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Le recouvrement simplifié des petites créances par le Commissaire de Justice

Depuis la Loi du 06 août 2015, et le Décret d’application du 26 septembre 2019, le Commissaire de justice, dans le ressort de la Cour d’appel dans laquelle le débiteur a sa résidence, peut recouvrer les créances inférieures ou égales à 5.000,00 Euros, notamment au titre des charges de copropriété.

Cette procédure est visée aux articles L125-1 et R125-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Cela signifie que le Commissaire de Justice saisi n’est pas nécessairement dans le ressort du lieu de situation de l’immeuble, notamment pour les copropriétaires de résidence secondaire.

Cette procédure est rapide et peu coûteuse, mais elle nécessite l'accord du débiteur, ce qui la limite aux seuls débiteurs de bonne foi.

1/ Déroulé de la procédure

Cette procédure se déroule dans un délai d'un mois à compter de l'envoi par le Commissaire de Justice d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou d’un message transmis par voie électronique invitant le débiteur à participer à cette procédure.

Outre le rappel des textes légaux en la matière, la lettre recommandée ou le message électronique envoyé(e) par le Commissaire de Justice doit reprendre les informations suivantes :

1° Le nom et l'adresse de l'huissier de justice mandaté pour mener la procédure ;

2° Le nom ou la dénomination sociale du créancier, son adresse ou son siège social ;

3° Le fondement et le montant de la somme due en principal et intérêts, en distinguant les différents éléments de la dette.

La lettre ou le message indique également que :

1° Son destinataire peut accepter ou refuser de participer à la procédure simplifiée de recouvrement ;

2° Si son destinataire accepte de participer à la procédure, il lui appartient de manifester son accord dans un délai d'un mois à compter de l'envoi de la lettre ou du message, soit par l'envoi d'un formulaire d'acceptation par courrier postal ou par voie électronique, soit par émargement de la lettre effectué le cas échéant par toute personne spécialement mandatée ;

3° Si son destinataire refuse de participer à la procédure, il peut manifester ce refus par la remise ou l'envoi d'un formulaire de refus ou par tout autre moyen ;

4° L'absence de réponse dans le délai d'un mois vaut refus implicite ;

5° En cas de refus exprès ou implicite, le créancier pourra saisir le juge afin d'obtenir un titre exécutoire.

Un modèle de courrier et de formulaire a été établi dans le corps de l’arrêté du 24 décembre 2019.

2/ Conséquence de l’acceptation par les parties

L'accord du débiteur, constaté par le Commissaire de Justice, suspend la prescription de 5 ans pour ce qui concerne les charges impayées ainsi que les paiements (pour les arriérés de charges concernés), jusqu’à l’issue de la procédure.

Le copropriétaire débiteur doit continuer de payer ses charges courantes.

Le Commissaire de Justice qui a reçu l'accord du Syndicat des copropriétaire, représenté par son Syndic, et du copropriétaire débiteur sur le montant et les modalités du paiement délivre, sans autre formalité, un titre exécutoire.

Cela signifie qu’il n’est pas nécessaire de solliciter un jugement pour obtenir l’exécution forcée de l’accord signé.

En revanche, en cas de difficulté d’exécution, un autre Commissaire de Justice devra être saisi afin d’éviter une situation de conflit d’intérêt.

3/ Prise en charge des frais de la procédure

Les frais de toute nature qu'occasionne cette procédure sont à la charge exclusive du créancier ; il s’agit d’une exception à l’Article 10 -1 de la Loi 10 juillet 1965.

Les frais de cette procédure sont assumés intégralement par le Syndicat des copropriétaires.

Il convient de se rapprocher du Commissaire de Justice pour connaître la tarification de cette procédure.

Les frais de Commissaire de Justice sont réglementés pour partie.

Un devis précis doit être communiqué avant l’engagement de la procédure.

