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Syndicat des copropriétaires, syndic, conseil syndical : sens et incidences de ces notions ?

Lors de nos diverses interventions, les juristes (consultants) emploient fréquemment le terme de syndicat des copropriétaires. Ce à quoi certains de nos interlocuteurs répliquent : « vous voulez dire le syndic ou le conseil syndical ».

Quelles sont donc les différences entre ces trois concepts juridiques et leurs conséquences ?

I. Le syndicat des copropriétaires

En achetant un lot dans une résidence, son nouveau propriétaire acquiert une partie privative (logement, commerce, place de stationnement, cave), ainsi qu’une proportion indivisible de biens collectifs rattachés à celle-ci.

Ce lot comporte donc un volet privatif et un commun, soit pour ce dernier (article 3 de la loi du 10 juillet 1965) :

- le sol (et de ce fait, les voies de circulation piétonnes et automobiles) de l’édifice où se trouve le bien immobilier ;

- le gros œuvre du bâtiment (façade, toiture...) ;

- les divers équipements à l’usage de tous ou plusieurs copropriétaires (ou de leurs locataires en cas de bail) comme l’ascenseur, la chaudière, la platine interphone, le digicode, etc.

Un immeuble contient donc deux entités juridiquement distinctes :

- la première, individuelle, correspondant à la personne physique ou morale (société civile, commerciale ou professionnelle) possédant exclusivement un lot et une fraction des biens communs (article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et article 544 du Code civil) ;

- la seconde, collective, via une personne morale regroupant tous les détenteurs des parties privatives (avec leur quote-part des communs), dénommée syndicat des copropriétaires (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Le législateur prévoit ce syndicat des copropriétaires, afin de permettre à ses membres de se conformer pleinement à son objet : la conservation des biens communs.

À cette fin, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dote le syndicat de la personnalité juridique (ou civile), nécessaire à :

- la conclusion d’un mandat avec un syndic, chargé de l’administration de la résidence ;

- la souscription des contrats impératifs relatifs à la maintenance des parties et installations communes, ou encore des marchés pour les travaux de réfection, d’amélioration de celles-ci ;

- une action contentieuse de cette collectivité en demande ou à son encontre (défense).

La défaillance dommageable du syndicat, dans son obligation de préservation des communs, engage sa responsabilité civile à l’égard de toute victime, Cass. 3e civ. 6 mai 1998, n° 96 - 16400.

II. Le syndic

Toute personne morale doit disposer d’un représentant légal ou statutaire, en capacité d’accomplir les actes de gestion de cette entité. Le syndicat des copropriétaires n’échappe pas à cette règle.

Le syndicat bénéficie d’une représentation légale exclusive par un syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) :

- cabinet tiers à la collectivité ou détenteur d’un lot sur l’immeuble (article 17-2) ;

- désigné en principe par une résolution de l’assemblée, soumise en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat (article 25 alinéa c), selon une proposition de mandat et de fiche d’information tarifaire (pour le candidat professionnel) jointes à sa convocation (article 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967).

Les tâches du syndic incluent, entre autres :

- la convocation de l’assemblée, en tant qu’organe souverain décisionnaire du syndicat des copropriétaires (article 17 de la loi du 10 juillet 1965), sa participation à celle-ci, la diffusion de son procès-verbal, ainsi que l’application de ses délibérations (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- d’ordonner les opérations collectives de maintenance (réparations) ;

- de régler les prestataires du syndicat des copropriétaires ;

- d’établir la comptabilité collectivement (syndicat) et individuellement (copropriétaires) ;

- de diligenter des travaux d’entretien urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, en lieu et place de l’assemblée (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret).

Tout manquement préjudiciable du syndic à ces prescriptions l’expose à :

- la résiliation de son mandat pour faute grave par l’assemblée (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- une action judiciaire visant à sa condamnation à s’exécuter (en l’absence de rupture de son contrat) ou à l’indemnisation du copropriétaire (Cass 3e civ. 25 janvier 1994, n° 92-16203) ou du syndicat lésé [moyennant une autorisation en ce sens de l’assemblée à son successeur (article 55 du décret), voire exceptionnellement au président du conseil syndical (article 15 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965).

III. Le conseil syndical

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 exige en principe la constitution d’un conseil syndical destiné à assister et contrôler le syndic dans sa gestion.

L’article 26 du décret vient préciser cette mission, qui s’entend essentiellement de sa contribution, aux côtés du syndic, à l’établissement :

- de l’ordre du jour de l’assemblée générale ;

- du budget prévisionnel du syndicat présenté pour adoption des copropriétaires à l’assemblée (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Une fois approuvé, le syndic expédie et encaisse les appels incombant aux copropriétaires selon les tantièmes de charges attachés à leur lot par le règlement de copropriété (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35-2 du décret). Ces sommes vont permettre au syndic de payer les frais de fonctionnement des parties et installations communes.

