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Abus 5062 Pilote MATERA : une aide à la navigation très approximative

L’ordre du jour de l’assemblée étant rédigé et notifié par le syndic, il appartient à ce dernier de veiller à sa conformité. Les nombreuses irrégularités constatées dans cette convocation se reflètent généralement sur le procès-verbal établi par le secrétaire en fin de séance.

Illégalités d’autant moins acceptables, lorsqu’elles affectent une copropriété assistée par un professionnel tel MATERA.

I. Confusion sur le régime dérogatoire des petites copropriétés

Mécontents de leur syndic professionnel, les copropriétaires d’une petite résidence francilienne sollicite le cabinet MATERA, afin de remédier à cette situation.

Dans le cadre de sa prestation, il leur fournit recommandations et trame de convocation d’une assemblée fixée au 1er mai 2024.

A la lecture de son procès-verbal, émanation de la convocation, diverses questions et leur résolution nous interpellent, tout d’abord la numéro 4 intitulée : Validité de cette assemblée générale.

L’incompréhension porte sur la résolution à laquelle elle se rattache, sans lien avec l’interrogation, puisqu’elle se réfère à la consultation écrite, voie justement alternative aux délibérations en assemblée pour les résidences dotées au maximum de 5 lots principaux (art. 41-8 et s. de la loi du 10 juillet 1965).

Or, la décision d’une assemblée doit bien évidemment correspondre à la question à laquelle on l’associe (art. 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967) dans la mesure où l’article 41-8 de la loi ne prévoit aucun vote des copropriétaires sur la validité de leur assemblée ou encore la confirmation de l’éventuelle consultation écrite préalable et alternative.

II. Approximations sur la révocation du syndic et la constitution du conseil syndical

Le syndic peut bien évidemment être révoqué en assemblée générale en cas de manquement sérieux à l’un de ses impératifs légaux, réglementaires ou conventionnel (art. 18 al. VIII de la loi).

Pour autant, dans son document-type, MATERA se méprend sur le ratio requis, celui-ci relevant non pas de la double majorité de l’article 26 de la loi mais de celle de l’article 25 al. c.

Si, en l’espèce, cette erreur se révèle sans incidence (en raison du vote favorable de l’intégralité des copropriétaires), elle pourrait dans d’autres situations s’avérer plus dommageable (rejet de la résolution pour seuil erroné non atteint).

De plus, il omet l’insertion justifiant cette résiliation anticipée du mandat du syndic.

Or, l’article 18 al VIII, impose une dénonciation expressément motivée lorsqu’elle intervient au-delà des trois mois de l’échéance initiale.

Il s’agit ainsi de restreindre la réussite d’une action judiciaire postérieure en nullité de la résolution par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi) et de l’indemnisation de l’ancien syndic pour rupture abusive de son contrat à l’encontre du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires a la faculté d’adopter, en assemblée générale, la forme coopérative (art. 17-1 de la loi).

La spécificité de ce dispositif réside dans le fait, que la nomination du syndic ne résulte pas d’une délibération directe de l’assemblée, et que celui-ci cumule cette fonction avec celle de président de cet organe collégial.

Autrement dit, le conseil syndical demeure élu par l’assemblée (art. 25 al. c de la loi), par la suite, ses membres désignent leur président/syndic.

En l’espèce, la trame de MATERA comporte de nombreuses illégalités, puisqu’elle présente la nomination du président/syndic du conseil syndical (question n° 6-1), non seulement par l’assemblée, en lieu et place d’un vote interne de ses membres, mais aussi et surtout avant même l’élection des conseillers (question n° 7-1 et s.) avec, de plus, une prise d’effet antérieure de leur mandat.

Si ce choix s’explique probablement pour des raisons pragmatiques compréhensibles (régularisation d’actes accomplis par des copropriétaires dépourvus du statut impératif de conseiller), il n’en est pas moins illicite.

Si la décision prend effet selon la modalité fixée par l’assemblée, celle-ci ne trouve à s’appliquer que pour l’avenir ou au plus tôt au jour de son adoption, Cass 3e civ. 9 juin 2010, n°08 - 19696, ce qui exclut toute rétroactivité.

Le recours payant à un professionnel tel MATERA ne garantit nullement de la régularité du fonctionnement du syndicat des copropriétaires.

Il convient toujours de contrôler la conformité de ces allégations personnellement et/ou en sollicitant l’expertise de l’ARC.