4/ Conséquence du refus par l’une ou l’autre des parties

En cas de contestation par le débiteur sur le principe ou sur le montant des sommes sollicitées, le Syndicat des copropriétaires devra engager une procédure judiciaire (saisine du Tribunal ou requête aux fins d’injonction de payer).

Il en est de même si le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic, refuse les modalités de remboursement proposées par le copropriétaire débiteur.

Actions et Actus

Actualité juridique

Résiliation d’un contrat d’entretien d’ascenseur sans indemnité de rupture

Catégories Procédure

Date de parution de l'article de loi

Mercredi 03 septembre 2025

Juridiction

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, n°24-11.120

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052267083?init=true&page=1&query=24-11.120&searchField=ALL&tab_selection=all

Observations

Les dispositions de l’article R.125-2-1 du code de la construction et de l’habitation (désormais à l’article R. 134-7 du même code) qui prévoient les modalités de résiliation anticipée des contrats d’entretien d’ascenseur sont d’ordre public.

Principe retenu

En cas de travaux importants, tels que le remplacement de l’armoire de commande, un contrat d’entretien d’ascenseur peut être résilié sans indemnité de rupture sous réserve de respecter un préavis de trois mois.

Analyse de la décision

Le décret du 7 mai 2012 relatif à « l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs » prévoit que le propriétaire de l’ascenseur peut résilier de façon anticipée son contrat de maintenance dans le cas où il souhaiterait réaliser des travaux importants sur l’ascenseur avec un autre prestataire. Ces dispositions sont aujourd’hui reprises à l’article R. 134-7, I., b, du même code. La liste des “travaux importants” est par ailleurs prévue par ce texte.

Nous sommes souvent interrogés sur la mise en œuvre pratique de ce dispositif, notamment lorsque le contrat d’entretien n’est pas clair dans sa rédaction ou qu’il comporte des contradictions. Cette décision rappelle de façon opportune que les dispositions réglementaires du code de la construction relatives à la sécurité des ascenseurs doivent s’appliquer.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires signe le 1er janvier 2015 un contrat d’entretien d’ascenseur avec la société KONE pour 11 appareils. Les conditions particulières prévoient un renouvellement du contrat conclu pour trois ans, par tacite reconduction par période d’un an. La résiliation par l’une ou l’autre des parties, par LRAR envoyée au moins trois mois avant l’expiration d’une période contractuelle, est également prévue.

Le 29 mars 2016, le syndic notifie à KONE la résiliation anticipée du contrat au motif de l’inexécution de travaux de remplacement d'une armoire de manœuvre portant sur un des onze ascenseurs de la copropriété, et, par conséquent, de la rupture du contrat.

Précisons que le remplacement de l’armoire de commande est expressément visé par le II. de l’article R. 125-2-1 du code de la construction et de l’habitation comme constituant des travaux importants pouvant motiver une résiliation anticipée du contrat de maintenance.

Toutefois, contestant le bien-fondé de cette démarche, KONE affirme que la résiliation est fautive. Elle estime notamment que celle-ci intervient unilatéralement avant l'expiration du contrat, arrivant à échéance initialement le 31 décembre 2017, et assigne le syndicat des copropriétaires en justice. Condamnée en première instance, la société voit ses prétentions accueillies partiellement en appel (Cour d'appel, Aix-en-Provence, 16 Janvier 2024 – n° 20/01652).

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette d’abord l’argumentation de l’ascensoriste sur les conditions contractuelles applicables. En effet, KONE soulève devant les juges du second degré que des conditions générales sont applicables, ces dernières soumettant l’exercice de la résiliation à la production d’une procédure particulière (production du devis signé avec la société tierce ou copie du procès-verbal de l'assemblée générale pour les syndicats de copropriété).

Prenant acte d’une contradiction entre les termes du contrat, la Cour d’appel applique les conditions particulières qui soumettent la résiliation aux échéances annuelles. La juridiction du second degré juge en conséquence que le syndicat des copropriétaires n’était autorisé à résilier le contrat le liant à la société Kone qu’à la date du 31 décembre 2016.

