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Question: « Mon syndic souhaite présenter un nouveau contrat qui prendra effet trois mois après la tenue de l’assemblée générale. Le problème est que les tarifs qu’il nous propose, notamment ceux concernant les prestations supplémentaires et privatives, ont tout simplement flambé. À titre d’exemple, la mise en demeure est passée de 32 à 64 euros. Le syndic affirme que si l’on refuse son contrat, il donnera sa démission en assemblée générale, nous laissant la finir seuls. Est-il en droit de nous faire ce chantage.»

Réponse: Cette question est intéressante, sachant justement que c’est l’ARC qui a œuvré dans le cadre des négociations sur la loi ALUR pour éradiquer ce type de chantage scandaleux. En effet, l’arti

Question: «Nous souhaitons condamner le vide-ordures de notre copropriété. Quelles sont les préconisations à prendre pour que le vote ne puisse pas être contestable?»

Réponse : La suppression des vide-ordures pour des considérations d’hygiène peut être adoptée à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires (art.

Question: «Le contrat de syndic prévoit une durée de mandat allant jusqu’au 31 juillet. Néanmoins, pour des raisons pratiques, nous souhaitons tenir l’assemblée générale le 4 juillet et projetons de reconduire son mandat. Le syndic nous informe alors qu’il percevra l’intégralité de ses honoraires même si l’assemblée générale se tient 27 jours avant la fin de son contrat. Ainsi il souhaite percevoir, pour une même période, une double facturation d’honoraires: l’une sur la base de l’ancien contrat et l’autre sur la base du nouveau contrat. En a-t-il le droit?»

Réponse: Tout d’abord, il y a de quoi se poser de sérieuses questions si votre syndic réclame d’ores et déjà de facturer à deux reprises la même période. Le nœud du problème résulte du fait que vous

Référé préventif, de quoi s’agit-il? QUESTION: «Nous sommes assignés en référé préventif, de quoi s’agit’il? Notre copropriété située 2 rue de P…….., vient d’être assignée en référé préventif au sujet de la construction d’un immeuble sur la parcelle mitoyenne au 4 rue de P……., de quoi s’agit’il ?»

Réponse: Lorsqu’un chantier important de rénovation, construction d’immeuble ou d’équipement va être mis en œuvre, le maître d’ouvrage, le promoteur en général, sollicite un référé préventif. Ce di

Question: «Lors du contrôle des comptes, mon syndic nous a présenté entre autres l’annexe 1 qui fait apparaitre, dans la rubrique «Trésorerie» en haut à gauche un solde du compte 512 «Banque et fonds disponibles en banque» de 134165, 24 euros alors que sur le relevé bancaire, à la même date, figure une somme de 150679,70 euros. Cela est-il normal?»

Réponse: Cette question est fréquemment posée par les conseillers syndicaux compte tenu du fait qu’il existe une confusion récurrente entre les documents comptables tenus par le syndic et les relevés

Question: «Je suis syndic bénévole et l’un des copropriétaires ne paie pas ses charges. A partir de quand et comment puis-je lui imputer des intérêts de retard?»

Réponse: Le taux d’intérêt légal est un pourcentage fixé chaque semestre par la loi, que l’on va appliquer à une somme d’argent due par le débiteur à son créancier, dans le but de réparer le dommage

Question: « Nous sommes deux membres du Conseil syndical en charge du contrôle des comptes, et souhaitons contrôler les honoraires qui ont été prélevés par notre syndic sur l’ensemble de l’exercice. Nous ne savons pas quels documents précis réclamer. Pouvez-vous nous renseigner?».

Réponse : Votre question est très pertinente car effectivement, en parallèle des honoraires de gestion courante, le syndic facture plusieurs prestations pour la réalisation de tâches supplémentaires

Question: «Le conseil syndical souhaite réaliser un contrôle de comptes de la copropriété par l’intermédiaire de l’ARC. Le syndic refuse au motif que cette décision doit être votée par l’assemblée générale. A-t-il raison?»

