Rappelons, encore une fois, qu’il s’agit d’une copropriété en difficulté qui ne peut pas se permettre d’enrichir aveuglément le cabinet LOISELET & DAIGREMONT.

Et oui, c’est ça LOISELET & DAIGREMONT !

Abus
Action

Tout membre du conseil syndical peut réclamer au syndic des documents appartenant à la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 17 mars 1967 ont prévu différents dispositifs donnant des droits aussi bien au conseil syndical qu’aux conseillers syndicaux et même, plus spécifiquement, au président du conseil syndical.

Ainsi, bien souvent, les conseillers syndicaux ne savent pas si les droits accordés par la loi et le décret concernent chacun d’eux ou bien si c’est l’organe du conseil syndical qui doit en être à l’initiative.

Dans ce contexte, il nous est souvent posé la question : « Qui dispose du droit de demander au syndic les documents qui concernent la copropriété ? ».

Voyons cela en détail.

I – Un droit large

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité aux membres du conseil syndical de demander au syndic tous documents, informations ou correspondances qui concernent la copropriété.

Le conseil syndical peut même demander copie de ces documents sans que le syndic puisse réclamer des frais de reprographie.

L’opposition du syndic à ce droit l’expose à des pénalités d’un montant de 15 € par jour de retard au-delà d’un délai d’un mois.

Ce même article précise qu’à défaut d’imputer ces pénalités, le président du conseil syndical pourra engager une procédure judiciaire à son encontre sans autorisation préalable de l’assemblée générale afin qu’il soit condamné au versement de ces pénalités de retard.

II – Un droit accordé à chacun des membres

Si effectivement l’article 21 donne un pouvoir au conseil syndical de pouvoir réclamer au syndic des documents appartenant à la copropriété, la question est de savoir si ce droit est accordé à chacun des membres ou bien au conseil syndical représenté par son président.

Pour répondre à cette question, il faut se référer à l’article 26 du décret du 17 mars 1967 qui précise « qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie des documents concernant la copropriété ».

Autrement dit, un conseiller syndical n’a pas besoin de passer par le président du conseil syndical, ni même avoir un accord majoritaire des membres pour obtenir les pièces qu’il souhaite contrôler.

Néanmoins, même si ce droit est individuel, cela ne doit pas inciter chacun de membres à réclamer des pièces sans concertation préalable car, au-delà d’importuner inutilement le gestionnaire, cela dénote un certain désordre dans le fonctionnement du conseil syndical qui sera, tôt ou tard, utilisé à son encontre, notamment par le syndic.

A bon entendeur….

C’est à présent à vous de jouer !

Actions et Actus
Actualité juridique

Est-il temps pour l’ARC Nationale d’arrêter de publier ses abus ?

Pour se donner bonne conscience, beaucoup de syndics professionnels affirment que l’ARC Nationale est avant tout une association qui a pour objet de faire du bashing syndic.

Par conséquent, nous sommes les pestiférés, étant plus intéressant pour eux de développer des partenariats avec d’autres associations qui sont moins polémiques, et avec lesquelles ils ont convenu des accords pour récupérer des marchés de formation ou carrément des adhérents.

A titre d’exemple, une association située en province a indiqué aux syndics professionnels qu’il était dans leur intérêt d’aiguiller les conseillers syndicaux à adhérer auprès de leur association, sachant qu’ils ne produiront pas d’abus et critiques sur eux.

Alors, l’ARC Nationale doit-elle suivre la même voix pour continuer à avoir des adhérents ou bien garder son ADN ?

Essayons d’apporter une réponse selon deux prismes.

I – Une absence de contre-pouvoir

Imaginez que demain l’ARC Nationale ne diffuse plus d’abus.

Qui alors dénoncera les pratiques illégales commises quotidiennement par les groupes comme FONCIA, CITYA et autres marchands ?

Sans publication d’abus, comment faire pression auprès des syndics professionnels et des grands groupes pour demander le remboursement des factures prélevées indûment sur la trésorerie de leurs copropriétés mandantes basées sur des motifs fallacieux ?