Contrairement à une idée reçue, le conseil syndical (son président compris) :

- n’assure pas une « représentation bis » du syndicat des copropriétaires, en parallèle du syndic ;

- n’est pas une instance décisionnaire du syndicat, mais avant toute chose, une autorité de surveillance du syndic dans la réalisation de ses prestations légales et réglementaires.

Pour autant, l’assemblée peut consentir un pouvoir décisionnaire au conseil syndical via une délégation de pouvoir, soit :

- déterminée (article 25 alinéa a de la loi du 10 juillet 1965) ;

- étendue (article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965).

Dans les deux cas, ce transfert de compétence de l’assemblée au conseil syndical :

- implique, en première lecture, un vote favorable à la majorité absolue des voix du syndicat ;

- porte sur des questions relevant initialement de la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, exception faite de l’acceptation du budget, des comptes clos et d’un avenant au règlement de copropriété.

L’infraction commise par le conseil syndical à ses attributions constitue un motif susceptible d’engager sa responsabilité civile vis-à-vis de tout copropriétaire lésé.

Cependant, cette condamnation requiert une assignation :

- individuelle du conseiller fautif, en l’absence de personnalité civile du conseil syndical, TGI Marseille, 27 septembre 2013, n° 13 - 00515 ;

- démontrant un manquement caractérisé (manifeste pour un non-professionnel) du conseiller poursuivi, ses membres agissants bénévolement, Cass. 3e civ. 14 février 1996, n° 93 - 16919.

Les notions juridiques de syndicat des copropriétaires, de syndic et de conseil syndical ne se confondent pas. Leurs interactions indéniables s’expliquent par une finalité commune : favoriser une gestion optimale et licite des parties et installations communes.

La dissociation de ces concepts s’impose néanmoins, lorsqu’une victime intente une action judiciaire à l’encontre du présumé responsable de son dommage. En cas de confusion, son auteur encourt, fort logiquement, le rejet de sa demande par la juridiction saisie.

Dossier conseils

Action

Dossier

Les diagnostics périodiques ne peuvent pas faire l’objet d’honoraires complémentaires

Tout le monde l’a bien compris, la motivation de la plupart des cabinets de syndic est celle de trouver tous les moyens pour facturer des honoraires complémentaires auprès de leurs copropriétés mandantes.

La difficulté est que parmi ces moyens, il y a des moyens illégaux.

La technique est souvent la même : présenter un beau contrat pour ensuite facturer tout et surtout n’importe quoi.

Actuellement les syndics professionnels se gavent sur les honoraires de suivi de travaux et de diagnostics en considérant qu’il s’agit d’opérations exceptionnelles qui peuvent dans tous les cas faire l’objet d’honoraires complémentaires.

Il s’agit d’une illégalité que nous allons expliquer pour ensuite comprendre pourquoi, malgré cette infraction, le syndic ne rencontre aucune difficulté à la pratiquer.

I- Des diagnostics prévisibles

Le point 7.2.5 du contrat-type permet au syndic de facturer en plus de ses honoraires de base, le suivi des travaux mais également pour réaliser le diagnostic de performance énergétique ou bien l’audit énergétique.

En revanche, l’article 45 du décret du 17 mars 1967 précise que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipements communs sont assimilées à des travaux de maintenance ne pouvant pas faire l’objet d’honoraires complémentaires.

Et pour cause, du fait qu’ils soient prévisibles, puisque périodiques, il revient au syndic d’adapter ses honoraires de base en conséquence pour assurer leur suivi.

D’ailleurs, le syndic n’a pas grand-chose à faire puisqu’il s’agit de laisser le bureau d’étude travailler pour ensuite présenter son rapport dans lequel figurent éventuellement les pièces à changer.

Ainsi, les honoraires supplémentaires réclamés par le syndic pour le suivi de diagnostic périodique sont illégaux.

Il peut s’agir du diagnostic quinquennal de l’ascenseur, du diagnostic sur la qualité de l’eau ou encore des rapports sur l’entretien des équipements collectifs.

II – Il suffit de se servir

La question est de comprendre pourquoi le syndic arrive si facilement à produire des factures illégales et se les faire payer sans difficulté.

La réponse est simple : avec la main gauche, il produit les factures et surtout avec la main droite il se sert sur le compte bancaire de la copropriété.

Autrement dit, les syndics ont la main sur l’intégralité des commandes et surtout sur les comptes bancaires et peuvent se servir comme bon leur semble.