Réponse: Votre question impose de clarifier deux points importants: dans un premier temps, les pouvoirs dévolus au conseil syndical et dans un second temps, les pouvoirs intrinsèques à l’assemblée gé

Question : «Notre conseil syndical souhaiterait contrôler les honoraires qui ont été prélevés par le syndic sur l’ensemble de l’exercice. Néanmoins, nous ne savons pas quels documents réclamer. Pouvez-vous nous renseigner?». Votre question est très pertinente car effectivement, en parallèle des honoraires de gestion courante, le syndic facture plusieurs prestations pour la réalisation de tâches supplémentaires, complémentaires ou privatives, qui peuvent représenter jusqu’à 30% des honoraires globaux.

Réponse : Le contrôle est donc indispensable afin de vérifier qu’il n’a pas facturé de prestations abusives. Tout d’abord, rappelons que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à joi

Question: «Mon syndic fait supporter au syndicat de copropriétaires les frais de notification des lettres de mises en demeure. Cela est-il normal? Ne devrait-il pas les faire supporter au copropriétaire débiteur?»

Réponse: Décidemment, avec les syndics professionnels, il n’y a pas de petit profit. Bien évidemment, les frais de notification des lettres de mises en demeure doivent être appliqués au seul copropr

Modèle Appel de fonds pour le Syndic Bénévole

Modèle de convocation de l'assemblée générale par le Syndic bénévole

Question: «Mon syndic affirme qu’en cas de règlement partiel des appels de fonds, sa priorité sera de financer le fonds travaux. Cela m’inquiète, sachant qu’il y a des impayés de charges pouvant entraîner un défaut de règlement des charges courantes et, plus précisément, des factures de chauffage. Mon syndic a-t-il raison de procéder de la sorte?»

Réponse: Votre interrogation est pertinente, sachant qu’elle concernera un nombre important de copropriétés. En effet, pour des raisons diverses, il n’est pas rare qu’un copropriétaire procède au pa

Question: «Mon syndic souhaite mettre à l’ordre du jour le vote de l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, mais il ne précise pas pour autant les conséquences concrètes que cela entraînera sur la répartition individuelle des consommations de chauffage».

Réponse: Votre question est extrêmement pertinente, car elle n’est pas si simple qu’elle n’y paraît. Tout d’abord, rappelons que, selon notre analyse confortée par plusieurs études que vous pourrez

Question: «Mon syndic me dit que lorsqu’un copropriétaire débiteur est inscrit en «surendettement» auprès de la Banque de France, le syndicat de copropriétaires ne peut plus poursuivre la procédure de recouvrement des charges impayées: est-ce vrai?».

Réponse: Revenons tout d’abord sur la procédure de surendettementauprès de la Banque de France : toute personne qui se trouve confrontée à des difficultés financières et qui n’est plus en capacité d

Question: «Mon syndic affirme que la mention prévue à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que le fonds travaux doit être constitué selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale par le versement des provisions du budget prévisionnel implique que ce fonds doit être appelé sur la base des clés de répartition du budget prévisionnel. Cela est-il exact?»

Réponse: Cette affirmation est non seulement incohérente et compliquée, mais surtout contraire aux dispositions légales. Tout d’abord certaines clés de répartition ne sont que très rarement concerné

Question : Je souhaiterais savoir si l'aide juridictionnelle obtenue pour une procédure en première instance est valable aussi en cas d'appel ?

Réponse : I.

Question: «En tant que Président du conseil syndical, j’ai réclamé à mon syndic les coordonnées postales de l’ensemble des copropriétaires. Le syndic a refusé de me les transmettre en indiquant qu’il n’avait pas à remettre des informations personnelles, même au président du conseil syndical. A-t-il raison, et le cas échéant, comment obtenir les coordonnées des copropriétaires en vue d’une éventuelle convocation d’assemblée générale par nos soins?».

Réponse: Votre question est très intéressante, car elle met en exergue les subtilités du droit et plus précisément celui de la copropriété.

Question: «Mon syndic a prévu une réduction de ses honoraires de seulement d’1€ en cas d’externalisation des archives ou en cas de dispense d’extranet. En a-t-il le droit?»

Réponse: Votre cas est extrêmement fréquent.

