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Comment rattraper son vote exprimé par correspondance ?
Soyons clairs, le formulaire de vote par correspondance est sans aucun doute un très mauvais dispositif qui n’a non seulement pas permis d’augmenter la participation au vote des résolutions mais qui a en plus permis aux opposants de principe de bloquer les votes stratégiques liés notamment aux travaux.
Pour mémoire, ce dispositif permet aux copropriétaires de se prononcer sur les résolutions avant même la tenue de l’assemblée générale et par conséquent sans avoir entendu les explications du conseil syndical voire du syndic qui sont souvent indispensables pour prendre une décision éclairée.
Ainsi, en théorie, l’assemblée générale pourrait se tenir sans le moindre copropriétaire présent, devenant une chambre d’enregistrement qui consiste à valider les votes exprimés par correspondance sans trop comprendre ce qu’ils engagent.
C’est ainsi que l’on rencontre fréquemment des copropriétaires qui nous informent ne pas avoir compris les enjeux qui se cachaient derrière les résolutions, regrettant leur vote exprimé par correspondance.
C’est dans ce cadre qu’ils interrogent l’ARC Nationale pour savoir comment ils doivent réagir pour modifier leur vote.
I – Un dispositif prévu par le décret du 17 mars 1967
L’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit un dispositif intéressant et redoutable.
Il précise que le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en considération lorsque le copropriétaire décide en définitive de se rendre à l’assemblée générale ou lorsqu’il remet un pouvoir.
Autrement dit, un copropriétaire qui a envoyé son formulaire de vote et qui souhaite changer d’avis sur une ou plusieurs résolutions peut tout simplement se rendre à l’assemblée générale et voter sur les résolutions y compris de manière opposée à celui exprimé sur le formulaire.
De même, il peut remettre un pouvoir qui aura préséance sur le formulaire de vote par correspondance même s’il a été remis avant l’envoi de ce dernier.
Les pouvoirs publics ont considéré qu’un vote exprimé par l’intermédiaire d’un mandataire présent à l’assemblée générale et qui par conséquent participe au débat, était préférable à un vote exprimé par correspondance avant l’assemblée générale.
II – Un outil dangereux
Le conseil syndical doit se méfier de cette fausse bonne évolution qui est le vote par correspondance.
Ainsi avant même la notification de la convocation d’assemblée générale, il doit sensibiliser les copropriétaires sur les questions et résolutions « pièges » inscrites dans l’ordre du jour afin d’éviter des votes par correspondance hâtifs.
Cela concerne principalement le vote des travaux tous azimuts avec des délégations de pouvoirs données au conseil syndical sans que ce dernier ait donné consentement ou encore le vote d’honoraires complémentaires accordés au syndic qui sont non justifiés ou carrément illégaux.
Pour cela, le conseil syndical doit impérativement participer à l’élaboration de l’ordre du jour permettant ainsi d’aiguiller les copropriétaires sur le sens des votes et doit avoir comme seule boussole l’intérêt de la copropriété.
Il faut se méfier des discours démagogiques surtout lorsqu’ils proviennent du syndic qui n’a souvent comme seule boussole l’augmentation des profits.
Abus 5210 : Rien ne va plus avec les honoraires de suivi de travaux : le cas ORALIA
Décidément, il n’y a pas une convocation d’assemblée générale où on ne trouve pas une pépite.
Derrière ce terme, se cache soit un « gros » abus soit carrément une illégalité.
La mécanique est toujours la même : présenter une « belle résolution » à priori conforme aux dispositions légales mais qui en regardant d’un peu plus près s’avère complètement déconnectée de la réalité et surtout contraire aux intérêts de la copropriété ou du conseil syndical.
Alors sans plus tarder, voyons étape par étape comment le syndic ORALIA procède pour prélever des honoraires complémentaires tout en limitant ses efforts à travers les différentes questions inscrites dans une convocation d’assemblée générale.