Voilà pourquoi il est impératif d’imposer une double signature sur les virements, cela évitera beaucoup, beaucoup, beaucoup d’abus.

À suivre…

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5182 : Le commissionnement du syndic en tant qu’intermédiaire en assurances peut être extrêmement lucratif c’est « SCTA » qui le dit !

À plusieurs reprises, nous avons expliqué qu’il n’était pas admissible qu’un syndic, qui est le mandataire de la copropriété, puisse être en conflit d’intérêt en proposant à ses mêmes copropriétés des offres marchandes dans lesquelles il dégage des revenus.

Cela concerne principalement la mission de courtage ou d’intermédiaire en assurance où les syndics sont commissionnés en fonction du nombre de contrats qu’ils placent auprès d’une compagnie d’assurance.

La difficulté est la suivante, à savoir que le syndic est commissionné en fonction du montant de la prime d’assurance des contrats placés.

La plupart des professionnels indiquent qu’il s’agit de commissionnement marginal.

Un syndic professionnel qui a souhaité dénoncer ce conflit d’intérêts doublé par un manque de transparence de cette situation nous a transmis une offre commerciale produite par une société de courtage qui s’intitule « SCTA ».

I- Tout est dit

N’ajoutons rien à ce mail qui explique en détail la mécanique et les sommes en jeux :

« Bonjour,

Je suis … du cabinet SCTA (Saint-Maurice 94), courtier spécialisé en assurance multirisque immeuble et en dommages-ouvrage. Je souhaitais vous informer que si certaines de vos copropriétés subissent des majorations de prime supérieures à la variation de l’indice FFB (+0,76%) au 1er janvier, vous disposez d’un délai de 30 jours à compter de la réception de l’avis d’échéance pour résilier le contrat.

Dans ce cadre, nous sommes prêts à intervenir en urgence sur ces dossiers afin de vous proposer des solutions alternatives compétitives et sécurisées, parfaitement adaptées aux contraintes budgétaires et aux besoins spécifiques de vos copropriétés. Nos contrats sans franchise, sont négociés auprès de compagnies telles que AXA, ALLIANZ, GROUPAMA, GENERALI et SADA. Nous travaillons également avec APRIL et ENTORIA.

🔒 Nos garanties AXA, ALLIANZ et GROUPAMA sont enrichies d’un intercalaire exclusif, qui inclut notamment :

Prise en charge des honoraires de syndic

Effondrement de bâtiment, infiltrations par façade

Bris de machines : chaudières, pompes à chaleur, ascenseurs…

Responsabilité Civile des membres du conseil syndical

Absence de franchise et tarifs au m² négociés

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Jusqu’à 30 % d’économies sur vos primes

Audit gratuit de vos contrats actuels

Mise en concurrence avec plusieurs devis

Suivi personnalisé : rendez-vous trimestriels en présentiel ou visioconférence

Gestion proactive des sinistres par une équipe dédiée

Contrôle des surfaces assurées via GEOPORTAIL

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Dans l’attente d’un échange, je vous adresse mes salutations distinguées.

Bien cordialement »

II – Un commissionnement illégal

Le syndic est tenu de répondre à la loi HOGUET.

L’article 66 du décret du 2 janvier 1970 précise que le syndic ne peut recevoir directement ou indirectement d’autres rémunérations (…) que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

En effet, le syndic, qui a un devoir de conseil, doit être exempt de tout conflit d’intérêts en ne pouvant pas percevoir des commissions calculées en partie sur le montant des primes d’assurance facturées aux syndicats des copropriétaires qu’il représente.

Ce type de commissionnement prohibé interroge sur la possibilité ouverte par l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui permet sous certaines conditions strictes de faire travailler ses filiales au sein des copropriétés qu’il gère.

En effet, le dilemme est identique à savoir le conflit d’intérêt.

La difficulté est qu’aucune instance ni pouvoirs politiques ne semblent être sensibilisés à la cause.

C’est pourquoi l’ARC Nationale a décidé de saisir l’ACPR (L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) pour vérifier si elle cautionne ce type d’agissement.

Abus

Action

SYNDICALUR déboutée de l’action en référé qu’elle avait engagée à l’encontre de l’ARC NATIONALE

Actuellement, l’ARC Nationale est au plus haut de sa popularité car de nombreux professionnels et syndics épinglés dans notre rubrique « Abus » essaient de nous attaquer devant les tribunaux, espérant ainsi nous faire taire.

