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Qui, quoi, quand, pourquoi, comment, combien : sur la mise en place du fonds travaux

Pour ceux qui suivent attentivement notre site internet, nous avons créé une nouvelle rubrique qui s’intitule « 3QP2C ».

Il s’agit d’aborder un sujet complexe de la copropriété à travers six questions - : qui, quoi, quand, combien, pourquoi, comment.

Pour cet article, nous allons aborder le sujet de la mise en place du fonds travaux dans les copropriétés.

 I – Qui ?

Cette obligation concerne les copropriétés construites depuis plus de dix ans et ce peu importe le nombre de lots ou les équipements collectifs qui composent l’immeuble.

II – Quoi ?

Le fonds travaux a pour objet de créer et d’abonder annuellement une épargne en vue de financer en priorité les travaux qui figurent dans le plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale.

Le fonds travaux permet aussi de financer en partie des travaux d’urgence ou les travaux de sauvegarde ou de préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

III – Quand ?

Chaque année doit être inscrite dans l’ordre du jour une question pour fixer la cotisation annuelle du fonds travaux.

IV – Combien ?

La cotisation annuelle du fonds travaux ne peut être inférieure à la valeur la plus haute entre 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel voté et 5 % du montant du budget prévisionnel.

Néanmoins, l’assemblée générale peut voter un taux de cotisations plus important.

V – Pourquoi ?

Le fonds travaux permet de constituer une épargne pour financer les travaux à venir et de faire contribuer les copropriétaires à l’amortissement de l’usage du bâti et des équipements collectifs tels que l’ascenseur ou le chauffage.

VI – Comment ?

Il revient au conseil syndical de déterminer le bon taux de fonds travaux qui permettra d’être en mesure de financer les opérations d’entretien et de rénovation au cours des dix prochaines années.

Maintenir la cotisation minimale légale serait une erreur surtout si la copropriété a plus de trente ans et qu’elle n’a pas réalisé les travaux pour assurer sa maintenance.

Source légale : article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965        

Actions et Actus
Actualité juridique

Le calvaire des contrats d’assurance : Merci à la loi et aux syndics professionnels

Décidemment, les contrats d’assurance en copropriété présentent de nombreuses difficultés.

Au-delà des prix qui s’envolent, il existe une réelle opacité sur la gestion des contrats mais surtout sur les sinistres déclarés par le syndic et les sommes versées par les compagnies d’assurance.

Essayons de comprendre le problème de fonds.

 I – Un syndic juge et partie

Le contrat d’assurance est devenu pour la plupart des cabinets de syndic stratégique.

En effet, de nombreux cabinets de syndic sont en parallèle soit intermédiaires d’assurance soit courtiers.

Par ce biais, lorsqu’ils placent un contrat d’assurance auprès d’une compagnie que ce soit un contrat « multirisques immeuble » ou un contrat « protection juridique », ils perçoivent une commission.

Ainsi, il est dans leurs intérêts dans un premier temps de résilier les contrats d’assurance de leurs copropriétés mandantes pour dans un second temps les placer auprès d’une autre compagnie avec laquelle ils travaillent.

Plus la prime d’assurance est importante, plus ils perçoivent une commission élevée.

Ce jeu dangereux implique que le syndic professionnel n’est plus indépendant dans la gestion des contrats d’assurance de ses copropriétés mandantes.

La stratégie peut être différente en fonction du but recherché.

Certains syndics professionnels déclarent volontairement des sinistres qui ne seront pas pris en charge par la compagnie afin de cumuler les incidents, ce qui conduit à empêcher la copropriété de faire jouer la concurrence.

D’autres, au contraire, vont limiter les déclarations de sinistre afin de disposer de statistiques positives qui leur permettront d’être bien perçus auprès des compagnies d’assurance en vue d’obtenir des commissions plus importantes.

Voilà pourquoi la situation est grave et biaisée.

II – Un conseil syndical qui doit reprendre la main

Devant cette situation ubuesque, le conseil syndical doit être le contre-pouvoir.

Il doit demander au syndic l’ensemble des documents qui correspondent à la gestion des dossiers d’assurance.

