Formations (9241)

Dans le cadre de la tenue de l’AG, le syndic peut-il percevoir des honoraires au titre de la mise à disposition d’une salle ?

Nous venons d’avoir une réunion avec notre syndic afin de préparer l’assemblée générale annuelle. Compte tenu de la taille de notre copropriété, nous avions pour habitude de les organiser chez l’un des copropriétaires, qui nous recevait gracieusement.

Le syndic, invoquant des raisons pratiques, souhaite désormais les tenir dans une salle de son cabinet qu’il mettrait à notre disposition, moyennant toutefois un coût de location assez élevé.

Pourriez-vous nous dire si ce procédé est valable ?

Tout d’abord, il faut souligner qu’en pratique, il est courant que le lieu de déroulement de l’assemblée générale soit fixé par le syndic après concertation avec le conseil syndical, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale. Suivant la taille des copropriétés, il est possible, et même courant, que l’assemblée générale se tienne dans l’appartement de l’un des copropriétaires.

Au-delà de ces premières règles, il convient de se reporter à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que "[...] À défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. [...]"
Le même article précise en outre que, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l’immeuble.

Dans votre situation, votre syndic a donc parfaitement le droit, sous réserve d’une décision d’assemblée générale antérieure ou d’une clause expresse de votre règlement de copropriété, de déterminer lui-même le lieu de l’assemblée générale.

En revanche, la facturation de la mise à disposition d’une salle appartenant au cabinet de syndic est beaucoup plus litigieuse.

Il faut noter en effet que, conformément à l’article 7.1.1 du contrat type de syndic, la rémunération annuelle forfaitaire du syndic comprend par principe toutes les prestations qu’il réalise, à l’exception de celles limitativement énumérées par le contrat comme pouvant effectivement donner lieu à facturation d’honoraires complémentaires.

Aussi, il n’existe aucune disposition du contrat type permettant au syndic de facturer au syndicat des copropriétaires la mise à disposition d’une salle dont il serait le propriétaire.

On peut donc ainsi estimer que cette facturation est illégale.

En revanche, il en irait autrement si le syndic louait une salle ne lui appartenant pas auprès d’une société tierce. Dans cette hypothèse, il est évident que la rémunération est versée à la société tierce mettant la salle à la disposition du syndicat, mais non au syndic lui-même.

Réponse de l'expert

Action

Abus 5218 : Le cabinet JOURDAN essaierait-il de contourner le contrat-type de syndic ?

Nous le disons, mais sûrement pas assez. Le conseil syndical doit avoir les yeux partout, en particulier dans les comptes de la copropriété, mais également dans les résolutions inscrites à l'ordre du jour qui ont été rédigées par le syndic.

D'ailleurs, conformément à l'article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être établi en concertation entre le conseil syndical et le syndic pour justement éviter de se retrouver avec des résolutions bancales contraires aux intérêts de la copropriété.

Cela n'est donc pas une option mais bien une obligation réglementaire, d'autant plus lorsque l’on lit les résolutions qui figurent dans certaines convocations de l'Assemblée Générale.

À ce titre, voyons la résolution concoctée par le cabinet JOURDAN concernant les modalités de recouvrement des charges et surtout les frais facturés directement sur le compte du copropriétaire débiteur.

Mais avant cela, rappelons pour la millième fois le principe du contrat-type, en nous focalisant particulièrement sur les frais privatifs en matière de recouvrement des charges.

I - Des prestations limitées

Le contrat-type de syndic est défini par voie réglementaire.

Autrement dit, les syndics professionnels sont tenus de respecter en tout point le contrat tel qu'il a été rédigé principalement par la Répression des fraudes.

Le principe fondateur du contrat-type est que seules les prestations expressément mentionnées dans le contrat comme prestations complémentaires peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire.

Les autres prestations sont considérées comme faisant partie du forfait de base.

En matière de recouvrement des charges, les prestations pouvant être imputées directement au copropriétaire débiteur sont mentionnées au point 9.1 du contrat-type.

Elles sont au nombre de 8 (et non 9) dont voici la liste extraite directement :

Les pouvoirs publics ont volontairement limité ces prestations du fait que les syndics perçoivent déjà une rémunération pour assurer les tâches de gestion courante telles que le traitement des impayés.

Néanmoins, le cabinet JOURDAN a trouvé le moyen de faire passer par la fenêtre les honoraires qu’il ne peut pas faire passer par la porte.

II - Une rémunération complémentaire validée par à travers une résolution

Sans plus tarder, voici la résolution proposée par le cabinet JOURDAN dans une convocation de l'Assemblée Générale :

Comme on dit, respirons un bon coup et avançons étape par étape.

Tout d'abord, le syndic présente dans la résolution la procédure de recouvrement en rappelant que pour les dettes inférieures à 5 000 euros, il est nécessaire de recouvrir à une conciliation préalable. Jusqu'à là, tout va bien.