I – Etape 1 : le vote de principe
Voici la résolution 18 inscrite dans l’ordre du jour d’une convocation d’assemblée générale :
Ainsi, le syndic demande de valider des travaux de maintenance liés à la peinture du bâtiment A pour un montant maximum de 3 000 euros TTC.
Cette résolution est particulièrement intéressante, car non seulement il n’y a pas de choix d’entreprise mais en plus il est précisé que les honoraires et assurances sont répartis entre copropriétaires sans connaître le coût qu’ils représentent.
Voyons la suite.
II – Etape 2 : le conseil syndical travaille
Sans plus tarder, voici la sous-résolution suivante :
Eh oui, il est fini le temps où le syndic cherchait les entreprises, aujourd’hui c’est le conseil syndical qui doit le faire sans être bien évidemment rémunéré. Ce qui permet au syndic de vaquer à d’autres occupations.
Bien sûr, pour sécuriser le dispositif et surtout la responsabilité du syndic, ce dernier précise que le conseil syndical doit « bien travailler » et choisir les entreprises qui doivent répondre aux obligations légales du travail français.
Précisons tout de même que pendant que le conseil syndical travaille bénévolement, le syndic perçoit des honoraires de base auxquels s’ajoutent des honoraires complémentaires qu’il réclame.
Voyons donc la troisième étape.
III – Etape 3 : la demande d’honoraires complémentaires
Qui a dit que « ne rien faire n’avait pas de prix » ?
Voici l’autre sous question présentée :
Eh oui, le syndic réclame malgré tout 4,50 % du montant hors taxe des travaux avec un montant minimum de 250 euros pour sécuriser le dispositif.
Alors pour les matheux, combien représentent 250 euros d’honoraires pour un montant de travaux de 3 000 euros TTC ?...
Eh oui, 8,33 % pour grosso modo assurer un appel de fonds, saisir la facture et la régler.
Et pour ceux qui aiment l’humour d’ORALIA, ce syndic reproduit la même technique plusieurs fois au cours de cette même convocation d’assemblée générale pour des travaux :
- de serrurerie et de peinture
- de dallage
- et de raccordement électrique en vue des installations de bornes électriques.
Allez, c’est reparti pour trois tours !
Le syndicat des copropriétaires peut-il imposer au syndic l’heure de commencement de l’assemblée générale ?
Au sein de notre conseil syndical, nous aurions voulu, comme il était d’usage jusqu’à présent, fixer l’heure de commencement de notre assemblée générale à 18h, afin de permettre au plus grand nombre de copropriétaires d’être présents. Après des discussions infructueuses avec notre syndic à ce sujet, nous envisageons de voter en assemblée générale cette heure précise afin de contraindre le syndic à la respecter.
Ce dernier nous a rétorqué que cela était impossible et qu’il avait, en toutes circonstances, le dernier mot sur la fixation de cet horaire.
Pourriez-vous nous dire ce qu’il en est réellement ?
Les propos de votre syndic sont quelque peu erronés.
Tout d’abord, il faut souligner qu’en pratique, il est courant que l’heure de début de l’assemblée générale soit fixée par le syndic après concertation avec le conseil syndical, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale.
Il faut rappeler également que cette question fait généralement l’objet d’une négociation entre le syndic et le syndicat des copropriétaires lors de l’élaboration du contrat de syndic.
On peut à cet égard se référer à l’article 7.1.3 du contrat type de syndic fixant les plages horaires de tenue de l’assemblée générale. Même si ces plages horaires peuvent tout à fait ne pas être respectées en pratique, leur dépassement, couplé à un dépassement du nombre d’heures prévu contractuellement pour la durée de l’assemblée générale (ces deux conditions étant cumulatives, tel que l’a établi la DGCCRF), pourra donner lieu à la perception d’honoraires complémentaires au profit du syndic.
Au-delà de ces premières règles, il convient de se reporter à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que "[...] A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. [...]"