Ainsi, le syndicat minimise ultérieurement les contestations judiciaires de copropriétaires opposants ou défaillants et les objections d’un de ses cocontractants sur la capacité du syndic à pouvoir agir légitimement.

Abus

Action

Puis-je assister à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble où mon fils a acheté un appartement ?

Question : Mon fils vient d’acheter un appartement. Afin de l’aider et de lui faire profiter de mon expérience de copropriétaire, je souhaiterais assister avec lui à l’assemblée générale de sa copropriété.

Est-ce possible ?

Réponse :

Il faut tout d’abord rappeler que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires constitue une réunion privée : seuls les copropriétaires, leur représentant doté de pouvoir ou encore les salariés du syndic peuvent y assister. De façon ponctuelle, des techniciens, avocats, architectes, maîtres d’ouvrage, peuvent être conviés par le syndic afin d’éclairer les copropriétaires dans le cadre du vote de certaines résolutions.

Dans votre hypothèse, vous ne pouvez donc pas, en principe, assister à l’assemblée générale avec votre fils.

Si, toutefois, votre fils vous donnait un pouvoir à l’effet de le représenter à l’assemblée générale, il vous serait alors possible d’y assister, mais, dans ces conditions, votre fils ne sera pas censé être présent à l’assemblée générale.

Cela étant, il vous est toujours possible d’examiner en amont avec votre fils le contenu de la convocation et de ses annexes, notamment comptables, afin d’attirer son attention sur les résolutions les plus sensibles et le conseiller utilement sur la position à adopter.

Enfin, il faut rappeler que vous avez la possibilité de présenter votre candidature afin d’intégrer, en qualité d’ascendante, le conseil syndical de l’immeuble de votre fils. Cette possibilité est prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit notamment que :

« Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. […] »

D’un point de vue pratique, il reviendrait à votre fils de porter votre candidature en assemblée générale, celui-ci pourrait également la transmettre au syndic préalablement à l’envoi des convocations.

Dans ce cadre, votre participation à l’assemblée générale pourrait se justifier afin que vous puissiez vous présenter directement auprès des autres copropriétaires.

Réponse de l'expert

Action

Le dialogue, meilleure arme pour le recouvrement des charges

Voilà un article qui va nous attirer encore une fois les foudres des syndics professionnels et surtout des grands groupes.

Il s’agit de préconiser les meilleures conditions pour assurer un véritable et efficace recouvrement des charges.

Une mission de base du syndic qui est devenu un véritable business avec des résultats inquiétants puisque le montant des impayés augmente alors que les honoraires de recouvrement explosent au profit des cabinets.

Essayons d’aborder notre solution moins couteuse et surtout plus efficace qui, soyons clairs, est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires mais sûrement pas des syndics professionnels.

Avant cela, expliquons le système vérolé actuel pour ensuite présenter notre solution plus efficace.

I – Un recouvrement automatisé

La plupart des cabinets de syndics ont défini un protocole de recouvrement des impayés de charges qui consiste à définir à partir de quelle périodicité se déclenchent automatiquement les actes de contentieux et précontentieux comme la lettre de relance ou les mises en demeure.

La technique généralement utilisée est de déshumaniser le recouvrement des charges en commençant par envoyer un sms, puis une lettre de relance et une mise en demeure dans des délais extrêmement serrés, dissuadant en définitive le copropriétaire de se mettre en contact avec le syndic pour trouver une solution au paiement de ses charges.

Quant à la signature d’un protocole de recouvrement des charges, les tarifs réclamés par les syndics sont exorbitants, dissuadant souvent le copropriétaire de le solliciter.

En effet, la plupart des cabinets le facture plus de 200 € alors qu’il s’agit d’un moyen qui permet au copropriétaire de régler ses charges de copropriété de manière échelonnée et dans le respect de ses capacités financières.

En effet, il faut bien le comprendre, il n’existe pas que des marchands de sommeil qui volontairement ne paient pas les charges, mais des copropriétaires de bonne foi qui rencontrent des difficultés financières passagères qui résultent de circonstances exceptionnelles d’ordre familiale, conjoncturelle ou sociale.

Voyons donc la démarche plus efficace.

II – Le dialogue

La véritable solution au recouvrement des charges n’est évidemment pas la matraque d’actes de recouvrement mais le dialogue.

Il ne s’agit pas de faire du social mais d’alerter le copropriétaire sur la nécessité de payer ses charges.

D’ailleurs, bien souvent, le défaut de paiement provient d’une omission du copropriétaire qui peut se régler par un simple dialogue.