Mais très vite, la machine s'emballe car derrière ce point d'information, se cachent en réalité des honoraires pour le moins abusifs à défaut d'être illégaux.

Et pour cause, tout d'abord, le syndic demande de valider des honoraires de 280 euros hors taxes pour réaliser la phase de conciliation.

Première erreur : le syndic n’a pas à indiquer les honoraires en hors taxes compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires est le client « final » et doit donc connaître le prix en TTC.

Néanmoins, il est plus facile de faire passer un coût de 280 euros hors taxes que d’afficher un tarif de 336 euros TTC.

Seconde erreur : cette rémunération n'est pas prévue au contrat-type autrement dit elle est illégale.

Et pour cause, il est normal qu’un mandataire de copropriété échange avec le copropriétaire débiteur afin de trouver des solutions de règlement amiable.

Mais les demandes de validation d’honoraires illégales ne s’arrêtent pas là puisqu’il réclame un coût de 350 euros hors taxes pour assurer les diligences relatives à la saisine du conciliateur.

Et enfin, il réclame 180 euros pour assurer le dossier nécessaire à la sommation par voie d'huissier. Là encore, il s'agit d'une facture illégale.

Et voilà comment un syndic professionnel arrive à présenter un contrat de syndic qui est en tout point conforme à la réglementation tout en facturant des prestations illégales.

Abus

Action

Les mandats de vote ou « pouvoirs » contre l’absentéisme et le blocage des décisions en assemblée générale

Avec la possibilité de participer au vote à distance via le formulaire de vote par correspondance, les mandats de vote donnés pour les assemblées générales se raréfient. Néanmoins le pouvoir reste le moyen le plus sûr de représenter la volonté réelle des copropriétaires et d’éviter le blocage des décisions importantes par manque de représentation.

Le pouvoir permet une prise de décision en conscience, puisque le vote du mandataire sera formulé à la suite de débats souvent animés, là où le formulaire de vote par correspondance ancre la décision dans une conception beaucoup plus théorique.

Pour ces raisons nous invitons nos adhérents à privilégier ce mode d’expression du vote s’ils ne peuvent pas être présents le jour de l’assemblée générale mais, pour donner mandat il est important de connaître les modalités de celui-ci !

I – Les conditions de validité d’une délégation de vote

Pour être valable la délégation de vote, consistant à faire entendre sa voix par l’intermédiaire d’un mandataire dans les conditions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, doit respecter certaines conditions :

Liberté de principe du mandataire

L’objectif est de garantir une participation maximale à la prise de décision. Ainsi toute personne, même non-membre du syndicat, peut être détentrice d’une délégation de vote, exception faite du syndic, de ses proches et de ses préposés pour éviter tout conflit d’intérêts.

De plus, le mandataire légalement désigné dispose, sauf si cette faculté lui a été expressément interdite, de la possibilité de subdéléguer le droit de vote issu de son mandat.

La forme du pouvoir

La délégation de vote doit impérativement se faire par écrit pour permettre au président de séance et au scrutateur un contrôle effectif de ces derniers via notamment la feuille d’émargement.

En revanche, bien que le support le plus courant soit le formulaire de pouvoir joint à la convocation d’assemblée générale, la délégation de vote peut être rédigée sur un simple papier ou même par mail tant que celle-ci est suffisamment précise.

L’objet du pouvoir

La délégation de vote doit permettre l’identification certaine de l’assemblée générale concernée (sauf mandat permanent), du mandant mais aussi du mandataire (sauf pour les pouvoirs en blanc).

Le mandant devra également apposer sa signature sur le document pour attester de sa volonté. En revanche, la mention « bon pour pouvoir » ne doit pas nécessairement figurer.

Le cas particulier des mandats en blanc

Ce sont les mandats sans indication d’un mandataire défini. Dans ce cas, le syndic a interdiction de disposer de ces mandats ; il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même au mandataire qu’il choisit.

Ces mandats doivent alors être remis au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, ou à défaut au président de séance, qui en début d’assemblée générale aura la charge d’exercer lui-même le mandat ou de désigner les mandataires.

II – Les règles stratégiques de cumul des pouvoirs

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de déléguer leur droit de vote à un mandataire mais ce mandataire doit respecter certaines règles de calcul s’il souhaite détenir plusieurs mandats.

Ces règles sont d’ordre public ainsi elles s’imposent à tous. Peu importe que le règlement de copropriété mentionne d’autres règles de calcul. Ainsi, sont réputées non-écrites toutes les clauses prévoyant des modalités de calcul plus souples ou plus étendues.

Principe de la limitation à trois pouvoirs par mandataire

Par principe, chaque mandataire peut recevoir jusqu’à trois pouvoirs.

Le texte précise bien que cette règle est valable « à quelque titre que ce soit » puisque depuis 2009, les administrateurs de biens porteurs d’un mandat de gestion générale sont également obligés par cette limitation.