Nous avons tous les genres : celui qui croit être diffamé lorsque nous qualifions d’abusif le coût de 156,89 euros pour remettre une copie du procès-verbal ou bien lorsqu’un syndic facture des prestations sorties du chapeau de Gérard MAJAX.

Nous avons aussi ceux qui considèrent que l’ARC Nationale est un syndic professionnel ayant comme stratégie de dénigrer les concurrents pour récupérer de la clientèle.

Bref, chacun son délire.

La réalité est pourtant claire et les juges le savent bien, l’objectif est de bâillonner l’ARC Nationale pour permettre aux syndics de continuer leurs pratiques qui préjudicient aux syndicats des copropriétaires.

À ce titre, nous avons dernièrement été devant le juge des référés à la suite de l’action judiciaire engagée par la société SYNDICALUR à notre encontre.

Voyons rapidement son argument pour ensuite, surtout, analyser la décision du Juge qui est d’une parfaite orthodoxie juridique.

I- L’ARC Nationale, concurrente de SYNDICALUR

À la suite de la publication d’un abus dénonçant le contrat de prestations de la société SYNDICALUR, cette dernière a assigné l’ARC Nationale en référé.

Pour une fois, il ne s’agit pas d’une procédure en diffamation mais d’une procédure en dénigrement devant le Président du Tribunal judiciaire.

Son argument est que l’ARC Nationale l’aurait dénigrée parce que nous serions concurrents compte tenu du fait que nous proposons également un service de courtage en contrat de syndic.

Pour faire la démonstration de sa thèse que personne ne croit même pas elle-même, cette société évoque que l’ARC Nationale propose à ses adhérents un site internet qui permet d’établir un contrat-type afin que le conseil syndical puisse procéder à une mise en concurrence des syndics sur la base de ce modèle.

Par conséquent, elle en conclut que l’ARC Nationale est concurrente du courtier de syndic, ce qui expliquerait pourquoi nous publions un article à charge à l’encontre de la société SYNDICALUR.

Nous avons la même thèse avec l’ANGC et le syndic MATERA qui attaquent l’ARC Nationale au motif que nous serions concurrents des syndics professionnels du fait que l’on assiste les syndics bénévoles.

Demain, cela sera au tour d’EDF qui affirmera que l’ARC Nationale lui est également concurrente du fait que nous proposons un outil qui permet de mettre en concurrence les fournisseurs d’électricité.

Après ce sera autour de « Monsieur Propre » ou de la marque « Javel » car notre coopération technique propose un groupement d’achat pour les produits d’entretien.

Et après tout, pourquoi pas la société « Suchard » car nous offrons en fin d’année à nos salariés des chocolats.

Bref, un argument « pipi de chat » que personne ne croit mais qui permet d’assigner l’ARC Nationale en justice.

Personnellement, cela nous fait doucement rire.

Le 19 novembre dernier, le jugement a été rendu et déboute SYNDICALUR de toutes ses demandes, et plus que cela, la condamne à payer 2 000 euros à l’ARC Nationale pour les frais qu’elle a exposés pour assurer sa défense.

Furieux de cette décision logique, SYNDICALUR a fait appel : la mascarade continue alors que les motifs de la décision rendue démontrent une parfaite compréhension de notre démarche.

II – L’ARC Nationale reconnue dans son action

Lorsque nous plaidons nos affaires, le plus important pour l’ARC Nationale est de convaincre l’autorité judiciaire de notre sagacité impartiale lorsque nous décidons de publier un abus à travers notre site internet.

Au fil du temps, l’ARC Nationale s’est fait une réputation d’association intègre qui, certes ne mâche pas ses mots, mais qui étaye ses propos, adapte le ton en fonction de la gravité de la situation et du comportement du professionnel qui, rappelons le, doit répondre à un code de déontologie notamment lorsque l’on est syndic.

Il semble qu’en l’occurrence, Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Paris ait compris l’objet de notre mobilisation qu’il qualifie même de « débat d’intérêt général ».

Sans plus tarder, voici un extrait de la décision que nous vous invitons à lire et relire :

Rappelons que SYNDICALUR a fait appel de cette décision.

À suivre donc…

Actions et Actus

Action

Dossier

Dossier du mois de Décembre 2025 : Les modifications du décret du 17 mars 1967 prises en application du décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025

En juillet dernier, le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière, au sein duquel l’ARC Nationale siège en tant que personne qualifiée a abordé les évolutions du décret du 17 mars 1967 à la suite de la modification de la loi du 10 juillet 1965, qui a intégré les nouvelles dispositions de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024.

Il s’agit principalement de l’article :

- 25-2-1 qui permet à un ou plusieurs copropriétaires de pouvoir effectuer à leurs frais des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble.