La décision ne pouvait qu’être censurée par la Haute juridiction, qui casse l’arrêt d’appel au visa de l’article R. 125-2-1 du code de la construction et de l’habitation. Il résulte de ce texte que la résiliation sur ce fondement prend effet dès l’expiration du délai de préavis et non à l’échéance du contrat. Ces dispositions sont impératives et la Cour d’appel ne pouvait appliquer des conditions contractuelles contraires.

En cas de travaux importants, tels que le remplacement de l’armoire de commande, la 3ème Chambre civile rappelle ainsi qu’un contrat d’entretien d’ascenseur peut être résilié sans indemnité de rupture, sous réserve de respecter un préavis de trois mois, quelle que soit la période de l’année et la date de renouvellement du contrat.

Le syndic peut-il prévoir que son contrat aura une date d’effet rétroactive ?

Notre assemblée générale doit se tenir le 15 décembre 2025. Notre contrat de syndic avait en réalité expiré quelques semaines plus tôt, le 27 novembre 2025. En prenant connaissance de la convocation à l’assemblée générale, nous découvrons que le syndic a proposé un nouveau contrat comportant une date d’entrée en vigueur au 28 novembre 2025.

Nous nous interrogeons sur la légalité de ce procédé.

Nous relevons tout d’abord que votre syndic a convoqué une assemblée générale pendant la période de validité de son contrat, mais que celle-ci se tiendra postérieurement à la fin de son contrat. Dans ces conditions, l’assemblée générale n’est pas en elle-même irrégulière, car elle a bien été convoquée pendant la durée du contrat de syndic. Toutefois, le syndic ne pourra pas, lors de cette AG, être secrétaire de séance, car il ne sera plus, à ce moment-là, le représentant légal de votre copropriété. La fonction de secrétaire de séance devra donc être assumée par un copropriétaire, élu à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autre part, votre syndic a manifestement souhaité, par la fixation d’une date rétroactive du nouveau contrat qu’il vous propose, couvrir la période pendant laquelle son contrat précédent avait expiré ; période pendant laquelle il n’était que le « syndic de fait » de la copropriété, ce qui signifie qu’il avait perdu toute qualité pour administrer votre copropriété. En principe, il ne pouvait même pas s’occuper des affaires courantes, ni percevoir d’honoraires pour cette période (voir à ce sujet la précédente question à l’expert, en date du 31 octobre 2025 « Un syndic peut-il continuer à s’occuper des affaires courantes après l’expiration de son mandat ? »).

Au sujet plus spécifiquement de la prise d’effet rétroactive du contrat de syndic, la jurisprudence s’est prononcée clairement contre cette possibilité. On peut ainsi relever un arrêt de la Cour de cassation en date du 17 juillet 1996, troisième chambre civile, n° 94-15.140.

De la même façon, il faut également rappeler, en cas de résiliation anticipée du contrat de syndic, que celle-ci intervienne plus de trois mois ou moins de trois mois avant la fin initiale du contrat, que la date de prise d’effet du nouveau contrat ne peut intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale (cf. article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5180 : Comment CITYA farcit la dinde de Noël avec ses filiales ?

Les abus que nous publions ont un point commun qui est le suivant : les syndicats de copropriétaires sont souvent « les dindons de la farce ».

En cette période de Noël, nous allons expliquer comment CITYA procède pour farcir une copropriété dans le but d’augmenter ses profits en faisant intervenir ses filiales.

Pour cela, analysons en particulier une résolution inscrite dans une convocation d’assemblée générale extraordinaire, au cours de laquelle il est question de voter des travaux de plusieurs dizaines de millions d’euros.

Mais avant cela, rappelons quelques règles légales et de bonne logique.

I- Une autorisation de faire intervenir les filiales du syndic

L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 39 du décret du 17 mars 1967 précise qu’avant de faire intervenir une filiale du syndic, ce dernier doit avoir obtenu de l’assemblée générale une autorisation expresse.