Possibilité de détenir plus de trois pouvoirs plafonnés à 10 % des voix du syndicat

Lorsque le total des voix dont dispose le mandataire pour son propre compte et pour celui de ses mandats n’excède pas 10% des voix du syndicat, celui-ci peut alors détenir plus de trois pouvoirs.

Ainsi tant qu’il n’atteint pas 10% des voix du syndicat, comprenant ses propres voix s’il est copropriétaire, le mandataire pourra détenir autant de mandats qu’il le souhaite.

Mais a contrario il peut être plus intéressant de détenir seulement trois pouvoirs ou moins pour représenter plus de 10 % des voix du syndicat.

En effet, trois mandats peuvent conférer un pouvoir décisionnel bien plus important que quatre ou plus, notamment dans le cas où les pouvoirs détenus confèrent une part importante des tantièmes.

Le cas particulier des époux et indivisaires

La limite des trois mandats est décomptée par mandat et non par lot ; en revanche ces règles s’appliquent à la communauté des conjoints ou à chaque conjoint individuellement si chacun est copropriétaire.

Ainsi, chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote dans les conditions prévues à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’ils sont considérés comme deux mandataires distincts aux yeux de la loi.

De même, chaque indivisaire peut recevoir trois délégations de vote.

Comme énoncé précédemment, le mandat doit par principe être écrit. Mais il est admis qu’un mandat tacite puisse exister et être valide entre époux ou indivisaires tant que les apparences permettent de croire à leur bonne entente.

III - La présence physique reste le moyen de vote privilégié

Si vous en avez la possibilité, il sera toujours préférable de participer à l’assemblée générale de manière physique pour pouvoir participer aux débats et prendre les décisions utiles et nécessaires à la sauvegarde des intérêts de la copropriété.

C’est pour cette raison que lorsqu’un copropriétaire qui avait donné mandat de vote, en blanc ou non, décide finalement de se rendre à la réunion, la délégation de pouvoirs ne doit pas être prise en compte. Il en va de même pour les votes par correspondance.

De plus, si mandat a effectivement été donné, celui-ci prime sur le vote par correspondance. Peu importe que le mandant n’ait pas donné de consignes précises s’agissant du vote de chacune des résolutions.

Tous ces éléments entrent dans une logique de sécurisation des votes en assemblée générale afin de permettre une meilleure représentation et de limiter l’abstentionnisme croissant.

Dossier conseils

Action

Dossier

Le syndic peut engager des procédures amiables et judiciaires en recouvrement des charges, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale

En tant que représentant légal de la copropriété, le syndic est le seul à pouvoir engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire débiteur pour le condamner au paiement de ses charges.

Néanmoins, pour différentes raisons, le syndic peut être amené à traîner des pieds, laissant les dettes augmenter mettant en difficulté aussi bien la copropriété que le copropriétaire débiteur.

Voyons cela de plus près en précisant les actions préventives que doit réaliser le conseil syndical.

I - Un syndic commerçant

Le syndic est avant tout un commerçant essayant de trouver différents stratagèmes pour augmenter sa productivité et surtout ses profits. Parmi ses techniques, il privilégie les tâches qui se réalisent de manière automatique et qui permettent de facturer des prestations complémentaires.

Il s'agit en l'occurrence des frais de relance et de mise en demeure en matière d’impayés de charges.

Néanmoins, après les avoir facturés, parfois à plusieurs reprises, ils traînent pour engager les procédures judiciaires car elles nécessitent un temps d’investissement pour instruire le dossier au profit de l'avocat, sans pouvoir le facturer.

Par ailleurs, il sait que ce copropriétaire débiteur constituera demain une voix susceptible de s'opposer à lui lorsqu'il faudra se prononcer sur le renouvellement de son mandat en assemblée générale.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit suivre particulièrement l'évolution des impayés et surtout leur traitement.

II - Une vigilance du conseil syndical

L'article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que si, pour engager une procédure judiciaire, il faut l'autorisation de l'Assemblée Générale, une exception est toutefois prévue en matière de recouvrement des charges.

Autrement dit, le syndic, après avoir essayé les voies amiables en proposant au copropriétaire débiteur la signature d'un échéancier, doit engager les procédures judiciaires.

Le conseil syndical doit donc faire un point périodique avec le syndic pour vérifier l'évolution des impayés et surtout les actions qui ont été entreprises.

A partir du moment où il est clair que seule la procédure judiciaire est la solution, le conseil syndical devrait être solidaire avec le syndic pour expliquer aux autres copropriétaires que la seule cette voie était possible et ce, dans l'intérêt et l'équilibre économique du syndicat des copropriétaires.

En revanche, en cas de laisser-aller, il est clair que la dette du copropriétaire évoluera pour atteindre des sommes parfois impossibles à recouvrer. Cette situation provoque alors un déficit de trésorerie de la copropriété qui n’aura plus la capacité de pouvoir financer ses travaux d'entretien, voire pire, le règlement des fournisseurs.