Cela peut se matérialiser en tapant aux portes ou en faisant des appels téléphoniques. Il ne s’agit pas d’une théorie car nous avons de nombreux témoignages de conseillers syndicaux qui ont engagé de type d’action et ont réussi à recouvrer 80 % du montant des impayés de charges sans engager le moindre frais.

Néanmoins, il faut être clair, cette démarche n’intéresse pas les syndics car elle est non seulement pas rentable mais en plus demande beaucoup de temps, pour une mission qui est censée être déjà comprise dans les honoraires de base.

C’est à ce titre que l’intervention du conseil syndical est primordiale.

Un système gagnant-gagnant « copropriété/copropriétaire débiteur » où le seul perdant sera le syndic.

Dossier conseils

Action

Conseil

L’ARC Nationale saisit le SNPI suite au marketplace de FONCIA

Nous avons publié le 9 septembre dernier un abus dénonçant comment FONCIA utilisait l’extranet de ses copropriétés mandantes pour proposer des offres commerciale émanant de sociétés n’ayant strictement aucun rapport avec la gestion des copropriétés.

Il s’agit de sociétés de téléphonie, de déménagement, de banque, de literie…

Vraisemblablement, ce mode de procédé permet de se dégager de la concurrence mais surtout aussi, peut-être, de percevoir des commissions si un copropriétaire optait pour l’une des offres commerciales proposées dans l’extranet de la copropriété.

Devant cette situation ahurissante, nous avons décidé de saisir le syndicat professionnel auquel est rattaché le groupe FONCIA afin de connaître sa position suite à ce type de pratiques.

Voici donc le courrier :

Monsieur le Président,

En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires, je me permets de vous saisir suite aux agissements de l’un de vos adhérents, en l’occurrence le groupe FONCIA, pour lesquels nous aimerions connaître votre analyse.

En effet, l’un de nos adhérents nous a fait part d’offres commerciales initiées par le groupe FONCIA à travers l’extranet de leur copropriété, qui s’avère n’avoir aucun rapport direct avec l’administration des copropriétés.

Comme vous pourrez le constater à travers l’impression d’écran jointe à ce courrier, qu’il s’agit d’offres promotionnelles émanant de BOUYGUES pour des box internet, de la société SIXT pour la location de véhicules, ou HYPNIA pour de la literie…

En tout, on peut compter une dizaine d’offres de produits et services qui sont proposés aux copropriétaires depuis leur espace dématérialisé et sécurisé, sans que ces derniers n’aient donné leur consentement.

Or, comme vous le savez, et conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’espace dématérialisé et sécurisé a pour objet de mettre à la disposition des copropriétaires et des conseillers syndicaux, des documents numérisés qui concernent la copropriété et en aucun cas pour faire la promotion d’offres commerciales qui n’ont aucun lien avec l’administration de biens.

Plus grave encore, il est probable que ces offres s’inscrivent dans des accords commerciaux signés entre les sociétés proposées et FONCIA, supposant la rétribution d’une rémunération au profit de ces derniers en tant que porteurs d’affaires.

Pourtant, l’article 4 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 interdit à tout professionnel de l’immobilier, et en l’occurrence à un syndic, de percevoir directement ou indirectement toute somme d’argent émanant d’autres activités que celle qu’il exerce.

Face à ce type de procédé commercial, nous aimerions connaître votre position et si vous considérez qu’il est contraire à la réglementation en vigueur ou encore au code de déontologie.

Je vous informe qu’en parallèle de notre sollicitation, nous saisissons la répression des fraudes afin de connaître leur position et vérifier si elle est similaire à la vôtre.

En toute transparence, nous vous indiquons que ce courrier a été diffusé sur notre site internet et que votre éventuelle réponse le sera également.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de mes salutations distinguées.

Emile HAGEGE

Directeur Général

Actions et Actus

Action

20 gestes pour diminuer la consommation de sa copropriété Geste n°1 : Diminuer la température des logements

Tout d’abord, il faut savoir que la loi limite la température intérieure dans les logements existants à 19°C tel qu’indiqué dans les articles R241-25, 26 et 27 du code de l’énergie et à 18°C pour les logements neufs conformément à l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitat.

Les occupants, copropriétaires ou locataires ne peuvent donc pas chauffer leur appartement à leur guise. Or, beaucoup de copropriétés sont chauffées à plus de 19°C, ce qui est donc une irrégularité.