Cela implique la copie du contrat qu’il – s’agisse du contrat « multirisque immeuble » ou « protection juridique », l’état de la sinistralité, les indemnités qui ont été versées par la compagnie, les honoraires du syndic pris en charge et les éventuelles commissions versées au syndic en tant que courtier.

Ces documents permettent de vérifier si le syndic a changé de compagnie d’assurance sans en avertir le syndicat des copropriétaires ou du moins le conseil syndical.

Mais plus encore, cela permettra de connaître avec exactitude les réels sinistres déclarés et en particulier ceux pris en charge et effectivement indemnisés ou en attente de remboursement.

Attention, les documents doivent émaner de la compagnie et non du syndic professionnel surtout s’il s’agit de vulgaires tableurs Excel qui n’ont aucune valeur.

Par ailleurs, le conseil syndical ne doit pas hésiter à mettre en concurrence le contrat d’assurance surtout si le syndic est courtier ou intermédiaire d’assurance.         

Pour cela, il faudra imposer au syndic qu’il remette au conseil syndical l’état de sinistralité de la copropriété afin que les compagnies d’assurance concurrentes interrogées puissent proposer un tarif.

S’il refuse, il faudra lui rappeler que conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, des pénalités par jour de retard d’un montant de 15 euros, pourront être appliquées au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande restée infructueuse.

Actions et Actus
Actu

Ne comptez pas sur les syndics professionnels pour enclencher une politique de maîtrise des charges

Bien souvent, le conseil syndical constate une explosion des charges courantes de sa copropriété sans réellement savoir comment réagir.

Cela est dû au fait qu’il se sent dépassé par cette situation avec un syndic professionnel souvent aux abonnés absents.

Néanmoins, cela est bon signe car en réalité, dans ces conditions, les marges de manœuvre sont importantes ce qui permet de générer des baisses de charges substantielles.

Voyons cela de plus près.

 I – Un syndic professionnel « sur répondeur » et en conflit d’intérêts

Généralement le syndic ne veut pas entendre parler de mise en concurrence des prestataires.

Cela pour plusieurs raisons : tout d’abord, il sait que la mise en place d’une politique de maîtrise des charges demande du temps et de l’investissement qu’il ne peut pas facturer en prestation complémentaire.

Et pour cause, il s’agit d’une mission de base comprise dans le forfait que tout bon gestionnaire est sensé réaliser.

Par ailleurs, le syndic a tout intérêt à ne pas juguler les dépenses permettant ainsi de relativiser ses honoraires et surtout ses demandes de revalorisation de sa rémunération.

Enfin, le syndic professionnel est souvent en relation étroite voire commerciale avec les sociétés qu’il propose voire carrément avec ses filiales, ne voulant en aucun cas, les mettre en concurrence, ce qui entraînerait une perte de recettes pour le groupe ou du moins des avantages consentis par ces sociétés.

Voilà pourquoi le syndic est souvent le 12ème joueur de l’équipe de foot, celui qui tire contre son camp.

II – Un conseil syndical dépassé

Bien souvent, lorsque que le conseil syndical est dépassé, cela est dû au fait qu’il ne sait pas par quoi commencer.

Cela implique qu’à aucun moment une politique de maîtrise des charges n’a été enclenchée, ce qui présage une potentialité de réduction des dépenses importantes.

La méthode à adopter est de travailler par étapes et sans stress.

Le conseil syndical peut fixer une procédure en commençant par traiter les contrats d’entretien puis ceux liés aux énergies et ensuite les contrats d’assurance…

Attention, leur mise en concurrence implique d’entrer dans le détail des prestations en étudiant le contenu des contrats pour ensuite négocier les tarifs.

Une négociation des contrats qui se limiterait au prix n’a pas grand sens.

L’objectif est bien de baisser les charges pour une qualité de service similaire voire supérieure devant dans tous les cas répondre aux besoins de la copropriété.

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Action
Conseil

Abus 5221 : Les modalités de rémunération imaginaires du cabinet MASSON

Décidément, à chaque lecture de contrat de syndic, on retrouve des aberrations surtout en matière de rémunération liée aux prestations complémentaires.