La résolution doit mentionner les liens capitalistiques ou patrimoniaux qui existent entre le syndic et la société.

Ce vote ne doit être conditionné par aucune autre décision, laissant l’assemblée générale libre de prendre sa décision.

Par ailleurs, afin de respecter l’obligation de mise en concurrence et pour permettre à l’assemblée générale de voter une autre société que la filiale du syndic, l’ordre du jour doit proposer une autre offre.

Cette démarche s’inscrit non seulement dans le cadre de la loi, mais également en conformité avec le code de déontologie défini par le décret du 28 août 2025, qui s’applique aux professionnels de l’immobilier.

Après ce rappel, voyons comment fonctionne CITYA.

II – Une option imposée de faire intervenir sa filiale

La méthode utilisée par CITYA est simple : faire voter la souscription de l’assurance ou de l’emprunt, puis ne proposer que la filiale du syndic pour assurer la phase de courtage.

Ainsi, CITYA propose une résolution qui consiste à souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires, tout en imposant que cette tâche soit assurée par un intermédiaire qui s’intitule API FINANCEMENT.

Or, il s’avère que cette société n’est en réalité qu’une filiale de la maison mère, à laquelle appartient également CITYA, à savoir la holding ARCHE.

Voici la résolution :

Et oui, tout est dit, les copropriétaires se retrouvent avec un choix : soit choisir la filiale de CITYA, soit choisir la filiale de CITYA.

Autrement dit, si cela avait été une élection présidentielle, on aurait le choix soit de voter pour CITYA, soit de voter pour CITYA.

Un concept d’élection que l’on a connu dans les régimes soviétiques.

Mais le pire est que ce type d’agissements est connu par l’ensemble de la profession et pourtant, nous ne constatons aucun signalement.

Les copropriétaires sont la dinde de Noël et tout le monde se réjouit de cette situation ubuesque.

Heureusement que l’ARC Nationale est là, car elle est en réalité la seule à dénoncer ce type d’agissement sans craindre de pression.

Et pour cause, nous ne craignons ni la perte de sponsors ni celle de subventions publiques, dans la mesure où nous n’en recevons aucune.

Abus

Action

La revue de l’ARC Nationale du 1er trimestre 2026 “relookée”, bientôt dans vos boîtes aux lettres

En ces périodes de fêtes, chacun a à cœur de prendre de bonnes résolutions pour l’année à venir.

Pour l’ARC Nationale, il s’agit de créer de nouveaux produits et services d’assistance et d’améliorer ceux déjà existants.

À ce titre, la revue trimestrielle de l’ARC Nationale a été relookée pour permettre une lecture plus aisée des articles et introduire de nouvelles rubriques.

L’objectif reste le même : transmettre le savoir à travers nos dossiers pratiques, abordés de différentes façons (vrai/faux, bande dessinée, focus sur un abus…), ainsi que nos évènements, qui seront multiples au cours du premier trimestre 2026.

I – Une revue à lire absolument

Nous n’allons pas reprendre l’ensemble du sommaire de cette revue, lequel est présenté en fin d’article.

Néanmoins, les dossiers principaux sont consacrés à « la mise en place des pénalités de retard » ainsi qu’aux « questions et résolutions à amender ou à ajouter dans l’ordre du jour ».

La rubrique « Vrai - Faux » aborde la gestion des impayés en copropriété, laquelle est devenue un véritable enjeu afin d’éviter qu’elle ne bascule en difficulté.

La bande dessinée est dédiée aux amalgames que certains syndics professionnels alimentent afin de brouiller l’information et l’action du conseil syndical dans sa mission de contrôle et d’assistance, et désormais lorsqu’il dispose d’une délégation de pouvoir.

Le « focus sur un abus » aborde la problématique des filiales de syndic qui sont imposées aux copropriétaires malgré un cadre strict prévu par la loi.