De nombreux copropriétaires pourraient se retourner contre le syndicat des copropriétaires pour température excessive dans les copropriétés en chauffage collectif.

D’après l’ADEME, un degré en moins représente en moyenne une économie d’énergie de 7%, on imagine donc bien les économies possibles dans les logements chauffés 22-23°C.

La première action déterminante est de connaître la température de son logement. Pour cela, il faut se munir d’un thermomètre (par exemple celui distribué aux visiteurs du salon de l’ARC 2023) et le poser au centre de chaque pièce à 1m50 de hauteur.

Les 19°C réglementaires correspondent à la moyenne des températures de chaque pièce. C’est le seul moyen pour identifier s’il y a une dérive de température dans les appartements de votre copropriété.

Une autre action importante à faire consiste à vérifier la température de chauffe indiquée dans le contrat de maintenance du chauffagiste appelé contrat P2 et notamment qu’elle ne dépasse pas 19°C comme cela arrive souvent.

Un contrat P2 peut contenir des pénalités journalières, calculées à partir du nombre de jours où la température n’est pas conforme, d’où l’utilité du thermomètre.

Attention, souvent ces pénalités sont prévues si la température intérieure des logements est inférieure à la température contractuelle. Il faudrait pouvoir compléter cette clause avec des températures maximales à ne pas dépasser.

En plus de contrôler la température, il est nécessaire de vérifier les paramètres de conduite de chauffe du chauffagiste, notamment s’assurer qu’il y a bien un réduit de nuit pour abaisser la température des pièces de 2°C de 23h à 5h du matin par exemple.

Les autres paramètres à vérifier sont la courbe de chauffe de la chaufferie et le bon équilibrage du réseau.

En effet, la situation la plus courante est de surchauffer une bonne partie des logements pour que le plus mal loti soit au moins à 19°C quitte à ce que les autres soient à plus de 20°C. Mais nous reviendrons plus en détail sur l’équilibrage d’un réseau lors de l’article dédié.

Un moyen de réguler sa température intérieure en chauffage collectif est d’installer des robinets thermostatiques sur les radiateurs.

A la différence d’un robinet classique, celui-ci se ferme automatiquement lorsqu’il détecte un apport de chaleur et permet donc de stabiliser la température du logement.

En chauffage individuel, la gestion des températures est plus simple car chaque copropriétaire à la main dessus.

De plus, l’obligation en 2027 d’installer un thermostat permettra un contrôle plus efficace de la température intérieure des logements, les copropriétaires auront moins d’excuses pour ne pas respecter la température maximale de chauffage.

Technique

Action

Dossier mois Octobre 2024 Réponses aux questions les plus souvent posées concernant le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

La loi Climat et Résilience d’aout 2021 a apporté son lot d’obligations pour les copropriétés dans le domaine de la rénovation énergétique. Devant ce flot de nouveautés, les copropriétaires sont régulièrement perdus sur ce qui est obligatoire ou ne l’est pas et sur ce qui est conseillé de faire pour leur copropriété.

PPT, DPE, DTG quelles différences ?

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est un outil destiné à planifier les travaux en copropriété et à anticiper les dépenses liées à ces travaux. Il intègre les travaux « nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie ». Il doit comprendre le gain énergétique apporté par ces travaux, leur coût estimatif et un échéancier de réalisation. On parle également parfois de projet de PPT (PPPT) lorsque le rapport n’a pas encore été validé en assemblée générale.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une étude évaluant la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment à partir de sa consommation énergétique théorique et de son émission de gaz à effet de serre. Le DPE classe le logement selon une étiquette allant de A à G et fournit également des préconisations de travaux énergétiques.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une étude ayant pour objectif d’informer les copropriétaires sur la situation technique générale de la copropriété et de recenser les travaux à effectuer. Il comprend entre autres « une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs » et un DPE collectif. Les préconisations travaux du DTG s’apparentent à un projet de PPT.

Quelles obligations pour les copropriétés ?

Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés dont les travaux ont été réceptionnés depuis plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans. L’obligation est déjà d’actualité pour les copropriétés de plus de 50 lots, pour les autres, le projet de PPT devra être réalisé d’ici le 1er janvier 2025.

Le DPE collectif doit être réalisé par toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2023. Il doit être renouvelé tous les 10 ans sauf lorsqu’un précédent DPE classe la copropriété en A, B ou C. Les copropriétés de plus de 200 lots doivent l’avoir réalisé depuis le 1er janvier 2024, celles comprises entre 50 et 200 lots d’ici le 1er janvier 2025 et celles de moins de 50 lots d’ici le 1er janvier 2026.