Mais là, il faut le reconnaître, nous atteignons des sommets avec des modalités de facturation exotiques, ne comprenant pas comment un directeur d’agence a pu prévoir de telles inepties.

Sans plus tarder, voici ce que prévoit le contrat du cabinet MASSON.

 I – “Pas de frais jusqu’à fin de procédure »

Le point 7.2.2 du contrat-type permet au syndic de facturer à la copropriété la tenue d’une assemblée générale ou d’une réunion avec le conseil syndical supplémentaire à celle prévue au contrat.

Les modalités de facturation sont soit au temps passé, avec une possibilité de majorer le tarif horaire en cas de dépassement, ou bien selon un tarif forfaitaire convenu entre les parties.

Et pourtant, le cabinet MASSON a trouvé le moyen d’innover en faisant compliqué quand on peut faire simple.

Voici donc ce qu’il prévoit :

IM

« Pas de frais jusqu’à fin de procédure » : mais qu’est-ce que cela veut dire ? De quelle procédure est-il question ? Y a-t-il en définitive des frais et le cas échéant selon quelles modalités ? Et s’il y a des frais, pourquoi ne pas les indiquer clairement ?

Bon bref, c’est comme un film d’horreur, il y a du suspense jusqu’à la dernière minute à la différence près que les copropriétaires n’ont pas choisi ce film.

II – Décision prise en assemblée générale au temps passé

Continuons dans les aberrations avec cette fois-ci les modalités de facturation pour l’établissement ou la modification du règlement de copropriété.

Avant d’aller plus loin, voici ce qui est prévu au contrat :

IM

Alors réfléchissons : ces honoraires sont décidés en assemblée générale, jusque là, tout va bien mais ils sont en fait calculés au temps passé.

Alors que devons-nous comprendre ?

Il revient à l’assemblée générale de déterminer les honoraires ou bien « à la montre ».

Si c’est « à la montre », alors pourquoi demander à l’assemblée générale de valider ?

Comment faire si l’assemblée générale ne valide pas « la montre » ?

Si au contraire c’est l’assemblée générale qui détermine les honoraires, alors pourquoi prévoir « une montre » ?

Cher MASSON, ouvrez nous vos portes car elles nous paraissent impénétrables.

Abus
Action

Abus 5222 : Le cabinet LL GESTION : La cotisation minimum du fonds travaux n’a pas à être votée

Après presque quarante ans d’existence, nous sommes étonnés de constater que certains cabinets de syndic se mettent en difficulté tout simplement car ils ne connaissent pas le cadre légal ou parce qu’ils souhaitent faire un excès de zèle.

A ce titre, nous allons présenter une question inscrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale produit par le cabinet LL GESTION qui met en difficulté aussi bien le syndicat des copropriétaires que son propre cabinet.

Sans plus tarder, la voici :

Le cabinet LL GESTION : La cotisation minimum du fonds travaux n’a pas à être votée

Comme on va le constater, les approximations juridiques sont nombreuses.

I – Le maintien de la cotisation du fonds travaux

La résolution consiste à faire voter l’assemblée générale sur le maintien de la cotisation du fonds travaux en fonction de deux hypothèses.

Or, cette question n’a pas lieu d’être sachant que le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation d’abonder chaque année le fonds travaux à hauteur de la cotisation minimale fixée à travers l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A la limite, la question serait pertinente si le syndic prévoyait de faire voter un taux de cotisation supérieur à celui minimum comme le préconise l’ARC Nationale à travers ses écrits.

De même, les modalités d’appels de cotisation du fonds travaux sont également prévues par la loi, ne nécessitant pas un vote spécifique de l’assemblée générale.

Le risque de présenter cette question à l’ordre du jour est que l’assemblée générale vote « contre » la résolution impliquant que le syndic se retrouverait devant un dilemme qui est soit de :

  • respecter la décision prise en assemblée générale et être en contravention avec la loi
     
  • respecter les exigences légales ne pouvant pas exécuter le vote de la résolution prise par l’assemblée générale

II – Une cotisation alternative

Selon la résolution présentée, le taux minimum retenu est fixé selon le vote ou non de la copropriété d’un plan pluriannuel de travaux.