Cette revue innove avec une nouvelle rubrique intitulée « Mes droits », laquelle a pour objet d’expliquer en détail les prérogatives spécifiques attribuées au copropriétaire sur un sujet précis. Le thème de ce numéro sera le maintien des notifications par voie postale.

À cela, s’ajoute le programme des émissions télévisées, la journée écolière, le forum ainsi que notre journée de formation, qui se déroulera à Lyon.

Comme il est de coutume désormais, en parallèle de cette revue, sera envoyé le nouveau numéro du « Pigeon déchaîné », avec ses articles rédigés à la plume de pigeon et ses illustrations humoristiques en couleur.

II - Comment obtenir la revue de l’ARC Nationale

La revue de l’ARC Nationale représente en définitif 48 pages, sans le moindre encart publicitaire, qui traite de différents sujets d’actualité de la copropriété et apporte aux lecteurs diverses informations pratiques.

Cette revue est envoyée par courrier postal à nos adhérents, qu’ils soient individuels ou collectifs.

La revue est également disponible en format électronique sur le site internet de l’ARC, via la rubrique « librairie ».

Bien évidemment, seuls les adhérents peuvent prendre lecture après avoir accédé au « Portail de l’Adhérent ».

Voici la première de couverture de la revue n° 151 du 1er trimestre 2026, ainsi que le sommaire :

Actions et Actus

Action

Caler le relevé du compteur général sur celui des compteurs divisionnaires

Voilà encore un sujet qui paraît simple et qui lorsque l’on rentre dans le détail se complexifie.

A vrai dire, il est probable que ce soit « le boxon » lorsqu’on regarde de plus près comment procèdent les syndics professionnels.

Il s’agit de la régularisation des consommations d’eau.

Entrons à petits pas dans ce sujet épineux.

I- Deux titulaires différents

La gestion des consommations d’eau et de répartition se fait en deux temps parallèles :

dans un premier temps consiste à relever la facture du fournisseur d’eau qui est envoyé au syndicat des copropriétaires pour règlement.

Ainsi les débiteurs de la facture ne sont pas les copropriétaires pris individuellement, mais le syndicat des copropriétaires.

dans un second temps, le syndic procède à la régularisation des consommations d’eau en relevant les compteurs divisionnaires se situant dans chacun des appartements ou des lots commerciaux et en comparant les indices relevés d’une période à une autre.

Pour que cela fonctionne, il est impératif que le compteur général et les compteurs divisionnaires soient relevés au même moment.

Et pourtant bien souvent, il existe un décalage dans les dates des relevés qui peut être plus ou moins important.

Pire, il est rare que le relevé du compteur général soit réalisé le dernier jour de l’exercice comptable impliquant que la dernière facture soit n’intègre pas les dernières consommations de l’année soit intègre des consommations de l’année suivante.

Voilà pourquoi même dans l’hypothèse où l’ensemble des compteurs fonctionnent, il peut y avoir un décalage.

II – Les préconisations

L’idéal est bien sûr de faire en sorte que le compte général et les compteurs divisionnaires soient relevés en même temps et en fin d’exercice.

A défaut, il faut prévoir un relevé du compteur général à la date la plus lointaine dans l’exercice afin d’identifier les consommations au réel pour ensuite être en mesure de les répartir auprès des copropriétaires en fonction des indices relevés sur leur compteur.

En matière de relevé de compteurs divisionnaires, il faudra privilégier la télérelève en demandant qu’elle se fasse au moins en fin d’exercice et au plus proche du relevé du compteur général.

Si l’ensemble de ces préconisations ne sont pas respectées, il faudra alors demander au syndic comment il procède afin d’analyser si son mode de répartition et de calcul sont cohérents.

Attention, les décalages peuvent être source de graves erreurs.

Pour rappel, la télérelève doit être conforme à l’ensemble du parc existant d’ici le 1er janvier 2027.

Dossier conseils

Action

Conseil

300 euros pour ça ? Est-ce bien raisonnable ?

Nous parlons souvent des abus liés aux honoraires de suivi de travaux.