De plus, en cas d’inaction, les autres copropriétaires feront de même faisant basculer la copropriété en difficulté.

Actions et Actus

Actualité juridique

L'ARC nationale au cœur des copropriétés en difficulté

Beaucoup ne connaissent pas l’étendue des activités et des actions que l'ARC nationale réalise.

En effet, au-delà de proposer à nos adhérents des consultations juridiques, comptables ou techniques, de développer des plateformes numériques d'assistance, de rédiger des guides ou encore de produire des émissions télévisées, l'ARC nationale agit sur tous les sujets qui concernent aujourd’hui le secteur de la copropriété.

C'est à ce titre que nous nous impliquons dans la mise en œuvre des nouvelles copropriétés dites en VEFA, dans les solutions d'accession à la copropriété ou encore dans le bail réel solidaire.

En parallèle, depuis plus de trente ans, l’ARC Nationale intervient activement dans le redressement et le traitement des copropriétés en difficulté.

Ainsi, l’ARC nationale dispose d’un pôle dédié qui a notamment pour but de développer plusieurs outils et des dispositifs expérimentaux qui, au cours du temps, ont été intégrés à la loi du 10 juillet 1965.

Entrons dans le détail pour mieux comprendre l'intervention de l'ARC Nationale dans la détection et le redressement des copropriétés en difficulté.

I - L'ARC, précurseur sur le traitement des copropriétés en difficulté

Pendant longtemps, le phénomène des copropriétés en difficulté n'intéressait ni les pouvoirs publics, ni même les municipalités.

Ils considéraient qu'il s'agissait d'un problème purement privé et qu'ils ne devaient pas intervenir pour redresser la situation.

Néanmoins, dès les années 90, ils ont compris que la copropriété en difficulté pouvait très rapidement entraîner des répercussions à l'échelle d'un quartier, voire d'une ville.

C'est dans ce cadre que, depuis, les maires, mais également l'État, ont compris qu'il s'agissait d'un « phénomène » qui impose d'instaurer une politique de la ville, voire nationale.

Et pour cause, une copropriété en difficulté provoque de nombreux effets et conséquences néfastes, tels que l'implantation de marchands de sommeil, l’augmentation de la délinquance, la dégradation du cadre de vie des habitants d'un quartier et à terme cela entraine la baisse du prix de l'immobilier au sein de la ville.

Voilà pourquoi le phénomène des copropriétés en difficulté est devenu un enjeu pour la Ville voire pour de l’Etat.

II - Une intervention stratégique de l'ARC nationale

Pendant longtemps, on pensait que la copropriété en difficulté concernait certains quartiers dits défavorisés, ou bien uniquement des typologies d'immeubles bien précises.

Or, avec le temps, il a été constaté qu’indépendamment du lieu, une copropriété pouvait basculer en fragilité à partir du moment où des erreurs de gestion se cumulent, provoquant un effet « boule de neige ».

La dynamique peut s'emballer facilement avec par exemple un refus de procéder aux travaux d'entretien, jusqu'au jour où ces travaux deviennent inévitables. On demande alors aux copropriétaires de financer en une seule fois ces travaux qui représentent à ce moment là des sommes astronomiques.

Cette situation provoque l’apparition d’impayés qui nécessitent d’engager des procédures judiciaires, lesquelles engendrent des frais et des honoraires importants.

Une spirale qui oblige les syndics à « jouer » avec la comptabilité et avec les finances de l’immeuble, entraînant en définitive son glissement dans la difficulté.

Voilà pourquoi il est préférable de privilégier les actions préventives en développant des outils de détection, pour ensuite traiter de manière précoce les symptômes identifiés.

C'est dans ce cadre que l'ARC Nationale intervient en priorité auprès des responsables locaux en identifiant, d'une part, les copropriétés en fragilité et, d'autre part, en adaptant des solutions de redressement en fonction des situations.

Actions et Actus

Action

Abus 5219 : LAMY EVRY-COURCOURONNES : la facturation illégale liée au DUERP

Certains syndics continuent de facturer au syndicat des copropriétaires des honoraires spécifiques au titre de l’établissement ou de la mise à jour du Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels (DUERP) alors que cette mission relève d’une mission normale du syndic.

Pour illustrer cette situation, voyons la facture imputée par le cabinet LAMY EVRY-COURCOURONNES à une de ses copropriétés mandantes concernant l’établissement du Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels (DUERP).

Mais avant tout, nous nous devons de vous présenter brièvement le Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels (DUERP).

I - Le DUERP, une mission de base du syndic

En copropriété, lorsque le syndicat des copropriétaires emploie un gardien, un concierge ou un employé d’immeuble, il dispose juridiquement de la qualité d’employeur.

Tout employeur est tenu conformément aux articles L. 4121-1 et suivants du code du travail de réaliser et de mettre un jour le Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels (DUERP).