- 26-4 dans lequel a été ajouté un nouveau chapitre III qui prévoit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt collectif avec obligation pour les copropriétaires d’y adhérer.

- 42-1 qui permet au syndic de notifier des documents et des courriers de mise en demeure sans obtenir le consentement express et préalable du copropriétaire.

Six mois après cette réunion de travail, le décret numéro 2025-1292 du 22 décembre 2025 a été publié modifiant le décret du 17 mars 1967.

On peut regretter qu’il se soit limité à ne traiter que les dispositions qui concernent les évolutions de la loi du 10 juillet 1965 sans en profiter pour préciser le contenu de certains articles qui étaient sources d’ambiguïté ou d’abus, notamment en matière de formulaire de vote par correspondance.

Vraisemblablement, il s’agit là encore d’un manque de courage politique visant à laisser la situation en statu quo, quitte à créer des frustrations et du contentieux.

Abordons rapidement les évolutions apportées par le décret du 22 décembre 2025 sachant qu’en fin d’article, est présenté un tableau récapitulatif de l’ensemble des dispositions du 17 mars 1967 qui ont fait l’objet d’une évolution.

I – Réalisation de travaux d’isolation à la charge du seul copropriétaire demandeur

La loi Habitat dégradé a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 25-2-1 qui permet à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’isolation thermique de leur toiture ou de leur plancher, qui affectent les parties communes de l’immeuble sous réserve qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble.

A cette fin, le ou les copropriétaires demandeurs notifient au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Le décret du 17 mars 1967 a intégré un nouvel article 10-4 qui précise :

- qu’il revient au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution tendant à autoriser le copropriétaire à effectuer ces travaux,

- qu’en cas d’autorisation, le copropriétaire peut effectuer les travaux conformément au descriptif détaillé après l’expiration du délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal d’assemblée générale.

II – L’emprunt collectif à adhésion impérative

L’article 26-4, chapitre III de la loi du 10 juillet 1965 a introduit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt collectif auquel les copropriétaires sont tenus d’y adhérer dans la mesure où ils n’ont pas la capacité de payer leur quote-part du prix des travaux dans un délai de six mois.

La procédure prévue par ce texte est la suivante : à la suite de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale validant l’emprunt collectif, le copropriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer de son refus d’y adhérer et doit dans ce cas, payer sa quote-part du prix des travaux dans les six mois.

Le décret du 17 mars 1967 a intégré ce nouveau dispositif en précisant :

que doit figurer dans l’état-daté le montant restant dû de l’emprunt souscrit par le copropriétaire vendeur ;

qu’avant chaque échéance du remboursement de l’emprunt collectif, doit être adressé à chacun des copropriétaires un avis qui doit mentionner la somme exigible.

Par ailleurs, le contrat-type a été modifié pour permettre au syndic de réclamer des honoraires complémentaires pour la constitution et le suivi de ce type d’emprunt collectif.

Les contrats en cours pourront faire l’objet d’un avenant, consenti entre les parties.

Pour le moment, ces dispositions n’ont pas d’impact, compte tenu qu’aucun établissement bancaire n’est disposé à proposer ce type d’emprunt collectif, du fait justement qu’il doit intégrer l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux insolvables ou fichés auprès de la Banque de France.

Un dispositif « cosmétique » qui a une incidence réglementaire sans avoir de réalité pratique.

III – Les notifications électroniques

Avant la publication du décret du 22 décembre 2025, existait une contradiction entre la loi du 10 juillet 1965, qui permettait, de droit, au syndic de notifier par voie électronique et le décret du 17 mars 1967 qui imposait le consentement du copropriétaire.

Le décret du 22 décembre 2025 a corrigé cette dichotomie en mettant non seulement à jour le décret du 17 mars 1967 mais également en fixant de manière plus précise le cadre réglementaire.

Concrètement, la nouvelle rédaction de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 précise que les notifications peuvent être envoyées par voie électronique, mais à l’adresse communiquée à cet effet par le copropriétaire.

Autrement dit, le syndic ne peut pas utiliser une quelconque adresse électronique du copropriétaire si, au préalable, ce dernier n’a pas confirmé qu’il s’agissait de l’adresse électronique officielle à laquelle il souhaite recevoir ses notifications.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise que le point de départ de la notification électronique est le lendemain de la transmission du courriel, assurée par un prestataire de service de confiance qualifié.

L’article 64-2 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de mentionner, dans les avis d’appels de fonds ainsi que dans la convocation d’assemblée générale, la possibilité pour le copropriétaire de recevoir ces notifications et mises en demeure par voie postale.