Par conséquent, il est tout à fait possible, bien qu’assez rare en pratique, que l'assemblée générale se prononce par un vote sur l’heure de début de l’assemblée générale, qui s'imposera ainsi au syndic. Cela n'est qu'à défaut d’un tel vote, ou d’une clause particulière du règlement de copropriété, que le syndic pourra librement fixer cet horaire, avec ou sans l’accord des membres du conseil syndical.
Suivez au laser les « produits » de la copropriété
En parallèle des charges, le syndicat des copropriétaires dispose de « produits ».
Souvent le conseil syndical s’attèle à contrôler et suivre les charges tout en occultant de vérifier la bonne comptabilisation des « produits » entraînant de fâcheuses conséquences pour la copropriété.
Entrons davantage dans le détail pour comprendre les enjeux en commençant par définir ce qu’est un « produit ».
I – Définition des « produits » de la copropriété
Les « produits » sont des sommes d’argent que la copropriété a encaissées ou est en droit de recevoir.
Les principaux « produits » sont liés aux provisions de charges appelées auprès des copropriétaires.
Ainsi, dès que le syndic génère des appels de fonds qui sont exigibles, le syndic doit les enregistrer dans la comptabilité de la copropriété comme un « produit », indépendamment du règlement effectué par le copropriétaire.
Les « produits » doivent figurer dans les comptes « 7 » qu’il ne faut pas confondre avec les encaissements effectifs lesquels sont enregistrés dans les comptes « 5 ».
Cela étant dit, en parallèle des provisions de charges appelées, il peut exister d’autres produits tels que l’enregistrement des loyers dus, par exemple au titre de la location de la loge de gardien, des indemnités d’assurance qui font suite à un sinistre, ou encore des produits financiers rémunérant les sommes placées sur un compte bancaire.
L’ensemble de ces produits vient en compensation des charges déterminant en fin d’exercice le solde d’exploitation.
Si les produits sont supérieurs aux charges, l’exercice est excédentaire, dans le cas contraire, il est déficitaire.
II – Un contrôle des « produits »
Il revient au conseil syndical de suivre au laser les produits de la copropriété.
En effet, il n’est pas rare que les « produits » ne soient pas enregistrés comme tels mais éparpillés dans la comptabilité à travers notamment des comptes d’attente, ce qui ne permet plus de compenser les charges.
Pour savoir si la copropriété dispose de « produits », il suffit tout simplement de suivre « sa vie » sachant pertinemment que dans la mesure où elle a placé des fonds, cela génèrera automatiquement des produits financiers.
De même, si elle loue une loge ou un appartement, cela implique des loyers qu’il faudra alors retrouver dans les comptes de « produits ».
Ensuite, il suffit d’analyser les comptes « 7 », chaque produit doit être mentionné dans l’un de ces comptes, généralement, il s’agit des comptes 714 et suivants.
Si rien ne figure, cela implique qu’ils sont noyés dans la comptabilité vraisemblablement dans des comptes de tiers tels que les comptes d’attente qui, comme leur nom l’indique, sont des sommes en attente d’affectation.
C’est à présent à vous de jouer.
Une augmentation des honoraires de syndic qui fait un bond de plus de 5 % en 2024
L’ARC Nationale a publié dans sa revue du 2ème trimestre 2026 les résultats de son observatoire des charges de l’année 2024.
Alors que sur cette année, le taux d’inflation était de 2,3 %, les charges de copropriété ont quant à elles augmenté de 5,7 %.
À vrai dire, la quasi-totalité des postes de charges a évolué avec une augmentation significative des taxes et impôts qui ont un impact sensible sur les factures d’énergie.
À titre d’exemple, entre 2023 et 2024, la TICGN a presque doublé passant de 8,37 euros le mégawatt (MW), à 16,37 euros.
De même, la TICFE (taxe intérieure sur la consommation finale de l’électricité) dite à présent « ACCISE » est passée en février 2024 à 21 euros le mégawatt (MW) entraînant une hausse moyenne de la facture d’énergie de 15 %.