Sans les publications de l’ARC Nationale, comment les copropriétaires et conseillers syndicaux sont-ils informés des pièges des syndics et de leur gueule du loup ouverte comme un pont-levis ?

Doit-on compter sur les chambres professionnelles de l’immobilier dont leurs financements découlent en partie du règlement des cotisations de ces mêmes cabinets de syndics qui commettent les abus ?

De la répression des fraudes qui est dépassée malgré son action active ?

Des syndics professionnels courageux qui dénonceraient leurs collègues dans l’intérêt des copropriétaires pour être ensuite tricards ?

Des associations de gestionnaires de copropriétés qui signent des chartes avec ces mêmes syndics incriminés à travers nos abus ?

Comme on le constate, sans l’ARC Nationale, la copropriété serait une autoroute où toutes les arnaques seraient possibles car il n’y aurait ni radars ni gendarmes avec comme seuls blessés graves les syndicats des copropriétaires.

II – Un abandon des adhérents

Les adhérents de l’ARC Nationale aiment notre association car nous sommes totalement indépendants.

Notre force est d’affronter les syndics professionnels sans être dans la compromission pour récupérer un radis.

Ainsi, si l’ARC Nationale refusait de dénoncer les syndics professionnels, voire pire, les caresser dans le sens du poil, ce seraient nos adhérents qui ne se retrouveraient plus dans les valeurs que l’on défend, préférant alors quitter, à juste titre, le navire.

Ainsi, si l’on devait choisir entre la satisfaction des adhérents ou celui des syndics professionnels, le choix serait très vite tranché.

Il s’agit bien évidemment de nos adhérents qui, pour la plupart, assurent leur mission de conseillers syndicaux ou syndics de manière bénévole dans le seul intérêt du syndicat des copropriétaires.

Mais encore, pourquoi devrions-nous ne plus dénoncer les abus voire les illégalités commises par des syndics professionnels qui, pour mémoire, est une profession réglementée et qui dispose d’un mandat de la copropriété pour défendre ses intérêts ?

Alors, rassurez-vous, la publication des abus -que disons-nous- des illégalités commises sciemment par les syndics professionnels continuera tant que notre association existera.

A bon entendeur, nous vous saluons !

Actions et Actus
Actu

La revue trimestrielle n° 146 de l’ARC Nationale est déjà dans vos boîtes aux lettres !

Comme il est à présent d’usage, la revue du quatrième trimestre de l’ARC Nationale est envoyée aux adhérents en avance afin de leur donner la primeur d’avoir toutes les informations concernant l’organisation de notre salon indépendant de la copropriété si se déroulera cette année les 16 et 17 octobre.

Ainsi, sont indiqués les thèmes et heures des conférences plénières ainsi que ceux des ateliers et formations assurés par les experts de l’ARC Nationale.

A cela s’ajoute le planning des animations liées spécifiquement aux syndics non professionnels qui s’organiseront au sein d’un village qui leur est spécifiquement dédié.

Mais, en parallèle, cette revue reste toujours un bouillon d’actualités et de conseils juridiques sur de nombreux sujets liés à la copropriété.

I – Une revue à ne pas manquer !

Ce dernier trimestre se caractérise par la nomination d’un nouveau Gouvernement et même d’un ministre du logement en plein exercice.

A titre, l’ARC Nationale a d’ores et déjà soumis à son cabinet des projets de réforme du droit de la copropriété qui figurent dans la rubrique « Actualité » de cette revue.

Notre démarche coïncide avec les recommandations du Sénat qui font suite à son enquête sur la paupérisation des copropriétés et de la dernière analyse des contrats type de syndics réalisée par la répression des fraudes.

L’ensemble de ces sujets sont repris dans notre revue afin d’exposer la gravité de la situation.

Le dossier central traite, quant à lui, des différents indicateurs à identifier pour déterminer si la copropriété est bien gérée et ne présente pas de symptômes d’immeubles en difficulté.