Question: «Notre copropriété, constituée d’un bâtiment neuf livré en 2014, est chauffée grâce à une chaufferie collective. Notre chauffagiste nous propose d’ajouter une clause de garantie du matériel (P3) au contrat d’entretien de chaufferie : doit-on accepter cette clause?»

Réponse: De nombreuses copropriétés équipées d’un système de chauffage collectif se voient proposer un contrat d’entretien comprenant une clause dite P3 de «garantie totale» ou de «gros entretien ren

Question: «Nous avons voté la nomination d’un nouveau syndic. Le syndic cédant refuse de se charger de transmettre les archives au nouveau syndic au motif que le syndicat de copropriétaires a voté, lors d’une précédente assemblée générale, de confier les archives à un prestataire spécialisé (archiveur). Est-il dans son droit?

Réponse: Tout d’abord, rappelons qu’il n’est jamais dans l’intérêt du syndicat de copropriétaires d’autoriser l’externalisation des archives à une société spécialisée. Votre situation est une nouvel

Question: «Suite aux évolutions apportées en 2014 par la loi ALUR, que devient l’avance travaux au 1er janvier 2017? Continuera-t-elle d’exister? Sera-t-il possible de continuer à l’alimenter? En cas de vente, le syndic devra-t-il continuer à procéder au remboursement du vendeur et rappeler la somme correspondante à l’acquéreur?»

Réponse: Les modifications apportées par la loi ALUR concernant l’avance travaux ne seront applicables qu’à partir du 1er janvier 2017.

Le syndic a-t-il le droit de m’imputer une lettre de relance simple? Question: «Le syndic m’a facturé une lettre de relance à 25 euros, à cause d’un retard de paiement d’appels de charges. En a-t-il le droit?»

Réponse: Votre interrogation est aussi vieille que le métier de syndic de copropriété.

Est-il obligatoire d’avoir un éclairage permanent dans les parkings collectifs? Question: «Je souhaite savoir ce qu’il est possible de faire en matière d’optimisation de l’éclairage d’un parking afin de réduire drastiquement le montant de la dépense d’électricité de ma copropriété qui dispose d’un éclairage permanent».

Réponse: Contexte réglementaire. Concernant un parking qui ne relève pas d’un ERP (Établissement Recevant du Public), les prescriptions en vigueur sont les suivantes: Arrêté du 31 janvier 1

Comment vérifier que le syndic respecte la décision de placer la trésorerie de la copropriété sur un compte rémunéré? Question: «Depuis plusieurs exercices comptables, nous décidons en assemblée générale de placer des fonds. Néanmoins, nous ne savons pas comment vérifier la bonne application de ces décisions…»

Réponse: Cette interrogation va devenir de plus en plus pressante avec l’entrée en vigueur du fonds travaux et l’obligation associée de placer ce fonds sur un compte rémunéré au profit de la coprop

Mon gardien a-t-il le doit de refuser de réceptionner mes colis ou mes recommandés en mon absence? Question: «Mon gardien peut-il prendre les colis et courriers de certains habitants et en refuser pour d’autres habitants? Qu’en est-il des courriers recommandés?»

Réponse: Pour répondre, il faut s’en remettre à la convention collective.

Est-il légal d’avoir une clause de reconduction tacite sur un contrat P3 (garantie du matériel de chaufferie)? Question «Notre copropriété est équipée d’une chaufferie collective. Nous avons un contrat d’entretien de chaufferie avec garantie du matériel (P3) qui comprend une clause de reconduction tacite : est-ce légal?»

Réponse De nombreuses copropriétés en chauffage collective ont un contrat d’entretien comprenant une clause de «garantie totale» ou de «gros entretien renouvellement (GER)» autrement appelée clause

Notre syndic refuse de mettre en place le fonds travaux obligatoire si nous n’acceptons pas de le rémunérer en conséquence. Comment réagir? Question: «Mon syndic m’informe qu’il ne mettra pas en place le fonds travaux au profit du syndicat de copropriétaires si ce dernier n‘accepte pas de le rémunérer à hauteur de 3% des sommes déposées. Pour faire pression, il indique que la loi ne prévoit aucune sanction à l’égard du syndic. Comment le contraindre à respecter la loi?»