Mais au-delà de ces augmentations, on relève un bond spectaculaire des honoraires de syndic qui se distinguent sur deux volets, à savoir les honoraires du forfait de base auxquels s’ajoutent les honoraires liés aux prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.
Voyons les deux augmentations enregistrées en matière d’honoraires du syndic.
I – Une augmentation de 5,3 % des honoraires du forfait de base
La rémunération du syndic se décompose en deux parties :
- Il y a tout d’abord les honoraires du forfait de base,
- Et les honoraires complémentaires.
Selon l’observatoire des charges de l’ARC Nationale, en 2024, les honoraires du forfait de base ont fait un bond de 5,3 %.
Ainsi, en 2023, les honoraires moyens liés au forfait de base étaient de 3,41 euros au m2 et sont passés en 2024 à 3,59 euros au m2.
Cette évolution est inquiétante car en parallèle, les variables comprises dans le forfait de base (telles que les visites de l’immeuble ou les réunions entre conseil syndical et le syndic) ont tendance à stagner voire à baisser.
Ainsi, on constate un effet ciseaux qui consiste à augmenter les honoraires tout en réduisant les prestations comprises dans le forfait de base.
Par ailleurs, les syndics professionnels utilisent de plus en plus les notifications et envois de documents par voie électronique permettant de réduire les frais d’affranchissement sans que cela ait eu d’un impact sur le montant des honoraires de base.
Autrement dit, les économies réalisées n’ont pas été répercutées au profit du syndicat des copropriétaires mais au bénéfice des syndics.
II – Une augmentation de presque 5 % des honoraires liés aux prestations complémentaires, supplémentaires et privatives
Au-delà de l’augmentation du montant des honoraires du forfait de base, on relève une seconde évolution significative des rémunérations liées aux prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.
En effet, selon notre observatoire, on constate une augmentation de 4,9 % passant le montant moyen entre 2023 par rapport à 2024 de 0,41 euros le m2 à 0,43 euros, le m2.
Autrement dit, les honoraires des prestations complémentaires représentent en moyenne plus de 11 % des honoraires de base.
Cette proportion est inquiétante et s’explique principalement par les honoraires liés au « suivi travaux » qui ont augmenté de manière exponentielle grâce au vote des travaux de rénovation énergétique et aux honoraires de souscription d’emprunt collectif.
Nous pouvons d’ores et déjà vous informer que cette évolution se confirme sur l’année 2025.
Monsieur le Ministre du Logement, La politique de l’autruche n’a jamais arrangé la situation des copropriétés.
Décidément, nous vivons dans une drôle de période où les ministres successifs du Logement se cachent préférant ne pas répondre aux courriers de l’ARC Nationale tout en faisant la courbette aux professionnels de l’immobilier.
La politique du « pas de vague » alors qu’entre temps, les copropriétés sont prises dans un tsunami sans que personne n’ait le courage d’agir efficacement.
Derrière cette position, tout le monde comprend l’échec de la politique du logement et en particulier de la gestion des copropriétés, qui, en définitive, agace les professionnels, les copropriétaires et les associations comme l’ARC Nationale.
Voyons de plus près la manière dont travaillent actuellement les services du ministère du logement.
I – Des problèmes sérieux
Cet article est trop court pour présenter les nombreuses difficultés que doivent affronter actuellement les copropriétés.
Certaines résultent des politiques publiques mises en œuvre telles que « l’incitation forcée » aux travaux de rénovation énergétique au risque de ne plus pouvoir louer les logements dits « énergivores » et de mettre en difficulté économique la copropriété.
À cela s’ajoute l’explosion du montant des charges courantes de copropriété qui explique en partie l’augmentation très inquiétante des impayés.
Quant aux relations entre le conseil syndical et le syndic, elles deviennent de plus en plus difficiles voire suspicieuses parce que les syndics ont des intérêts divergents ou /et ils sont dans une situation de conflits d’intérêts.
À titre d’exemple, on peut citer la multiplicité des filiales de syndic intervenant dans les copropriétés, qui se retrouvent être juge et partie en cas de litige.