Ce document permet d’identifier les dangers auxquels les salariés sont exposés, d’analyser les conditions d’exécution du travail et de prévoir les actions de prévention adaptées.

Comme le syndic assure, au nom du syndicat des copropriétaires, la gestion administrative et sociale du personnel de l’immeuble il lui appartient d’élaborer et de mettre à jour le DUERP.

Il convient de rappeler que le contrat type de syndic prévoit expressément, au titre des prestations incluses dans le forfait de base relatives à la gestion du personnel, « la mise en place et la mise à jour du document unique d’évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs » (annexe 1 du décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic, rubrique VI-26°).

Par conséquent, la facturation d’honoraires spécifiques au titre du DUERP ou l’application de vacations complémentaires sont contraires au contrat type de syndic.

Il s’agit simplement de l’exécution normale des obligations administratives et sociales liées au personnel de l’immeuble.

Ainsi, le syndic ne peut pas facturer cette prestation en vacation complémentaire qu’elle soit réalisée par lui-même par une société extérieure.

Après ce rappel, voyons comment procède le cabinet LAMY EVRY-COURCOURONNES.

II - Une facture non justifiée

Lors du contrôle des comptes de la copropriété, le conseil syndical a constaté une facture liée à l’évaluation des risques professionnels réalisée par une société extérieure pour un montant de 522 euros.

Il s’agit en réalité de trois évaluations distinctes compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires emploie trois salariés.

Avant d’aller plus loin, voici la facture :

LAMY EVRY-COURCOURONNES : la facturation illégale liée au DUERP

On peut comprendre qu’un syndic professionnel ne soit pas suffisamment aguerri pour établir un DUERP nécessitant de faire appel à une société spécialisée, cela ne lui permet pas pour autant de facturer cette prestation au syndicat des copropriétaires.

En effet, il revient au syndic de supporter cette dépense déjà comprise dans les honoraires de forfait de base.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit refuser cette facture et demander au syndic le remboursement à la copropriété à partir du moment où celle-ci a déjà été réglée.

La vigilance est donc de mise.

Dans le même registre, on retrouve des syndics professionnels qui font appel à des sociétés extérieures pour procéder aux reprographies des convocations d’assemblée générale, en les facturant à la copropriété alors qu’elles sont censées être comprises dans le forfait de base.

Abus

Action

Nouvelle emission télévisée organisée par L’ARC Nationale le jeudi 11 juin 2026, à partir de 14h00 !

Eh oui, l’ARC Nationale ne s’arrête plus !

À présent, chaque mois sont organisées dans les nouveaux plateaux télévisés de l’ARC Nationale des émissions qui abordent différents sujets brulants de la copropriété.

Nous sommes ravis de constater un audimat de plus en plus important, avec même les félicitations de certains professionnels de l’immobilier qui apprécient la qualité des échanges et l’expertise de nos intervenants.

À ce titre, l’ARC Nationale organise une nouvelle émission le jeudi 11 juin 2026 dès 14 heures.

Pour cela, a été développée une plateforme internet dédiée sur laquelle les téléspectateurs pourront, d’une part, échanger entre eux sur les thèmes abordés à travers le « Live Chat » et, d’autre part, poser leurs questions qui seront traitées en direct par les experts.

Le programme de la journée, le visionnage des émissions en direct et l’accès au « Live Chat » sont accessibles à partir du lien internet unique : https://www.arc-copro.tv

Voici le détail du programme et des thèmes qui seront abordés :

L’actualité de la copropriété 14 h – 14 h 15

Animateur : Monsieur Emile HAGEGE, directeur général de l’ARC Nationale

Au cours de cette émission flash, sera présentée l’actualité juridique et politique de la copropriété.

Les gardiens et employés d’immeuble 14 h 20 – 14 h 55

Animateur : Nathanaël BECKER

Intervenants : Madame Olivia LONGUET, ancienne avocate, et Monsieur Emile HAGEGE, directeur général de l’ARC Nationale

La gestion d’un gardien ou d’un employé d’immeuble impose de respecter un cadre strict qui relève non seulement du droit social mais également de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeuble.

Cette double exigence impose une maîtrise des textes afin d’éviter toute erreur lors de l’établissement du contrat de travail, de la fiche de paie et, de manière plus générale, tout litige qui pourrait mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires.

À travers cette émission, seront abordées les principales erreurs commises à l’égard des gardiens, concierges et employés d’immeuble qui entraînent des contentieux.

Être syndic non professionnel de sa copropriété 15 h – 15 h 55

Animateur : Nathanaël BECKER

Intervenant : Monsieur Thierry GASNIER, responsable du pôle syndic non professionnel et Monsieur Emile HAGEGE, directeur général de l’ARC Nationale.

Être syndic non professionnel de sa copropriété n’exempte pas de respecter en tout point le cadre légal et réglementaire, que ce soit en matière d’obligations juridiques, techniques ou comptables.

