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Notre copropriété est composée de plusieurs bâtiments. Le nôtre fonctionne de manière indépendante depuis des années, avec son propre syndic, mais il nous a été indiqué qu’aucun document légal n’existe à ce jour pour le confirmer. Comment cela est-il possible et que faut-il faire pour mettre la situation en conformité ?

La situation que vous décrivez correspond à celle d’un syndicat secondaire de fait.

Analyse de la décision

I - Des conditions d’application strictes

Le recours à la procédure de recouvrement de charges accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonné au respect de conditions strictes.

Le contrat de notre syndic a expiré il y a un peu plus d’un mois, sans qu’il ait pris le soin de convoquer une assemblée générale afin de le renouveler. Cela étant, il continue d’envoyer les appels de fonds trimestriels, de régler les factures et d’envoyer des ordres de service. Enfin, nous venons de recevoir des convocations à une assemblée générale, adressées par le syndic… Au sein du conseil syndical, nous nous interrogeons sur la validité de ces pratiques.

Le contrat de syndic n’est pas un contrat qui se renouvelle tacitement.

Notre copropriété comporte plusieurs copropriétaires qui rencontrent des difficultés financières, ce qui entraîne parfois des problèmes de trésorerie. Nous savons à ce titre qu’il est possible de faire voter en assemblée générale des avances exceptionnelles afin de pallier un déficit de trésorerie. Cela étant, nous aurions également souhaité savoir s’il était possible de moduler le montant des appels de fonds trimestriels afin de tenir compte de dépenses importantes que nous devons engager en période hivernale notamment.

Il importe tout d’abord de rappeler un extrait des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient ainsi que: «I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Malgré cette disposition, nombreux conseils syndicaux ont pris le parti de ne pas en no

Cet article aurait pu être consacré dans notre rubrique «Abus» mais nous préférons plutôt le dédier à notre rubrique «Conseil». En effet, il démontre que parfois la raison peut l’emporter avec un res

Nombreux copropriétaires ne connaissent pas vraiment les conséquences entre voter «contre» ou «abstention» à une résolution. En effet, ils pensent que les conséquences sont les mêmes car dans les deu

Conformément à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations du fonds travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot. Par conséquent même si

Soyons encore une fois clairs et sans équivoque. Nous n’avons aucune fierté ni joie lorsqu’un cabinet de syndic professionnel se voit condamner et encore moins lorsqu’il doit payer des pénalités. Ma

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à la clôture des comptes une copropriété de plus de 200 lots est considérée être en difficulté lorsqu’elle présente un taux d’impayés de 15 % e

Il y a vraiment des actualités sur la copropriété qui nous dépassent. Nous ne comprenons plus dans quel monde vivent certains syndics dits « professionnels ». Le plus préoccupant est que ces syndics

Nombreux copropriétaires ne connaissent pas vraiment les conséquences entre voter «contre» ou «abstention» à une résolution. Ils pensent que dans les deux cas, ils ne donnent pas leur avis, laissant

Dans le cadre des votes des résolutions, trois options sont données aux copropriétaires qui soient de se prononcer «pour», soit de se prononcer «contre», soit «abstention». Si la notion de vote «pour

La légitimité de la rémunération du syndic professionnel prête souvent à discussion, tant sur son forfait de base, que sur son volet additionnel.

Nombreux ont salué la loi du 16 juin 2025 qui permet de modifier un lot à destination de bureau en habitation en obtenant de l’assemblée générale des copropriétaires un vote des copropriétaires à la m

Compte tenu du manque de précision des textes de loi, nous avons de nombreuses questions liées aux dispositions du fameux plan pluriannuel de travaux (PPT). En effet, nombreux confondent le diagnosti

Analyse de la décision

Pendant que les professionnels de l’immobilier sont décorés à tour de rôle par la médaille de légion d’honneur, les syndicats de copropriétaires rencontrent de plus en plus de difficulté que ce soit e

La nouvelle année est toujours un temps de dynamique où après avoir fait le bilan de l’exercice précédent, on envisage de nouveaux projets pour la nouvelle saison. Le problème à l’ARC Nationale est q

Nous sommes souvent interrogés sur des questions liées au contrôle des comptes compte tenu des dérives budgétaires constatées d’une année sur l’autre sans que le syndic ne soit inquiété. Pour cela, l

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé qui a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, les notifications peuvent se faire par voie électronique sans consentement préalable du

Lorsque les associations syndicales libres ASL constatent des impayés de cotisations et engagent une action en justice pour les recouvrer, leur capacité d’agir en justice peut être contestée par les d

Nous avons découvert il y a plusieurs mois que notre syndic avait oublié de payer la prime de notre contrat d’assurance multirisques immeuble. Quelles sont les conséquences de cette grave négligence sur notre contrat d’assurance ?