Or, cela n’est pas la règle définie par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, il est précisé que le montant de cotisation annuel ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel.

Autrement dit, il s’agit de retenir la valeur la plus haute entre ces deux montants respectifs.

Cette mesure est un verrou prévu par le législateur afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires neutralise la cotisation minimum du fonds travaux par un plan qui ne comprendrait que de menues opérations.

D’ailleurs, en tant que syndic qui a la charge d’élaborer l’ordre du jour, il aurait été plus pertinent de retenir l’option qui concerne la copropriété plutôt que de reprendre de manière approximative les textes sans que les copropriétaires puissent réellement savoir sur quel taux de cotisation, ils seront en définitive appelés.

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Action

Je ne suis plus en phase avec le conseil syndical : je souhaite démissionner

A l’ARC Nationale, nous ne craignons pas d’aborder des sujets qui fâchent ou qui peuvent être considérés comme « tabous ».

Ainsi, nous avons déjà évoqué le dossier du président du conseil syndical « autoritaire ».

Dans le même registre, nous avons parfois des conseillers syndicaux qui ne sont pas ou plus en phase avec les autres membres, s’interrogeant sur la pertinence d’une démission.

Essayons d’apporter notre analyse.

I – Un contre-pouvoir en difficulté

Le conseil syndical n’est pas « le jouet » du syndic ni celui de son président.

La fonction du conseil syndical est d’être un contre-pouvoir face au syndic qui peut penser que la copropriété est sa société.

Ainsi, le conseil syndical doit utiliser ses droits prévus par la loi pour assurer sa mission de contrôle et d’assistance.

A ce titre, il doit présenter à l’assemblée générale son rapport d’activités en mettant en avant les actions menées au cours de son mandat et les résultats obtenus.

Dans la mesure où un des membres du conseil syndical n’agit pas dans ce sens, il doit être rappelé à l’ordre voire dénoncé à l’assemblée générale pour qu’il ne soit pas réélu dans ses fonctions voire pour  qu’il démissionne en vue d’en nommer un nouveau.

Par conséquent, il est toujours plus pertinent de rester au conseil syndical afin de rappeler aux membres leur mission et la déontologie à laquelle ils doivent répondre.

A ce titre, il est plus pertinent de rester à l’intérieur du conseil syndical et exprimer son avis voire sa désapprobation concernant les actions menées plutôt que de démissionner et de ne plus avoir d’influence.

Par ailleurs, la démission d’un conseiller syndical peut immobiliser le conseil syndical.

En effet, l’article 25 du décret du 17 mars 1967 précise que si plus d’un quart des sièges du conseil syndical deviennent vacants, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué.

Mais encore, tout conseiller syndical dispose de droits propres qu’il perdrait s’il venait à démissionner.

II – Des prérogatives propres

Tout conseiller syndical dispose de pouvoirs propres que les autres copropriétaires n’ont pas.

A titre d’exemple, l’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que chaque conseiller syndical peut demander tout document de la copropriété au syndic.

Ce droit serait perdu si le conseiller syndical venait à démissionner de ses fonctions.

De même, les conseillers syndicaux peuvent participer aux réunions stratégiques avec le syndic qui peuvent concerner les travaux, les contentieux en cours ou encore l’élaboration de l’ordre du jour…

Voilà pourquoi la démission ne se justifie que si les conseillers syndicaux commettent des infractions pouvant engager la responsabilité civile voire pénale des membres, ce qui est extrêmement rare voire inexistant

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Action
Conseil

Et pourquoi pas une mission gouvernementale pour rétablir un équilibre de confiance entre le conseil syndical et le syndic ?

A la mi-avril, le ministre du logement, Monsieur Vincent JEANBRUN, a confié à l’association UNPI une mission ayant pour but de proposer des solutions concrètes pour établir un équilibre durable entre propriétaires et locataires.

Les conclusions sont attendues pour la fin de l’été.

Si nous sommes satisfaits de cette mission, il serait tout aussi pertinent de réaliser une mission stratégique visant à trouver des solutions concrètes pour rétablir un équilibre de confiance durable entre le conseil syndical et son syndic.