Le DPE individuel doit lui être réalisé lors de la vente ou de la location d’un logement. La location d’un logement classé G sera interdite d’ici le 1er janvier 2025, d’un logement classé F d’ici le 1er janvier 2028 et d’un logement classé E d’ici le 1er janvier 2034.

Le DTG n’est pas obligatoires pour les copropriétés sauf lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.

Comment réaliser un projet de PPT ?

Le projet de PPT peut être réalisé selon une des deux méthodologies suivantes :

À partir d’une analyse du bâti et des équipements combinée à un DPE collectif ;
Directement à partir d’un DTG.

Beaucoup de bureaux d’études et d’architectes se sont organisés pour proposer des devis « tout en un » pour le PPT, permettant aux copropriétés de n’avoir qu’un prestataire à trouver.

PPT « classique » ou DTG, comment choisir ?

Il est parfois difficile pour une copropriété de choisir entre l’analyse du bâti combinée à un DPE (PPT « classique ») et un DTG. Il n’y a pas de règles universelles mais certains critères permettent d’orienter le choix.

D’un point de vue financier, le DTG est moins intéressant sauf si des aides locales permettent de réduire les tarifs comme à Paris ou dans la Métropole du Grand Paris.

D’un point de vue technique, on retient généralement 3 critères : la taille de la copropriété, la date de construction et son architecture. Généralement les 2 derniers critères se rejoignent.

La taille de la copropriété rejoint un peu le point de vue financier. Une copropriété plus grande aura plus de facilités à payer un DTG. De plus une copropriété avec peu d’équipements collectifs (ascenseur, VMC, chaudières…) aura moins d’intérêts à se diriger vers un DTG.

Concernant l’âge de l’immeuble, on peut diviser la date de construction selon 3 périodes : avant 1948, entre 1948 et 1974 et après 1974. Les immeubles construits entre 1948 et 1974 ne sont pas isolés et sont généralement construits en béton et avec une toiture terrasse ce qui facilite les travaux d’isolation.

Les copropriétés d’avant 1948 présentent plus de difficultés à isoler que ce soit d’un point de vue technique ou architectural et celles d’après 1974 possèdent déjà un minimum d’isolation et leurs façades sont généralement moins lisses (présence de balcons et baies vitrées).

C’est pourquoi un DTG est souvent plus pertinent pour les copropriétés construites entre 1948 et 1974 qui sont globalement les copropriétés ayant le plus de chances de solliciter MaPrimeRénov’ Copropriété.

Il faut également choisir en fonction des envies et possibilités de la copropriété. Un DTG est la première étape d’un projet de rénovation global, si possible en sollicitant MaPrimeRénov’ Copropriété. S’il n’y a pas de volonté de réaliser des travaux d’isolation ou alors au cas par cas, un PPT « classique » est généralement suffisant.

Comment trouver des entreprises ?

Il est difficile pour les copropriétés de trouver des entreprises pour réaliser un DPE, un projet PPT ou un DTG. Pour vous aider, les pouvoirs publics ont mis en place des annuaires recensant les entreprises possédant les compétences nécessaires. Ces annuaires fonctionnent également dans l’autre sens et permettent de vérifier si une entreprise est qualifiée pour ce type de prestation.

L’annuaire principal est celui de France Rénov’ qui recense les entreprises par type d’activité. La catégorie PPT ou DTG n’existe pas mais vous pouvez chercher à « audit énergétique » ou à « architecte » (même si seulement une petite partie de ces derniers réalisent des PPT).

Le second est celui des diagnostiqueurs. Il faut bien s’assurer que le diagnostiqueur soit certifié pour les DPE « à l’immeuble ». Certaines entreprises de diagnostiqueurs réalisent également des PPT ce qui s’avère utile dans les petites et moyennes villes où il est difficile de trouver un bureau d’études.

Pour les copropriétés d’Ile-de-France, il existe également l’annuaire de Coachcopro.

Ces annuaires opèrent un recensement objectif des professionnels basé sur les certifications et compétences mais il n’y a pas de jugement de la qualité du travail réellement effectué. C’est pour cela qu’ARC Services recense des entreprises compétentes sur son site Le Portail de l’Adhérent. Vous pouvez les retrouver dans l’onglet « Services & Outils » puis « Copro-Devis » et enfin « Plan Pluriannuel de Travaux ».