Cette exigence impose une préparation, voire une assistance, qu’il est nécessaire d’explorer avant même de présenter sa candidature en tant que syndic non professionnel.

À travers cette émission, nos experts expliqueront les obligations qui incombent aux syndics non professionnels ainsi que les solutions d’assistance proposées par la coopérative technique de l’ARC Nationale.

L’entretien et travaux des ascenseurs 16 h – 16 h 55

Animateur : Nathanaël BECKER

Intervenants : Monsieur Christophe LEVREL, responsable technique, Hassan NEUVILLE (KYO) et Alexandre MARTINEZ (BECIA)

À partir du moment où un syndicat des copropriétaires dispose d’un ascenseur, il est tenu d’en assurer l’entretien.

Pour cela, il doit souscrire auprès d’un ascensoriste un contrat d’entretien qui peut être plus ou moins étendu et réaliser les travaux de maintenance.

Pour éviter des frais inutiles, le conseil syndical devra s’assurer que l’entretien de l’ascenseur est réalisé correctement, dans le respect des exigences réglementaires et contractuelles.

À travers cette émission, seront présentés les deux types de contrat d’entretien proposés sur le marché ainsi que les actions de maintenance préventive à réaliser.

Les travaux en copropriété 17 h – 17 h 55

Animateur : Nathanaël BECKER

Intervenants : Monsieur Stanko TRIFUNOVIC, responsable du pôle technique et Monsieur Jean-Marc CASTAN, ancien architecte

Afin de garantir la conservation du bâti et des équipements collectifs, le syndicat des copropriétaires est tenu de réaliser des travaux qui peuvent représenter des sommes conséquentes.

Cette réalité impose une vigilance du conseil syndical afin d’éviter d’engager des travaux inutiles ou redondants qui entraîneraient l’engagement de sommes injustifiées.

À travers cette émission, seront présentés les différents éléments à contrôler dans un devis de travaux afin d’éviter tout abus qui entraînerait des frais injustifiés pour la copropriété.

Actions et Actus

Action

Quel est le rôle du président de séance en assemblée générale ?

Le président de séance joue un rôle central, qui peut même s’avérer décisif, puisqu’il est chargé de diriger les débats et de garantir le bon déroulement de la réunion dans le respect des règles prévues par la loi et le règlement.

Les syndics essayent souvent de minimiser ce rôle et de prendre la main sur les débats lors de l’AG. Cette note tend à rappeler les missions du président de séance afin que votre prochaine assemblée générale puisse se tenir dans les meilleures conditions.

I- Les modalités de désignation du président de séance :

Un président désigné en début de séance

Au début de chaque réunion, avant le commencement des votes et peu importe que cette résolution ait été effectivement inscrite à l’ordre du jour, l’assemblée générale désigne le président de séance.

Cette désignation constitue une formalité substantielle ainsi il n’est pas nécessaire, en raison de son caractère obligatoire qu’elle soit portée à l’ordre du jour.

Elle résulte des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 qui sont d’ordre public. Ainsi il est par exemple exclu que le président de séance soit désigné dans le règlement de copropriété.

De plus, il ne peut être désigné qu'un seul président de séance, l'élection de plusieurs personnes à ce poste entraînant la nullité de l'assemblée.

Un président désigné parmi les copropriétaires présents

Ce président de séance est désigné parmi les copropriétaires ou associés provisoires de lots présents lors de l’assemblée générale.

Ne peuvent en aucun cas être élus président de séance le syndic ou ses proches (liste exhaustive prévue par l’article 22 chapitre I de la loi du 10 juillet 1965). Ne peuvent pas non plus être désignés président de séance, un tiers à la copropriété, même délégataire des droits de vote d'un ou plusieurs copropriétaires ou l'administrateur provisoire désigné en l'absence de syndic.

Un président désigné à la majorité de l’article 24 sous peine de nullité

Le président de séance est élu à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans qu’il soit tenu compte des abstentions.

Sa désignation doit faire l’objet d’un vote distinct de celui des scrutateurs et les conditions du vote doivent, à peine de nullité, être mentionnées dans le procès-verbal.

La désignation du président constitue une décision ainsi, les voix du copropriétaire majoritaire doivent également être réduites pour le vote si nécessaire.

II- Les missions du président de séance

Il contrôle et certifie de l’exactitude de la feuille de présence

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence est certifiée exacte par le président de séance. Cette feuille de présence est établie par la personne ayant convoqué l’assemblée générale, en principe le syndic.

Il appartient ainsi au président de séance de vérifier que les copropriétaires présents physiquement à la réunion ont bien émargé la feuille de présence, il en va de même pour les copropriétaires participant à distance dont la signature est recueillie électroniquement. Il contrôle aussi le fait que les pouvoirs et votes par correspondance aient correctement été réceptionnés et mentionnés (les formulaires de vote par correspondance doivent avoir été reçus au moins trois jours francs avant la date de tenue de l’assemblée générale), ainsi que le nombre de voix y afférent.