Au-delà de ces constats, il faut ajouter que la situation des cabinets de syndic est de plus en plus difficile avec des rachats de petits cabinets. Ce qui provoque dans de nombreuses villes une concentration entre les mains de grands groupes, neutralisant toute possibilité d’une réelle mise en concurrence des cabinets de syndic.
L’ensemble de ces difficultés plonge de très nombreuses copropriétés en fragilité pour finir en difficulté sans savoir comment réagir et surtout sans prise en compte de manière sérieuse par les pouvoirs publics.
II – « Pas de vague »
Peut-on réellement se satisfaire d’une politique qui se limite à celle du « pas de vague » ?
Pire que cela, la stratégie consiste à mettre de côté les réelles difficultés que rencontrent les copropriétés tout en remettant des médailles et Légions d’honneur aux responsables de l’immobilier, histoire de les amadouer.
Entre temps, les consignes sont données : « interdiction de parler avec l’ARC Nationale », « interdiction d’aborder les vrais problèmes », « restons sur les grandes lignes » telles que modifier pour la dixième fois la formule de calcul du DPE ou mettre la pression sur les copropriétaires pour installer les répartiteurs de frais de chaleur au grand bonheur des installateurs.
Et après, on affirmera que les copropriétés en difficulté sont le fruit des copropriétaires débiteurs.
Non, la réalité est que non seulement les dispositions légales ne sont plus à la hauteur des enjeux mais qu’en plus aucune démarche politique n’est engagée pour traiter les situations pourtant bien connues et identifiées.
On le sait, certains vont crier au scandale pour dévier les vrais sujets dénoncés par l’ARC Nationale alors nous leur proposons de balayer devant leur porte avant de parler de nous.
Comment déterminer le bon taux de cotisation du fonds travaux ?
Après plusieurs années de critiques et d’hésitations, les professionnels de l’immobilier reconnaissent à présent que le dispositif du fonds travaux apporte une plus-value pour les copropriétés.
Et pour cause, il est indispensable que les immeubles disposent d’une épargne permettant de financer les travaux d’entretien et de rénovation, qui souvent représentent des quotes-parts de charges individuelles appelées auprès des copropriétaires équivalentes à plusieurs exercices de provisions de charges courantes.
Néanmoins pour des raisons économiques, la plupart des syndics professionnels n’incitent pas les copropriétés à voter une cotisation du fonds travaux supérieure au minimum légal.
Cela est dû principalement au fait que les syndics professionnels n’ont rien à y gagner.
En effet, les sommes liées au fonds travaux sont déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert impérativement au nom des syndicats des copropriétaires, impliquant que les produits générés sont à leurs seuls profits sans que le syndic ne puisse en bénéficier même partiellement.
Mais encore, la prime de la garantie financière qui doit être payée par le syndic est calculée en fonction du pic de trésorerie des comptes mandants qu’il gère.
Autrement dit, plus le syndicat des copropriétaires dispose de fonds, plus le syndic professionnel sera tenu de payer une prime d’assurance importante.
Néanmoins, le conseil syndical doit se détacher de ces considérations économiques qui concernent le syndic pour se concentrer sur l’intérêt pour la copropriété de disposer d’un fonds travaux suffisamment ajusté pour être en capacité de financer les travaux d’entretien et de rénovation.
Voyons tout d’abord le cadre légal puis les préconisations de l’ARC Nationale.
I – Un taux minimum légal insuffisant
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une cotisation annuelle minimum du fonds travaux qui est la valeur la plus haute entre 5 % du montant du budget prévisionnel et 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux voté.
Ce dispositif a pour but de sécuriser l’abondement annuel du fonds travaux en prévoyant une somme de cotisation minimale garantie.
Néanmoins, il faut être clair.
Le montant du budget prévisionnel n’est en aucun cas une référence pour déterminer le montant d’épargne minimum pour faire face aux travaux à effectuer sur la copropriété au cours des dix prochaines années.