Comment voter le PPT en AG ?

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’AG les modalités d’élaboration du projet de PPT en proposant si possible plusieurs devis. Ces modalités sont votées à l’article 24 (majorité des copropriétaires présents).

L’AG peut également décider de voter à l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires) une délégation de pouvoir au conseil syndical de choisir un devis selon un budget maximal prédéfini.

Une fois le projet de PPT réalisé, le syndic doit présenter à l’AG suivante l’adoption de tout ou partie de ce plan de travaux qui doit être votée à l’article 25.

Une fois le plan adopté, les travaux ne sont pas obligatoires mais le syndic devra mettre à l’ordre du jour des futures assemblées des résolutions afin de mettre en œuvre l’échéancier du PPT.

Articulation avec le fonds travaux

Un fonds travaux doit être mis en place dans toutes les copropriétés 10 ans après la réception des travaux.

Ce fonds travaux est alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieur à :

5% du budget prévisionnel ;
2,5% du montant des travaux mentionnés dans le PPT adopté.

Lorsque le montant du fonds travaux dépasse le budget prévisionnel ou 50% du montant des travaux du PPT, l’AG peut se prononcer pour stopper ces cotisations. Il est néanmoins conseillé de les maintenir en prévision de périodes de gros travaux.

Le fonds travaux peut être dépensé pour financer :

L’élaboration du projet de PPT ou du DTG ;
Les travaux prévus dans le PPT adopté ;
Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
Des travaux nécessaires à « la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie ».

En savoir plus

Si vous voulez en apprendre plus, vous pouvez consulter nos nombreuses publications à ce sujet :

Les supports des formations faites à ce sujet, disponibles dans l’onglet « Formation » du site de l’ARC ;
Les replays de l’ARC TV du 8 novembre 2023 et du salon de l’ARC 2023, disponibles sur Le Portail de l’Adhérent ;
Le guide « Planifier et conduire la rénovation de sa copropriété » rédigé par le pôle Rénovation & Énergie de l’ARC.

De nouvelles formations sur le PPT sont régulièrement dispensées, n’oubliez pas de consulter la revue trimestrielle de l’ARC pour ne pas rater la prochaine.

En cas de questions, vous pouvez nous joindre à technique@arc-copro.fr ou par téléphone au 01.40.30.42.82 les lundis, mercredis et jeudis de 9h à 13h.

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5063 Scandale : les rachats de cabinets de syndic : le cas CLD Immobilier

A plusieurs reprises, nous avons dénoncé avec quel montage juridique s’organise le « rachat des cabinets de syndics » sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse réagir.

A travers un courrier type, nous allons mieux comprendre la mascarade mise en place par les cabinets vendeurs et repreneurs et comment le syndicat des copropriétaires se retrouve victime.

I – Un courrier qui se veut rassurant

Avant d’entrer dans le détail, voici le modèle-type du courrier que les copropriétaires reçoivent :

Ainsi, apparemment, dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et du cabinet CLD Immobilier ce dernier a décidé de se « rapprocher » du groupe FONCIA du fait qu’il soit spécialisé dans l’administration de biens.

En réalité, derrière ce courrier se cache une autre réalité : les actionnaires du cabinet CLD ont vendu leurs parts au groupe FONCIA qui, par conséquent, devient majoritaire, sans pour autant changer l’entité juridique ou le numéro Siret du cabinet.

Par ce procédé juridique, le syndicat des copropriétaires ne peut pas résilier le contrat de syndic même si l’actionnaire majoritaire a changé de main.

II – Un même gestionnaire dans les mains de FONCIA

Pour continuer à rassurer les copropriétaires, le courrier indique que le gestionnaire restera en place tout en précisant qu’il sera sous la direction du directeur général de FONCIA.

Autrement dit, le gestionnaire devra respecter la politique et les directives de son nouveau supérieur hiérarchique qui elle-même reçoit les consignes des dirigeants de FONCIA.

En résumé, même si l’enseigne et le gestionnaire restent inchangés, la gestion de copropriétés ne sera pas du tout la même puisqu’elle devra se conformer aux stratégies commerciales définies par le groupe FONCIA.

On renvoie alors les copropriétés concernées par cette situation à nos abus publiés concernant FONCIA.

C’est comme le Mutello : bien qu’il ait la même couleur et la même consistance, il n’a pas le goût du vrai Nutella.