Réponse: Avant d’entrer dans le détail, rappelons que les syndics étaient originellement favorables à la constitution du fonds travaux obligatoire. Ils ont été moins enthousiastes lorsque la loi

QUESTION EXPERT Est-il normal que le syndic augmente ses honoraires forfaitaires à cause du coût des photocopies et des frais d’affranchissement? Question: «Mon syndic indique que l’augmentation de ses honoraires est due à la mise en place du contrat type, qui l’oblige à intégrer dans le forfait de base les frais de photocopies ainsi que les frais d’affranchissement. Cela est-il exact? Le cas échéant, quelle est notre marge de négociation?

Réponse: Le décret du 26 mars 2015 a défini le contrat type de syndic.

Peut-on abonder le fonds travaux grâce à un excédent du budget prévisionnel? Question: «Nous souhaiterions voter, lors de notre prochaine assemblée générale que l’excédent du budget prévisionnel soit affecté au fonds de travaux. Cela est-il possible?»

Réponse: Voici une question très intéressante que plusieurs conseillers syndicaux et syndics bénévoles se posent, que ce soit pour alimenter directement le fonds travaux ou bien des comptes d’avan

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Le syndic peut- il démissionner en assemblée sans aucun préavis ?

Quelles précautions prendre en vue de la condamnation des vide-ordures ?

Les honoraires sont-ils dus intégralement si l’assemblée générale se tient 27 jours avant la fin du contrat de notre syndic ?

Notre copropriété vient d’être assignée en référé préventif, de quoi s’agit’il ? »

Le solde du compte banque figurant à l’annexe 1 diffère de celui du relevé bancaire est- ce normal ?

Un copropriétaire ne paie pas ses charges de copropriété, comment lui imputer des intérêts de retard ?

Quels documents demander au syndic pour contrôler les honoraires facturés sur l’exercice ?

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

Comment vérifier ce que votre syndic a réellement facturé sur l’exercice comptable

Recouvrement des impayés : le syndicat des copropriétaires doit il supporter les frais afférents aux mises en demeure individuelles ?

Modèle Appel de fonds

Modèle convocation Assemblée Générale

Règlement partiel des appels de fonds : Quelles conséquences ?

Assemblée générale : mon syndic souhaite faire voter la pose de répartiteurs de frais de chaleur, quelles conséquences sur le calcul des charges?

Copropriétaire débiteur déclaré « surendetté » auprès de la Banque de France : Toute procédure de recouvrement devient-elle impossible ?

Quelles sont les modalités d'appel du fonds travaux ?

L’aide juridictionnelle est-elle valable en première instance et en appel ?

Le syndic a-t-il le droit de refuser de nous communiquer la feuille de présence ?

Mon syndic a-t-il le droit de ne baisser ses honoraires que de 1 € en cas d’externalisation des archives ou de dispense d’extranet ?

Doit-on accepter un contrat P3 dans le cas d’une chaufferie neuve ?

Notre ancien syndic refuse de remettre les archives au nouveau syndic sous prétexte qu’elles sont conservées par une société extérieure. En a-t-il le droit ?

Quel(s) changement(s) pour l’avance travaux suite à la loi ALUR et à la nouvelle obligation du fonds travaux ?

Le syndic a-t-il le droit de m’imputer une lettre de relance simple ?

Est-il obligatoire d’avoir un éclairage permanent dans les parkings collectifs?

Comment vérifier que le syndic respecte la décision de placer la trésorerie de la copropriété sur un compte rémunéré ?

Mon gardien a-t-il le doit de refuser de réceptionner mes colis ou mes recommandés en mon absence ?

Est-il légal d’avoir une clause de reconduction tacite sur un contrat P3 (garantie du matériel de chaufferie) ?

Notre syndic refuse de mettre en place le fonds travaux obligatoire si nous n’acceptons pas de le rémunérer en conséquence. Comment réagir ?

QUESTION EXPERT Est-il normal que le syndic augmente ses honoraires forfaitaires à cause du coût des photocopies et des frais d’affranchissement ?

Peut-on abonder le fonds travaux grâce à un excédent du budget prévisionnel ?

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