Essayons de mieux comprendre les enjeux.

I – Un conseil syndic et un syndic complémentaires

La loi du 10 juillet 1965 a prévu deux organes chargés de piloter la copropriété.

Il y a tout d’abord le syndic qui a une mission de gestion et le conseil syndical qui l’assiste et le contrôle.

L’objectif initial était bien de doubler les forces d’action dans l’intérêt de la copropriété en instaurant une collaboration étroite dans le respect des prérogatives de chacun.

C’est ainsi que l’ordre du jour est censé être élaboré en concertation entre le conseil syndical et le syndic, nécessitant une réunion de travail.

De même, le conseil syndical doit assister le syndic dans l’analyse des comptes afin d’être en mesure de présenter à l’assemblée générale une comptabilité et des annexes valides qui permettront aux copropriétaires d’approuver les comptes de charges en toute sérénité.

Néanmoins, depuis longtemps, la réalité est autre, impliquant que la loi a évolué pour donner au conseil syndical un rôle de « gendarme », voire de « suppléant de fait du syndic ». 

II – Une situation qui s’est dégradée

La difficulté majeure est que le syndic est à la fois un mandataire mais également un commerçant ayant, comme même client et mandant, le syndicat des copropriétaires.

Cette situation provoque des conflits d’intérêts entraînant une mission du conseil syndical qui s’est  davantage concentrée sur sa fonction de contrôle que d’assistance.

Nous considérons que ce déséquilibre doit tout d’abord être constaté et partagé par les pouvoirs publics pour ensuite trouver des solutions concrètes  afin d’y remédier.

Pour cela, il est impératif de partir de la réalité de terrain qui est que le syndic est un commerçant devant gagner honorablement sa vie et même dégager des bénéfices mais de manière honnête et transparente.

Les deux impératifs ne sont évidemment pas incompatibles, obligeant à s’interroger sur le modèle économique des syndics professionnels qui ne doit pas être biaisé par la politique commerciale des grands groupes ni par des officines.

A partir de cette réflexion, il sera possible d’instaurer dans la loi de réelles sanctions à l’égard des mauvais syndics permettant alors au conseil syndical de se concentrer sur sa mission de base qui est l’assistance du syndic dans sa mission de gestion des copropriétés.

C’est à ce titre que nous allons proposer au ministère du logement une mission qui serait assurée par l’ARC Nationale afin de réfléchir sur le rééquilibre durable des relations entre syndic, conseil syndical et copropriétaires.

A suivre, donc.

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Action

Association syndicale libre

Vous êtes :

  • Président d'une Association de Propriétaires
  • Vos statuts relèvent d'une législation spécifique
  • Ils doivent être en conformité avec le Décret 2006-504 du 3 Mai 2006

Vous avez :

  • Un besoin de certains renseignements sur les Associations Syndicales Libres et vous souhaitez être « orienté ».
  • Vos statuts ou votre cahier des charges à mettre à jour

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion «  Association » auprès le l'ARC de votre Région :

Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles.

 

 

Groupe de copropriétaires

Vous êtes :

  • Un Groupe de Copropriétaires qui n'êtes pas « Membres du Conseil Syndical »

Vous avez :

  • Des problèmes de copropriété qui ne se règlent pas
  • Un Conseil Syndical complaisant, passif ou inexistant
  • Un besoin de certains renseignements sur la copropriété et souhaitez être « orienté »
  • Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion de «  Groupe de Copropriétaires » auprès le l'ARC de votre Région :

Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles.

Copropriétaire Individuel

Vous êtes :

  • Copropriétaire

Vous avez :

  • Un besoin de certains renseignements sur la copropriété et souhaitez être « orienté »
  • Des problèmes personnels de copropriété qui ne se règlent pas
  • Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété.

Vous êtes :

  • Bailleur   

Vous avez :

  • Un besoin de renseignement par des expert juridiques, afin d’apporter des réponses précises et pratiques concernant les baux d'habitation.

Vous pouvez :

Souscrire une adhésion auprès de l'ARC de votre Région

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