En revanche, le plan pluriannuel de travaux adopté (voire le projet de plan pluriannuel de travaux) reste la principale base pour déterminer les sommes qu’il sera nécessaire d’épargner pour être en capacité de financer les travaux à réaliser au cours des dix prochaines années.
Ainsi, il revient au conseil syndical de bien étudier le plan pluriannuel de travaux voté pour déterminer si les 2,5 % réclamés paraissent suffisants ou si au contraire, il serait plus précautionneux de fixer un taux plus élevé.
II – Les préconisations de l’ARC Nationale
Le plan pluriannuel de travaux inclut les opérations d’entretien et de rénovation auxquelles est ajouté le volet énergétique.
Généralement, les quotes-parts individuelles de travaux s’élèvent entre 15 000 et 45 000 euros, sommes que très peu de copropriétaires peuvent payer sur un exercice.
L’objectif est donc de prévoir un échelonnement des cotisations sur plusieurs années notamment en adaptant le taux de cotisation annuel du fonds travaux en fonction du coût global des opérations à réaliser.
Dans l’idéal, il faudrait que le fonds travaux soit suffisamment abondé pour financer l’intégralité des travaux à réaliser.
En pratique, il faudrait qu’il puisse financer au moins 30 % du coût des travaux prévus dans le plan pluriannuel.
Autrement dit, si le plan pluriannuel prévoirait sur dix ans des travaux pour un coût global d’un million d’euros, dans l’idéal, il faudrait cotiser 100 000 euros par an (1 000 000 euros ./. 10 ans) ou au moins 30 000 euros (30 % de 100 000 euros).
Comme on le constate, on est loin des 2,5 % de cotisations minimum.
Abus 5211 : Le contrat « millefeuille » du cabinet ABD GESTION
Décidément, les syndics dits professionnels ont du mal à comprendre le principe du contrat-type de mandat.
Pourtant, le concept est simple : il suffit de le respecter en tout point sans pouvoir innover, surtout lorsqu’il s’agit de prévoir des honoraires supplémentaires illégaux.
Et malgré tout, on retrouve des contrats complètement « déjantés ».
À ce titre, voyons le contrat du cabinet ABD GESTION.
Alors, comme toujours, avançons progressivement, histoire de ne pas brusquer le lecteur.
I – Un tarif horaire évolutif
Le point 7.2.1 du contrat-type prévoit deux modalités (et non trois) de facturation des prestations complémentaires et supplémentaires.
Il s’agit soit d’un tarif forfaitaire convenu entre les parties, soit d’un coût à la vacation horaire calculée au prorata du temps passé.
Pour cette dernière option, le vrai contrat-type impose qu’un seul « coût horaire » puisse être appliqué.
Pour la clarté de chacun, voici la clause telle que mentionnée dans le vrai contrat-type :
Néanmoins, le cabinet ABD GESTION ne le conçoit pas de cette manière, réécrivant la clause à sa sauce et surtout dans son intérêt.
Voyons donc la nouvelle rédaction du cabinet ABD GESTION :
Eh oui, le terme seul « coût horaire » a disparu pour prévoir pas moins de trois tarifs différents en fonction du créneau horaire d’intervention.
Mais continuons dans le millefeuille des tarifs.
II – Une prestation : trois facturations
Le contrat prévoit des prestations complémentaires qui peuvent faire l’objet d’une rémunération spécifique.
Parmi celles-ci, on retrouve au point 7.2.7, la constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires.
Comme indiqué au point précédent, le syndic peut prévoir une rémunération qui peut être soit à un coût forfaitaire, soit à la vacation horaire.
Voyons donc l’option qui a été retenue par le syndic ABD GESTION :
Eh oui, pas moins de trois facturations pour une même tâche.
On retrouve un forfait à 360 euros TTC pour le recensement, auquel s’ajoute un coût de 36 euros par copropriétaire pour le montage du dossier et, cerise sur le gâteau, 2,04 % du montant de l’emprunt.