Grâce à nos articles, nous avons imposé une certaine pédagogie appliquée par de nombreux conseillers syndicaux et respectée de plus en plus par les syndics professionnels.

Cela permet davantage de transparence, ce qui entraîne un climat de confiance.

Expliquons plus en détail de quoi il s’agit et pourquoi il y a encore beaucoup de travail à faire. Surtout avec les syndics qui pensent que les copropriétés sont des « poules aux œufs d’or ».

I- Des honoraires secs

L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de réclamer des honoraires complémentaires pour le suivi des travaux votés en assemblée générale.

Ces honoraires doivent être exprimés en pourcentage en fonction du montant des travaux votés.

Pendant longtemps, les syndics professionnels se sont contentés d’indiquer dans la résolution uniquement un taux, sans apporter la moindre explication, que ce soit sur le calcul de la rémunération ou sur les tâches supplémentaires qu’ils s’engagent à assurer.

L’ARC Nationale a martelé pour faire évoluer la situation en imposant aux syndics de justifier les sommes qu’ils réclament, ce qu’ils ont fait de plus en plus, du moins les plus honnêtes.

Certes, il s’agit d’une avancée, mais, comme on va le constater, les abus et la démagogie sont toujours au rendez-vous.

II – 300 euros « au bas mot »

Alors que l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas de rémunération minimale, de nombreux syndics en fixent une dans la résolution, histoire de sécuriser leurs profits.

Voyons un exemple de résolution :

Ainsi, comme on peut le constater, ce syndic réclame 2,5 % du montant des travaux tout en fixant une rémunération minimum de 300 euros, ce qui est parfaitement illégal.

Mais encore, en regardant de plus près, on s’aperçoit que pour ces 300 euros minimums il n’assure en réalité que des tâches de gestion courante qui ont déjà fait l’objet d’une estimation dans le cadre des honoraires du forfait de base.

En effet, l’édition des avis d’appel de fonds se fait automatiquement via le logiciel, n’impliquant aucun coût supplémentaire pour le syndic.

Quant à la saisie des chèques ou des virements, ou encore du rapprochement bancaire, il s’agit de tâches relatives à la gestion courante que tout syndic est tenu d’exécuter, que la copropriété vote ou non des travaux.

Bref, les honoraires acceptables pour les prestations que le syndic s’engage à réaliser s’évaluent entre deux et dix euros.

Le bénéfice net est donc de 290 euros « au bas mot ».

Actions et Actus

Actu

Comment contrôler l’effectivité de la carte professionnelle et des assurances du syndic professionnel ?

En 2025, un conseiller syndical sollicite auprès d’un cabinet une proposition de mandat pour le présenter, en assemblée, à la fonction de syndic. Trois points l’interpellent dans ce projet de contrat, tous relatifs à des dates, à savoir une carte professionnelle de plus de trois ans et l’omission de la période de souscription de ses deux assurances. Comment peut-il vérifier la réalité de ces données ?

Plusieurs voies croisées sont envisageables pour obtenir ces réponses.

Pour pouvoir administrer licitement une copropriété à titre professionnel, l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, impose notamment à tout syndic de détenir :

- une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (C.C.I.) régionale, dont la durée de validité est de trois années (article 80 du décret du 20 juillet 1972) ;

- deux assurances : une assurance responsabilité civile (indemnisant la victime pour des fautes de gestion du syndic) et une garantie financière (protégeant le syndicat contre des versements indus de celui-ci depuis les comptes bancaires séparés de cette collectivité).

Le décret du 26 mars 2015 oblige par conséquent à faire figurer ces mentions sur tout projet de contrat de syndic, joint à la convocation de l’assemblée se prononçant sur cette nomination (article 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967). Il s’agit ainsi, de permettre aux copropriétaires de délibérer en connaissance de cause, en disposant de ces informations essentielles.

Pourtant ces éléments font défaut dans la plupart des propositions de mandat de syndic, en raison principalement d’une trame non actualisée par leurs soins au jour de la demande et accessoirement de documents expirés lors de la requête.