Il peut exprimer cette volonté au cours de l’assemblée générale. Dans ce cas, sa demande devra être mentionnée dans le procès-verbal, ou bien par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception de la demande, sachant qu’elle entrera en vigueur le lendemain du huitième jour.

Enfin, ce décret a harmonisé les notifications avec les avis d’appels de fonds puisque ces derniers peuvent également de droit être envoyés par voie électronique sans consentement express du copropriétaire.

IV – récapitulatif des dispositions du décret du 17 mars 1967 ayant fait l’objet d’une modification

Dossier conseils

Action

Dossier

Un amendement des résolutions à l'assemblée générale: lourde conséquence

De plus en plus de syndics essayent de faire croire aux copropriétaires que l’assemblée générale est une chambre d’enregistrement où il est uniquement possible de voter « pour », « contre » ou « abstention » sur les résolutions proposées à l’ordre du jour.

Il s’agit d’une erreur grave : le syndic oublie qu’il n’est que le mandataire de la copropriété devant rester à sa place et surtout silencieux en assemblée générale laissant les copropriétaires discuter sur le projet de résolution qui sera en définitive proposé au vote.

Alors rappelons les pouvoirs des copropriétaires en assemblée générale notamment les possibilités d’amendement d’une résolution.

I- Un pouvoir d’amendement

L’ensemble des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 évoque la notion de « projet de résolution » inscrit à l’ordre du jour.

Cela a pour but de préciser qu’il s’agit d’une proposition de mouture de résolution rédigée par le syndic en concertation avec le conseil syndical tout en laissant les copropriétaires libres de l’amender en assemblée générale afin de convenir davantage à leurs souhaits.

Ainsi, le principe est que si la question reste immuable, les copropriétaires peuvent en assemblée générale modifier la résolution après en avoir discuté et débattu pour voter en définitive sur la consigne qui sera donnée au syndic et qu’il devra mettre en œuvre.

Les copropriétaires peuvent donc modifier le montant figurant dans la résolution, l’étendue du marché, les modalités de prélèvement des provisions de charges ou des honoraires du syndic etc…

Bref, les copropriétaires sont rois chez eux.

D’ailleurs c’est bien cela l’objet d’une assemblée générale où l’ensemble des copropriétaires se réunit pour décider des résolutions qu’ils doivent prendre en fonction des majorités à obtenir.

Les copropriétaires ne doivent pas avoir d’état d’âme à modifier une résolution.

L’objectif est qu’en définitive elle soit adoptée en obtenant le consentement majoritaire des copropriétaires.

II – Les conséquences de l’amendement

A partir du moment où l’assemblée générale décide d’amender un projet de résolution, il est fondamental que les copropriétaires sachent exactement sur quelle mouture définitive ils votent.

Ainsi, il ne doit pas y avoir d’ambiguïté sur la résolution définitive qui sera présentée au vote.

Par ailleurs, les votes qui se sont exprimés par correspondance favorablement au projet de résolution inscrit à l’ordre du jour ne seront pas retenus si la résolution a évolué au cours de l’assemblée générale.

Dans ce cas, le copropriétaire est considéré comme défaillant à cette résolution.

Cela résulte de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les votes favorables exprimés par correspondance ne sont pas pris en compte si la résolution est amendée au cours de l’assemblée générale.

Cette disposition est due au fait qu’à juste titre, le législateur a considéré que le consentement du copropriétaire était biaisé à partir du moment où le projet de résolution soumis à l’ordre du jour a évolué à la suite de débat tenu en assemblée générale.

Ainsi, les seuls votes qu’il faudra prendre en compte sont ceux des présents et des représentés éliminant les votes favorables exprimés par correspondance.

Conséquence qui peut être lourde pour la prise de décision.

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Action

Conseil

Les bonnes résolutions de l'ARC Nationale pour l'année 2026

La nouvelle année est toujours l’occasion pour prendre de nouvelles bonnes résolutions en espérant un monde meilleur.

Alors, on peut espérer que la gestion des copropriétés sera plus transparente, que l’intervention des filiales des syndics à l’insu ou en contraignant les copropriétés n’existera plus, ou encore de manière générale, qu’il n’y aura plus d’abus où les copropriétés seront les victimes.

En parallèle, certains ont allumé une bougie en priant pour que l’ARC Nationale ne publie plus d’abus sur son site internet.

Alors, bonne nouvelle, en 2026, l’ARC Nationale a pris la bonne résolution de ne plus publier d’abus sur les syndics dans la mesure où ces mêmes professionnels ne commettront plus d’illégalités.

Nous pouvons déjà affirmer que sur la période du premier trimestre 2026, les publications sont déjà réservées, espérant donc que d’ici là, les syndics prendront eux-mêmes les bonnes résolutions pour ne plus commettre d’abus.