Il n’existe pas d’obligation de vérifier les mandats des copropriétaires absents puisque cette mission appartient au syndic en tant que secrétaire provisoire avant élection.

En revanche, le président devra veiller à ce que les mandataires n’excèdent pas leur mission. Ainsi un seul mandataire ne pourra par principe, pas détenir plus de trois pouvoirs, sauf si les voix qu’il détient, y compris les siennes, n’excèdent pas 10% du total des voix. Il devra également veiller à ce qu’en cas d’indivision, seul le représentant légalement désigné prenne part au vote.

De plus, il lui appartient de vérifier que soient bien mentionnés l’arrivée ou le départ d’un copropriétaire en cours de séance.

Il veille à la régularité des votes durant l’assemblée générale

Afin de garantir la régularité de l’assemblée générale, le président de séance doit veiller à ce que toutes les questions inscrites à l’ordre du jour et uniquement celles-ci soient votées.

Il organise les débats et donne la parole aux différents intervenants. L’objectif est de permettre une prise de décision dans les meilleures conditions.

La prise en considération des votes doit être claire, elle doit permettre d’identifier avec précision les opposants et les abstentionnistes. Elle doit également permettre au président de séance de vérifier les formulaires de vote par correspondance.

En principe, le résultat de chaque résolution doit être annoncé clairement par le président de séance lors de l’assemblée générale et ce même résultat doit être indiqué dans le procès-verbal, ainsi que la majorité à laquelle elle a été votée.

Il décide dans quel ordre doivent être votées les résolutions

En effet si les résolutions sont numérotées, le président de séance, puisqu’il a pour mission de diriger les débats, peut tout à fait décider d’en modifier l’ordre, tel que cela a été établi par la jurisprudence. Il devra néanmoins respecter une certaine cohérence entre les questions.

Cette faculté pourra notamment être utilisée lors du vote pour le mandat de syndic. Ainsi, si plusieurs contrats de syndic sont en concurrence, le président de séance pourra choisir lequel sera voté en premier, peu importe que le syndic actuel ait mis son contrat en premier selon la numérotation de l’ordre du jour. La réélection du syndic actuel pourrait par ce fait, devenir plus hypothétique.

Il faudra tout de même veiller à ce que la procédure particulière de vote instituée par l’article 19 du décret du 17 mars 1967 soit bien respectée. Ainsi, il faudra d’abord que l’ensemble des contrats de syndic présentés à l’assemblée générale soient votés selon la majorité de l’article 25 avant que ces mêmes contrats ne puissent obtenir un vote en seconde lecture selon la majorité de l’article 24.

Il peut être amené à distribuer les pouvoirs en blanc

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic doit remettre, en début de réunion, les pouvoirs en blanc qu’il aurait reçus au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer la délégation de vote.

Mais dans le cas où aucun conseil syndical n’aurait été désigné ou qu’aucun de ses membres ne serait présent à l’AG, les pouvoirs en blanc seront remis au président de séance.

Il contrôle et signe le procès-verbal d’assemblée générale

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président de séance doit signer le procès-verbal, à la fin de l’assemblée générale ou dans les huit jours suivant sa tenue.

Cette signature devra s’accompagner de celle des scrutateurs qui comptabilisent le nombre de votes et leur équivalence en tantièmes tout au long de l’assemblée générale et de celle du secrétaire de séance qui lui, rédige le procès-verbal.

Le président de séance devra alors contrôler les résultats du vote et s’assurer de leur exactitude.

A défaut, s’il constate des irrégularités il pourra en faire part au syndic pour demander leurs modifications. Si aucune ratification n’intervient il peut refuser de signer le procès-verbal et attaquer les décisions irrégulièrement prises devant le juge après notification du procès-verbal.

Le président a une obligation de vigilance ainsi s’il valide des irrégularités manifestes sa responsabilité civile pourrait être recherchée.

Dossier conseils

Action

Conseil

A quelle périodicité le contrat de syndic doit-il être mis en concurrence ?

Certains copropriétaires ont sollicité le conseil syndical afin qu’il mette en concurrence le contrat de notre syndic, qui s’occupe de notre copropriété depuis plus de 2 ans maintenant.

Il nous semblait que cette mise en concurrence du syndic n’était obligatoire que tous les 3 ans. Pourriez-vous nous éclairer sur cette question ?

L’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic a quelque peu évolué ces dernières années, du moins en ce qui concerne sa périodicité.

En effet, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 25 novembre 2018 au 1er juin 2020, prévoyait une mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic par le conseil syndical tous les trois ans, sauf dispense expresse du conseil syndical votée en assemblée générale.