Il convient tout d’abord de souligner cette carence auprès du prospect et d’exiger la correction immédiate.

Par la suite, de réclamer du syndic l’attestation en cours de validité de ses deux polices impératives, transmises annuellement par le ou les assureurs concernés. Il est recommandé d’appeler dans la foulée ces compagnies, afin qu’elles confirment la réalité de leur couverture.

À partir de sa désignation par l’assemblée, le syndic professionnel supporte d’ailleurs l’obligation de mettre à disposition ces attestations sur l’espace de l’extranet du syndicat dédié au conseil syndical (article 3 alinéa 5 du décret du 23 mai 2019) ;

- également de se rendre sur la page du site internet de la C.C.I. régionale spécifique aux cartes professionnelles des syndics. Elle comporte un moteur de recherche présentant la dernière carte en vigueur éditée et sa date exacte d’échéance triennale ;

- enfin le conseil syndical a la capacité d’examiner, à tout moment, l’existence de ces documents, en sollicitant du syndic en exercice leur communication. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 concède un droit permanent de diffusion par le syndic, au conseil syndical, de toute pièce intéressant le syndicat. Et ce texte de préciser, que tout refus dans le mois de la pétition, entraîne, pour le cabinet fautif, une pénalité journalière fixée réglementairement à 15 € (article 2 du décret du 7 octobre 2020), qu’il lui faut défalquer de sa rémunération imputée dans les comptes clos du syndicat présentés pour approbation des copropriétaires à l’assemblée.

Le conseil syndical et/ou les copropriétaires ne doivent pas faire l’impasse sur la carte et les assurances d’un syndic professionnel. Cet examen s’opère aussi bien lors d’un premier contact avec un potentiel cabinet, qu’au cours du mandat du syndic élu. En effet, ce cabinet peut se retrouver dépourvu de ses assurances impératives, perdant par la même occasion sa carte professionnelle qui en est indissociable, et donc sa capacité à gérer légitimement une résidence.

De plus, l’absence de carte professionnelle par un syndic constitue une infraction pénale passible de six mois d’emprisonnement et d’une amende de 7.500 € (article 14 de la loi du 2 janvier 1970).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5181 : JPM IMMOBILIERE, la foire au zéro euro… quand ça l’arrange

Et nous revoilà avec un contrat de syndic presque parfait mais qui cache des énormités.

Et pour cause, le syndic semble ne rencontrer aucune difficulté à présenter des clauses déséquilibrées quitte à être en infraction avec les dispositions légales et réglementaires.

Voyons de plus près le contrat du cabinet JPM IMMOBILIERE.

I- Tout à zéro

Le point 7.1.5 du contrat-type donne la possibilité de voter en assemblée générale le transfert de la gestion des archives de la copropriété du syndic auprès d’une société spécialisée.

Ce même point donne également la possibilité de dispenser le syndic de mettre à la disposition de la copropriété un extranet.

Dans ces cas, le contrat prévoit de fixer un montant de réduction des honoraires compte tenu du fait que le syndic est dispensé de tâches de gestion courante comprises dans ses honoraires du forfait de base.

Le cabinet JPM IMMOBILIERE coupe court au débat car à la suite d’une longue négociation qui n’a vraisemblablement jamais eu lieu, le montant de la réduction est de… zéro euro.

Autrement dit, même si le syndicat des copropriétaires décidait de transférer la gestion des archives auprès d’une société spécialisée ou de dispenser le syndic de fournir un extranet, ce qui entraîne une économie pour le syndic, ce dernier ne consent nullement à réduite ses honoraires.

Pire que cela, le syndicat des copropriétaires se voit en définitive supporter une nouvelle facture liée à la société d’archivage, augmentant ainsi ses charges sans que le syndic ne réduise ses honoraires ou au moins à hauteur du montant de la facture.

C’est ce que l’on appelle une négociation nullement menée.