Néanmoins, l’action de l’ARC Nationale ne se concentre pas sur les abus ni même sur les mauvaises pratiques des syndics professionnels, mais bien sur l’assistance aux conseillers syndicaux et des syndics non professionnels et plus généralement dans l’amélioration de la gestion des copropriétés.

En ce début de nouvelle année, présentons brièvement la trajectoire et les actions que compte mener l’ARC Nationale en 2026.

I- Des enjeux multiples que doivent affronter les copropriétés

Les copropriétés doivent faire face à différents enjeux qui nécessitent de prendre des décisions cruciales que ce soit en matière de gouvernance, de travaux d’entretien ou de rénovation, de budget ou encore en matière sociale avec des embauches ou des ruptures de contrat de gardien ou employé d’immeuble.

Ces différents thèmes nécessitent une assistance accrue des conseillers syndicaux qui généralement ne peuvent pas s’appuyer sur leur syndic qui est soit en conflit d’intérêts soit dépassé par la réglementation du fait qu’elle nécessite de maîtriser plusieurs concepts.

Pire, les gestionnaires ont souvent la tête dans le guidon devant gérer au bas mot une quarantaine d’immeubles auxquels s’ajoute le service après-vente des marchés parallèles proposés aux copropriétés que ce soit en matière de courtage d’assurance, de société de maintenance ou encore de notification électronique.

C’est devant ce contexte qu’il revient à l’ARC Nationale d’apporter un réel soutien stratégique, juridique et technique pour permettre aux conseillers syndicaux d’assurer leur fonction de contrôle mais également d’assistance au syndic voire parfois de substitution de fait.

Cet objectif demande à l’ARC Nationale du sérieux et une responsabilité en mettant en œuvre l’ensemble des moyens à sa disposition pour permettre à chaque conseiller syndical de trouver au sein de notre association les solutions à ses différents problèmes.

Pour répondre à cet objectif, l’ARC Nationale va non seulement consolider les services en place mais aussi innover de nouveaux dispositifs que ce soit en matière d’assistance, de formations et de conseils.

II – L’ARC Nationale mobilisée

L’ARC Nationale est consciente de son rôle et de la confiance de plus en plus grande des adhérents pour répondre aux enjeux et difficultés qu’ils rencontrent au sein de leur copropriété.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale, s’appuyant sur la maîtrise déjà acquise de l’ensemble des textes en vigueur, va poursuivre et renforcer la montée en compétence de ses collaborateurs. Ceci dans le but de rester à la pointe des évolutions réglementaires et des techniques utilisées sur le marché.

L’objectif est que les conseils prodigués par les experts de l’ARC Nationale soient comme toujours parfaitement conformes aux textes légaux, tout en étant pratiques.

En parallèle, l’ARC Nationale va poursuivre le déploiement de nouveaux outils notamment pour calculer la performance énergétique d’une copropriété ou encore pour permettre à des conseillers syndicaux ayant le même syndic d’échanger entre eux via une plateforme dédiée.

L’ARC Nationale mettra également l’accent sur le renfort des connaissances des conseillers syndicaux et syndics non professionnels en organisant différents évènements que ce soient des formations, des journées écolières, des forums, des émissions de télévision avec notamment l’organisation de débat.

L’ARC Nationale poursuivra la publication de ses guides avec pas moins de trois titres qui sont en cours de rédaction pour notamment répondre aux enjeux techniques et de rénovation énergétique.

Rappelons que l’ARC Nationale est une association indépendante qui ne bénéficie d’aucune subvention publique ayant comme seule ressource les cotisations payées par ses adhérents.

Cette spécificité qui fait d’ailleurs grincer les dents à de nombreuses structures nous permet de prendre des décisions sans avoir à demander l’aval des pouvoirs publics ou de sponsors qu’il ne faudrait pas offusquer.

Pour finir, nous remercions vivement nos adhérents pour leur confiance en espérant que les services apportés répondront à leurs demandes et exigences.

Il ne me reste plus qu’à vous souhaiter une belle année 2026 avec de nombreuses réussites pour vous et votre copropriété.

Actions et Actus

Action

Abus 5183 : Élection du cabinet NOCE PATRIMOINE non conforme aux dispositions légales

On pouvait espérer que lorsqu’un syndicat des copropriétaires fait appel à un syndic professionnel, qu’il puisse avoir la garantie d’être géré dans les règles de l’art avec une convocation d’assemblée générale « carrée ».