Depuis le 1er juin 2020, cette périodicité triennale a été supprimée, si bien que l'on doit considérer aujourd’hui que cette obligation de mise en concurrence du contrat de syndic est applicable chaque année, sauf dispense expresse votée préalablement lors de l'assemblée générale précédente, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cependant, il est précisé par le même article 21 que l’absence de mise en concurrence du contrat de syndic n’est pas sanctionnée par l’irrégularité de la décision de désignation du syndic, même quand la dispense de mise en concurrence n’a pas été votée lors de l’assemblée générale antérieure. Il s’agit donc plus d’une règle « de principe », davantage que d’une véritable contrainte.

Il faut relever en outre que cette règle ne s’applique qu’aux syndics professionnels. De plus, il est précisé par l’article 21 que, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

En pratique, quand on est satisfait de son syndic, il est plutôt rare de le mettre systématiquement en concurrence à chaque assemblée générale ; cela pourrait d’ailleurs être plutôt mal interprété par ce dernier. Cela étant, il est toujours utile d'avoir à disposition un contrat de syndic "Joker" dont vous pourriez faire rapidement inscrire la candidature à l'ordre du jour de l'assemblée générale, dans l'hypothèse notamment où votre syndic actuel se mettrait soudainement à vous proposer un contrat de 3 ans ou une augmentation substantielle de ses honoraires de base...

Il faut également rappeler que le conseil syndical n’est pas le seul à pouvoir mettre le contrat de syndic en concurrence : tout copropriétaire, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, peut adresser à son syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la candidature d’un syndic alternatif. Ce courrier devra impérativement comprendre en annexe le contrat du syndic concurrent, accompagné de sa fiche d’information, ces documents devant eux-mêmes être joints à la convocation d’assemblée générale (article 11 du décret du 17 mars 1967), sous peine d’irrégularité de la décision d’assemblée générale.

Dans tous les cas, et sauf contexte particulier, il est préférable (mais non obligatoire) de ne pas faire une telle démarche sans avoir consulté au préalable le conseil syndical.

Réponse de l'expert

Action

Abus 5220 : Selon FONCIA, en 2025, les charges de copropriété auraient baissé en moyenne de 0,8 %

En avril dernier, FONCIA a publié son observatoire des charges de l’année 2025 et en a déduit une baisse moyenne de 0,8 % des dépenses courantes.

Cela implique qu’entre 2024 et 2025, par lot, et à l’échelle nationale, le montant des charges est passé de 1 500 euros à 1 488 euros.

Selon FONCIA, « cette baisse s’inscrit dans une démarche active de maîtrise des charges menée par Foncia ».

Entrons plus dans le détail pour mieux apprécier ce miracle et les conséquences qu’il est censé produire.

I – Des résultats miraculeux

Selon l’observatoire des charges de FONCIA, la quasi-totalité des postes a soit stagné soit carrément baissé.

Ainsi, en 2024 et 2025, le poste électricité a baissé de 6,8 %, l’eau froide et eau chaude de 8,7 %, le poste de gardien d’immeuble/employé d’immeuble de 1,6 %.

Les postes qui ont augmenté sont le chauffage avec une évolution de 2,6 % ou encore les fournitures et petits travaux qui ont enregistré une inflation de 10,7 %.

Quant au poste assurance, il a enregistré une évolution de 9,9 % qui selon les dires de FONCIA, aurait pu être plus important s’il n’y avait pas eu l’intervention proactive de Solufimmo qui est une filiale du groupe Emeria qui est la maison mère de FONCIA.

Mais le miracle le plus prodigieux est : les frais administratifs qui ont carrément baissé de 6,7 % et les honoraires de syndic qui sont quasiment stables avec une légère hausse de 0,7 % soit 1 euro de différence par lot.

Pour la beauté du geste, nous reproduisons ici le tableau miraculeux produit par FONCIA :

Selon FONCIA, en 2025, les charges de copropriété auraient baissé en moyenne de 0,8 %

Ce qui est plus déroutant, c’est qu’en parallèle, d’autres organismes ont publié leur observatoire des charges de l’année 2025 et ont quant à eux constaté une augmentation record des charges de plus 4,5 %.

II – Des chiffres qui interrogent

Focalisons -nous particulièrement sur les frais administratifs et les honoraires du syndic.

Selon FONCIA, cumulé, le montant a drastiquement baissé alors même qu’en 2025, il y a eu une explosion des travaux impliquant des honoraires de suivi.

Ainsi, les demandes de revalorisation des honoraires du forfait de base n’ont pas eu d’incidence et les nouveaux contrats proposés par ce syndic dans le cadre d’un renouvellement de mandat, seraient au même montant que les précédents.

Un scoop qui devrait se confirmer dans les appels de fonds qui sont censés ne pas avoir évolué entre 2024 et 2025 avec même une légère baisse, et pour ceux qui n’ont pas de chauffage, carrément une réduction significative.

Nous sommes donc très intéressés de connaître l’avis des copropriétaires sur les résultats miraculeux présentés par FONCIA et savoir s’ils ont effectivement enregistré une réduction de leurs appels de fonds liés aux provisions de charges courantes.

Abus

Action