En parallèle, on retrouve dans la rubrique juridique un dossier sur les dérogations des délais pour contester une assemblée générale ou encore sur la nécessité de procéder à la publication de tout acte modificatif du règlement de copropriété.

Le « Vrai/faux » concerne le thème de « Qui peut convoquer une assemblée générale » et la rubrique « Focus » aborde les facturations complémentaires liées à la tenue de l’assemblée générale.

Enfin, la bande dessinée traite le sujet de « La revanche de la présidente du conseil syndical face à son syndic » et le « Contrechamps » de « La solution d’élire un syndic non professionnel ».

A la fin de cet article est présenté le sommaire intégral de la revue qui risque de faire baver plus d’un.

II - Comment obtenir la revue de l’ARC Nationale

La revue de l’ARC Nationale  représente en définitive 48 pages sans le moindre encart publicitaire qui traite de différents sujets d’actualité de la copropriété en apportant aux lecteurs diverses informations pratiques.

Cette revue est envoyée par courrier postal à nos adhérents qu’ils soient individuels ou collectifs.

En parallèle, cette revue est disponible auprès de notre association, soit à l’unité, soit en s’abonnant pour obtenir les 4 numéros annuels à un coût de :

20 € pour les adhérents
24 € pour les non-adhérents.
La revue est également disponible en format électronique sur le site internet de l’ARC Nationale  à travers la rubrique « librairie ».

Bien évidemment, seuls les adhérents peuvent prendre lecture après avoir accédé à la « zone adhérent ».

Voici la première de couverture de la revue n° 146 du 3ème trimestre 2024 ainsi que le sommaire :

Actions et Actus
Action

Licenciement du gardien : formalisme du droit du travail et piège de la lettre recommandée

Catégories Licenciement du personnel du syndicat des copropriétaires
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (chambre sociale)
Référence
n°22-12.105
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049641053
Observations

Aux termes de l'article L1332-2 du code du travail le licenciement disciplinaire d’un salarié doit intervenir dans le délai d'un mois à compter de la date de l'entretien préalable. Celui-ci est régulièrement notifié par lettre recommandée mais contrairement aux règles spécifiques et dérogatoires s’appliquant à la copropriété, celle-ci ne prend effet qu’à sa réception effective.

Principe retenu

Le délai de notification du licenciement n’est pas interrompu par l’expédition de la lettre de licenciement ni par sa première présentation, mais par sa réception effective.

Analyse de la décision

Un salarié employé en qualité de concierge et gardien d'immeuble par un syndicat des copropriétaires a fait l’objet de l’engagement d’une procédure de licenciement pour faute grave. Après avoir été convoqué à un entretien préalable fixé au 1er octobre 2018 puis reporté à sa demande au 25 octobre 2018, il a été licencié pour faute grave, par lettre du 12 novembre, notifiée par acte d'huissier du 3 décembre 2018, soit plus d’un mois après cet entretien. Contestant la rupture de son contrat de travail, le salarié a saisi la juridiction prud'homale.

Il perd en première instance et devant la Cour d'appel de Paris, qui retiennent que la lettre de licenciement est datée du 12 novembre 2018, soit dans le mois de l'entretien préalable.

Ayant formé pourvoi contre cette décision, l’arrêt est censuré par la Cour de cassation, qui ne retient que la date de notification par huissier, à savoir le 3 décembre.

On devine naturellement ce qui s’est passé : le salarié n’a pas été retirer sa lettre recommandée datée du 12 novembre et le délai a continué à courir. Le syndic recevant le retour de la lettre non réclamée s’est dépêché de la notifier par huissier, mais trop tard.

Il n’y a en effet que pour les notifications prévues dans le droit de la copropriété que, par l’effet dérogatoire des dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En dehors de ce contexte (convocations aux assemblées générales, notification du procès-verbal et mises en demeure adressées par le syndic), les notifications ne prennent effet qu’à la réception effective de la lettre recommandée. Lorsque celle-ci n’a pu être délivrée au domicile du destinataire, elle est mise en instance 15 jours calendaires, et si elle n’est pas retirée dans ce délai, elle reste sans effet !