Il semble qu’il s’agisse d’un vœu pieux lorsque l’on prend connaissance de la résolution élaborée par le cabinet NOCE PATRIMOINE concernant particulièrement sa nomination en tant que syndic professionnel.

Avant de présenter celle-ci, rappelons le cadre légal.

I- Un cadre strict

Afin d’éviter des contrats de syndic à rallonge et surtout comportant des clauses abusives, l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 a imposé la mise en place d’un contrat type réglementé.

Sur celui-ci, doivent figurer la date de prise d’effet du mandat ainsi que sa date de fin.

Il s’agit de déterminer une date et non pas un événement tel que « la prochaine assemblée générale approuvant les comptes ».

Le dispositif a été renforcé par l’article 29 du décret du 17 mars 1967 qui précise que le contrat doit déterminer la durée du mandat ainsi que ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

L’objectif est d’éviter des contrats à rallonge : ne sachant pas clairement quand se terminera le mandat et ne pouvant pas calculer à partir de quand le syndic peut être mis en concurrence sans risque de devoir payer des indemnités pour résiliation abusive.

Après ce rappel de la loi, voyons comment est rédigée la résolution du cabinet NOCE PATRIMOINE ;

II – Une résolution en chewing-gum

Avant tout commentaire, voici la résolution :

Que constatons nous ?

Le syndic affirme qu’il est nommé pour une durée d’un an sans connaître la date de prise d’effet du contrat, mais surtout en indiquant que la date d’échéance ne sera pas au bout d’un an, mais jusqu’à « la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos ».

Ainsi, le contrat d’un an peut glisser vers un mandat d’un an et trois mois voire plus.

Et pour cause, seul le syndic est habilité à convoquer l’assemblée générale.

Voilà pourquoi, au-delà d’être illégale, cette résolution est contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

Abus

Action

Un référentiel et emploi de CITYA qui interrogent

Les abus et autres informations que nous divulguons à travers notre site internet ne sortent pas de la cuisse de Jupiter mais de copropriétaires voire de professionnels qui constatent des anomalies.

Parfois, il s’agit d’abus, parfois d’illégalités, parfois de documents qui expliquent mieux la situation que vivent les copropriétés.

À ce titre, nous avons eu copie d’un « référentiel, emploi et compétence de CITYA IMMOBILIER ».

Il s’agit tout simplement de la fiche de poste pour être gestionnaire.

Alors place à l’image pour mieux comprendre pourquoi les copropriétés gérées par CITYA sont perdues d’avance.

I- Un objectif délirant

Voyons donc l’objectif que doivent atteindre les gestionnaires :

Et oui, les gestionnaires doivent gérer entre 40 et 70 copropriétés pouvant atteindre jusqu’à 80 immeubles.

Autrement dit, en considérant que sur le mois, il y a 20 jours ouvrés (5 jours x 4 semaines), le syndic gère en moyenne chaque immeuble une fois tous les 2 mois voire tous les 4 mois.

À cette fréquence, il est dans l’incapacité technique de pouvoir assurer l’ensemble des prestations prévues dans son contrat comme la mise en concurrence des prestataires, le suivi des chantiers, le contentieux…

Voici donc la première réponse mathématique et incontestable expliquant pourquoi les copropriétés sont mal gérées voire pas gérées.

II – Les objectifs des gestionnaires

On continue avec une autre rubrique qui s’intitule « activités » qui explique encore mieux pourquoi tous les CITYA se ressemblent et pourquoi l’abus constaté chez l’un, se retrouve chez l’autre.

Nous allons passer certaines exigences comme « s’assurer que chacun des fournisseurs intervenants est référencé ou bien signataire de la charte CITYA ».

Ainsi le conseil syndical ou un des copropriétaires ne peut proposer de société puisqu’elle doit forcément être référencée par CITYA et même plus valider sa charte.

Mais plus curieux sont les trois dernières exigences imposées au gestionnaire que nous reproduisons :

Et oui, le gestionnaire n’a aucune latitude avec ses clients, il doit appliquer la politique d’augmentation des honoraires et surtout le « Référentiel CITYA ».

Que cache ce Référentiel ?!

Cette question n’est pas innocente car nous avons dénoncé il y a quelques semaines (cf. abus numéro 5158) une clause du contrat de gestionnaire qui imposait de faire travailler exclusivement les filiales du groupe.

À la suite de dénonciations et d’interrogations par les journalistes, le groupe CITYA a dû faire un rétropédalage et à supprimer cette clause.

Or, il est probable que la consigne qui était dans les contrats de travail puis supprimée se retrouve à présent dans la fiche de poste.

Pour conclure, nous comprenons mieux les difficultés rencontrées avec ce groupe et le malaise du moins de certains gestionnaires.

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