C’est face à cette situation scandaleuse que nous avons saisi à maintes les Parlementaires et le Gouvernement pour faire évoluer la loi en considérant qu’à partir du moment où l’actionnaire majoritaire d’un cabinet de syndic change de main, la poursuite du contrat de mandat doit être validée en assemblée générale.

Et pour cause, le mode de gestion des copropriétés ne sera évidemment plus le même violant la rupture de confiance qu’il y a eu entre le mandataire qui est le syndicat des copropriétaires et son mandant qui est le syndic lors de la signature du contrat.

Bien évidemment, les chambres professionnelles sont opposées à cette disposition car elle remettrait en cause leur business d’achat et de vente de «portefeuilles de syndicats des copropriétaires».

Abus

Action

L’ARC Nationale une nouvelle fois assignée au pénal pour diffamation suite à la publication d’un abus concernant un cabinet de syndic fâché

Décidemment, les règles restent immuables.

Si la plupart des syndics professionnels contestent nos abus, ce sont les plus mauvais d’entre eux qui nous assignent.

La raison est simplissime : n’étant pas conscients de leur médiocrité, ils sont persuadés que l’abus publié n’est que pure invention, voulant ainsi obtenir la condamnation de l’ARC Nationale.

Mais le plus savoureux c’est lorsqu’ils ne se contentent pas d’une assignation au civil mais carrément au pénal avec constitution de partie civile.

Généralement, se croyant très stratèges, ils envoient l’assignation la veille de notre fermeture annuelle pensant que cela risquerait de gâcher nos vacances.

C’est exactement ce qui s’est passé car à la veille des congés d’août, nous avons reçu une réquisition judiciaire suite à la plainte d’un syndic professionnel que nous avons dénoncé à travers notre site dans la rubrique « Abus ».

Compte tenu que le dossier est en cours, nous ne pouvons pas, pour le moment, indiquer son nom.

Mais l’affaire est trop cocasse pour la garder sous silence.

I – Un contrat de syndic professionnel qui réclame 65,35 € pour une mise en demeure et 156,89 € pour la délivrance d’un extrait d’une copie conforme d’un procès-verbal d’assemblée générale.

S’il y a des articles qui prennent du temps à écrire, il y en revanche des abus qui sont évidents.

A ce titre, nous avons dénoncé un contrat de syndic dans lequel figure le logo de la FNAIM qui réclame 65,35 € pour la délivrance d’une mise en demeure notifiée à un copropriétaire débiteur, ou encore 156,89 € pour remettre la copie d’un procès-verbal d’assemblée générale qui tient généralement sur une dizaine de pages.

Manque de bol, il s’agit d’un syndic affilié à la FNAIM, expliquant l’apposition de son logo sur le contrat, ce qui à priori n’a pas fait plaisir ni à l’un ni à l’autre.

Suite à la publication de notre abus, nous avons reçu un droit de réponse que nous avons publié afin de démontrer avec quelle stupidité ce syndic arrive à justifier l’injustifiable.

Pensant que son humiliation n’était arrivée à son comble, nous avons reçu un joli mail de la Brigade de Police afin d’instruire un dossier pour des supposées faits « de diffamation publique ».

II – Un honneur pour l’ARC Nationale

Il semble qu’à la suite de cette réquisition, nous devrions trembler et jurer au grand jamais que jamais plus nous ne publierons d’abus au risque de nous retrouver encore une fois devant l’Officier de justice.

Or, rassurons tout le monde, nous sommes fiers de dénoncer les abus et sommes même honorés lorsque nous devons nous expliquer devant un agent public, voire devant un Magistrat pour lui expliquer pourquoi notre article est fondé, ne cherchant nullement une quelconque animosité mais voulant simplement alerter les consommateurs sur les abus de leurs syndics qui sont inadmissibles car le plus souvent illégaux.

9/10 fois, que ce soit les Officiers de justice ou les Magistrats, ils comprennent aisément la supercherie dénoncée du fait qu’ils sont eux-mêmes copropriétaires, voire mieux membres du conseil syndical, appréciant grandement les diverses actions engagés par l’ARC Nationale.

Alors, si d’autres syndics souhaitent nous assigner au civil ou, tant qu’à faire, au pénal, ils sont invités comme les autres à faire la queue, nous les servirons.

Au suivant !

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Les modalités d’appels des cotisations du fonds de travaux : en clé générale et conformément au budget prévisionnel

Nous avons encore beaucoup de questions émanant de nos adhérents liées aux modalités d’appels de cotisation du fonds de travaux.