Il est intéressant de relever que, selon le syndic ABD GESTION, seuls les 2,04 % sont considérés comme des honoraires, devant sûrement considérer que les 360 euros auxquels s’ajoutent les 36 euros par copropriétaire ne seraient pas des honoraires mais peut-être un simple « pourboire ».
Alors procédons à un rapide calcul en prenant l’exemple d’une copropriété dont 50 copropriétaires ont sollicité un emprunt collectif pour un montant de 500 000 euros.
Cela représenterait pour le syndic un montant d’honoraires complémentaires de 12 360 euros [360 euros + (36 euros x 50) + (2,04 % de 500 000 euros) = 12 360 euros].
Heureusement qu’il n’a pas prévu en plus des vacations horaires.
Eh oui, il y a de quoi désespérer et le pire est qu’ils n’ont aucune gêne à produire ces modalités de rémunération.
L’extranet de la copropriété détourné de son objet initial par les syndics professionnels
La loi ALUR du 14 mars 2014 a introduit une obligation faite aux syndics professionnels de mettre à la disposition des syndicats des copropriétaires un espace sécurisé et dématérialisé dit « extranet ».
Cet outil numérique a pour objet de mettre en ligne différents documents à destination des copropriétaires et du conseil syndical.
De nombreux observateurs de la copropriété pensaient qu’il s’agissait d’une demande formulée par l’ARC Nationale, alors que, dans les faits, elle a été réclamée par les syndics professionnels et en particulier par les grands groupes.
Nombreux n’ont pas compris pourquoi, soudainement, les professionnels ont milité pour mettre en place un outil qui permettrait plus de transparence en imposant au syndic de mettre en ligne des documents stratégiques de la copropriété, consultables à tout moment.
Plus de dix ans après son entrée en vigueur, on comprend mieux le stratagème.
Voyons cela en détail.
I – Une coquille vide
À l’origine, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 imposait au syndic de mettre à la disposition des copropriétés qu’il gère un extranet, sans indiquer pour autant les documents à y télécharger.
L’ARC Nationale a dû militer pendant cinq longues années pour qu’enfin le texte évolue en imposant un décret qui fixe les documents minimums à mettre en ligne dans les trois espaces distincts.
Cette liste a été définie par le décret du 23 mai 2019 et reste extrêmement minimaliste, ne permettant pas au conseil syndical de suivre efficacement la gestion administrative et comptable de la copropriété.
Pire, l’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la mise à jour des documents se fait dans les trois mois précédant l’assemblée générale approuvant les comptes.
Autrement dit, les comptes de l’exercice 2025 ne seront mis en ligne qu’après que l’assemblée générale aura approuvé ces comptes, soit généralement trois à six mois après l’arrêté des comptes.
Ainsi, pour beaucoup de copropriétés, l’extranet « sonne creux », avec certes la présence de documents mais qui n’ont plus grand intérêt, et sont voire obsolètes.
II – Un extranet stratégique
Plus de dix ans après son entrée en vigueur, on comprend mieux l’intérêt pour les syndics d’avoir imposé cet extranet, qui, en réalité, ne permet pas plus de transparence mais permet plutôt d’asseoir la stratégie commerciale des syndics, voire de prendre la main sur la copropriété.
Pour cela, de nombreux syndics imposent que seuls depuis l’extranet, puissent se faire les échanges avec le conseil syndical, les règlements des appels de fonds sans indiquer le nom du bénéficiaire ou encore les votes par correspondance.
D’autres encore font carrément leur publicité depuis cette plateforme, avec des offres commerciales qui n’ont strictement rien à voir avec l’activité de syndic.
À titre d’exemple, voici une publicité qu’un copropriétaire a découvert en ouvrant son extranet :
Épilogue de l’histoire : la stratégie initialement conçue par les syndics professionnels n’était pas d’exiger plus de transparence mais de rendre plus captives leurs copropriétés mandantes en déployant plus facilement leurs campagnes commerciales.
Décidément, il n’y a pas grand-chose à attendre des syndics.