II – La mise en demeure auprès d’avocat

En tant que représentant légal, le syndic doit assurer les actes de recouvrement notamment de mise en demeure ou de courrier de relance auprès des copropriétaires débiteurs.

Néanmoins pour le syndic JPM IMMOBILIERE, ces actes ne sont pas faits par lui mais par l’avocat.

La difficulté est que les frais ne sont pas pris en charge par le syndic qui pourtant doit assurer le recouvrement des charges dans le cadre de sa mission mais par le copropriétaire débiteur.

Pire, au-delà de payer les honoraires de l’avocat, le copropriétaire doit également payer le temps que le syndic passe pour faire les diligences.

À peine croyable, alors voici la preuve en image :

Décidément, on aura tout vu !

Abus

Action

Un nouveau syndic peut-il exiger du syndicat des copropriétaires des honoraires de reprise comptable d’un exercice en cours ?

En parcourant les comptes, une conseillère syndicale découvre trois factures de 8.862 € de leur nouveau syndic intitulées « reprises comptables ». Elle s’interroge sur la régularité de ces affectations, et ce, d’autant plus que l’une d’elles porte sur l’année en cours. Un syndic a-t-il la faculté de requérir cette rémunération complémentaire sur l’exercice non clôturé du syndicat ?

I. Honoraires réglementaires du syndic de reprise comptable sur un précédent exercice clos

En l’espèce, ce syndicat, assez important (211 lots), désigne un autre syndic professionnel lors de son assemblée générale du 11 décembre 2024. Ce changement s’explique par le mécontentement des copropriétaires sur l’administration du précédent cabinet, se manifestant notamment par leur refus d’avaliser les comptes clos des deux précédents exercice comptables (1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024).

Il incombe alors au nouveau syndic de représenter en assemblée ces deux exercices clos, ce qui suppose de ressaisir toutes les écritures, en apportant les modifications appropriées envisageables. A ce titre, il impute au syndicat deux fois 8.862 € pour le travail effectué sur chaque exercice. Cette rémunération additionnelle du syndic au syndicat est autorisée par le point 7.2.7. du décret du 26 mars 2015 selon les modalités stipulées par son mandat accepté lors de l’assemblée le désignant.

II. Honoraires irréguliers du syndic de reprise comptable sur l’exercice en cours

Ce même cabinet prévoit une 3ème note d’honoraires du même montant pour ses tâches comptables sur l’exercice 2024/2025, qui se révèle en revanche doublement irrégulière.

Tout d’abord, le point 7.2.7. du décret du 26 mars 2015 concède au syndic la faculté de requérir des honoraires supplémentaires du syndicat pour la reprise des exercices antérieurs, soit :

- non approuvés (en assemblée) ;

- non répartis (entérinés par l’assemblée mais non régularisés postérieurement).

Cela s’entend dans les deux cas des exercices comptables clos. Seuls ceux-ci sont susceptibles d’être adoptés par l’assemblée, et dans l’affirmative d’appel de charges auprès des copropriétaires par le syndic (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965), Cass 3e civ. 21 novembre 2006, n° 04 - 20473.

Or, dans le cas présent il s’agit simplement d’un exercice comptable du syndicat en cours (1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) lors de la nomination de ce cabinet par l’assemblée (11 décembre 2024).

Cette infraction s’avère d’autant moins contestable juridiquement, que la gestion comptable (collective et individuelle) de l’exercice en cours constitue une prestation courante du syndic comprise dans sa rémunération forfaitaire de base (point 3 de l’annexe du décret).

Il nous faut donc inviter les copropriétaires :

- à négocier les modalités contractuelles de tarification de la reprise comptable, préalablement à l’élection du syndic par l’assemblée ;

- à refuser d’entériner en assemblée les honoraires d’un néo-syndic pour une prétendue reprise comptable sur un exercice du syndicat en cours, quel qu’en soit son montant ;

- à nous en informer, preuves à l’appui, afin que nous puissions dénoncer ces pratiques inacceptables.

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