En effet, fréquemment, ils nous interrogent pour savoir si le propriétaire d’une cave ou d’une place de parking doit participer à l’abondement du fonds de travaux.

De manière plus générale, la question est de savoir selon quelles modalités doivent être appelées les cotisations du fonds de travaux et si certains en sont exemptés.

Cette question est clairement traitée à travers les différents articles de la loi du 10 juillet 1965.

Voyons cela de plus près.

I – Selon les mêmes modalités que celles du budget prévisionnel

L’article 14-2-1 précise que chaque copropriétaire contribue au fonds de travaux selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Ainsi, les cotisations doivent être appelées selon la même fréquence que celles décidées par l’assemblée générale concernant les provisions de charges liées au budget prévisionnel.

Autrement dit, si ces dernières sont appelées par trimestre, les cotisations du fonds de travaux doivent l’être à la même fréquence impliquant une ligne spéciale à cet effet dans les avis d’appels de fonds.

Cette précision de la loi n’est pas anodine car elle permet de déterminer la date d’exigibilité des cotisations du fonds de travaux.

Cela a particulièrement son importance en cas de vente du lot permettant de déterminer qui du vendeur ou de l’acquéreur est redevable du versement de la cotisation du fonds de travaux.

II – Une répartition de cotisations sur la base de la clé générale

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les cotisations du fonds de travaux sont appelées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Autrement dit, la répartition des cotisations du fonds de travaux se font sur la base de la clé générale et non en prenant en compte l’existence de clé spéciale bâtiment ou chauffage même si le syndicat des copropriétaires projette d’utiliser ce fonds pour des travaux qui relèvent d’une clé spéciale.

Néanmoins, comme le prévoit l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, même si l’appel est calculé sur la base de la clé générale, son utilisation pourra concerner des travaux qui relèvent d’une clé spéciale. Dans ce cas, l’affectation du fonds de travaux devra respecter cette clé.

C’est d’ailleurs dans ce sens qu’un arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel en reprenant exactement les règles édictées.

Actions et Actus

Actualité juridique

Quelles démarches pour obtenir du syndic les documents réclamés après l’avoir mis en demeure ?

Question : Nous avons envoyé à notre syndic un courrier recommandé avec avis de réception pour demander l’envoi des documents comptables de la résidence, avec mise en demeure de les communiquer dans un délai d’un mois. L’accusé de réception est en date du 1er août 2024.

Réponse orale téléphonique du syndic le jour même, se réfugiant derrière des difficultés budgétaires liées à trop d'impayés. Par mail, il nous fournit le grand livre, mais pas la totalité des documents demandés, en particulier les relevés bancaires de l'exercice en cours.

Nous arrivons au terme de la mise en demeure : 1er septembre, et comptons réclamer la pénalité de retard de 15 € par jour.

Je voudrais savoir comment cela va se passer, et quelles démarches faut-il faire ? Faut-il faire voter à la prochaine assemblée générale les pénalités de retard à déduire des honoraires du syndic pour l'exercice en cours ? Ou faut-il passer par une action judiciaire, auprès de qui ? Qui supporterait le coût d’une telle action judiciaire ?

Réponse :

L'article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet :

"Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation."

Il convient donc, au préalable, lors de la réunion du conseil syndical portant sur l'établissement des comptes à clôturer, d'effectuer la déduction de la rémunération annuelle du syndic de la somme totale des pénalités dues depuis le 2 août 2024 jusqu'au jour de tenue de l'assemblée générale (s'il n'a pas transmis les documents restants d'ici là).

Il convient ensuite de faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, au nom du conseil syndical, un paragraphe dans le projet de résolution sur l'approbation des comptes pour expliquer aux copropriétaires la déduction opérée.

Si le syndic refuse cette déduction après la réunion du conseil syndical et/ou l'inscription de la résolution à l'ordre du jour, il conviendra alors au président du conseil syndical de faire usage des pouvoirs qui lui sont attribués par l'article 21 précité :

"A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires."

Pour cette action judiciaire, le président du conseil syndical n'a pas besoin d'obtenir au préalable une autorisation de l'assemblée générale (ou du conseil syndical).

En pratique, cette procédure étant complexe, il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé.

En vertu de l'article 57 du décret du 17 mars 1967, les frais liés à cette procédure sont avancés par le syndicat des copropriétaires, ce qui implique que les factures d'avocat et d'huissier devront être envoyées au syndic pour règlement.

Réponse de l'expert

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