L’article L.

N'ayons pas peur des mots.

Nombreux nous interrogent sur une difficulté liée à l’affectation du fonds de travaux mais qui en réalité n’en est pas une. Il s’agit du fait que le fonds de travaux est appelé auprès des copropriéta

Nous avons encore beaucoup de questions émanant de nos adhérents liées aux modalités d’appels de cotisation du fonds de travaux. En effet, fréquemment, ils nous interrogent pour savoir si le propriét

Question: J’aimerais connaitre les démarches poursupprimer une des deux portes palières d'accès à mon appartement, qui sont des parties privatives. En effet,le logement est composé de deux portes qui donnent sur le palier. Une a été condamnée mais elle est en bois très léger, et j’aimerais la déposer pour y construire un vrai mur, pour une meilleure isolation et sécurité. Est-ce quece genre de décision doit être votée en assemblée générale ?Si oui, sous quelle majorité ? A défaut, dois-je demander un accord au syndic ou au conseil syndical? Ou tout simplement les informer ?

Réponse : Je suppose qu’il s’agit donc uniquement de travaux sur des parties privatives ne touchant par les parties communes, car je ne connais toutefois pas la configuration de votre appartement. L

La gestion des fonds de la copropriété est un sujet stratégique.

Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical pour savoir comment mettre fin au contrat de syndic. Les raisons de cette demande sont multiples: insatisfaction, souhait de passer

Lors de l’élaboration de l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’ARC Nationale avait demandé de préciser dans l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’exception à la règle en matière de répartition des

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Question à l’expert : La clarification d’un syndicat secondaire de fait

Le syndicat des copropriétaires doit faire une nouvelle mise en demeure en cas de procédure accélérée pour demander le paiement des provisions des exercices postérieurs

I - Des conditions d’application strictes

Un syndic peut-il continuer à s’occuper des « affaires courantes » après l’expiration de son mandat ?

Dans le cadre des appels de provisions sur charges trimestriels, est-il possible de moduler le montant des appels en fonction de la saisonnalité afin de tenir compte des factures importantes de chauffage par exemple ?

Pourquoi il est toujours intéressant d’élire un Président du conseil syndical ?

Pas tout travail justifie une rémunération surtout si on est payé : le cas FONCIA

Pourquoi il est préférable de s’opposer que de voter « abstention » à une résolution ?

Pourquoi il faut suivre le fonds travaux par lot et non par copropriétaire ?

Une nouvelle décision judiciaire condamnant un syndic professionnel à payer 3 825 euros de pénalités de retard

Un taux d’impayés de la copropriété difficile à calculer

Abus 5217 : Quand le cabinet « manda » et son expert en syndic confondent syndic et l'ARC NATIONALE

Pourquoi il est préférable de s’opposer que de voter « abstention » à une résolution ?

Quelle différence il y a entre un opposant et un abstentionniste dans le vote d’une résolution

Abus 5161 : FONCIA SEINE OUEST - des honoraires de suivi de travaux et d’audit abracadabrantesques

La loi numéro 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux ne change rien au problème

Les conséquences du vote d’un plan pluriannuel de travaux (PPT)

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Nouvelle année, nouveaux projets !

La notion de seuil des marchés

La convocation d’assemblée générale par voie électronique, un véritable scandale qui produit ses effets négatifs

L’ ASL (Association Syndicale Libre) et sa capacité d’agir en justice : statuts complets et plan parcellaire, conditions indispensables pour le recouvrement des cotisations

L’assurance multirisques de notre copropriété peut-elle être résiliée par l’assureur pour cause de défaut de paiement des primes par notre syndic ?

Pourquoi le conseil syndical doit contrôler les correspondances du syndic ?

Fonds de travaux : pour tous travaux votés en assemblée générale ?

Les modalités d’appels des cotisations du fonds de travaux : en clé générale et conformément au budget prévisionnel

Puis-je supprimer une porte palière d’accès à mon appartement sans autorisation préalable de l’assemblée générale ?

Une obligation d’ouverture de compte bancaire séparé dans l’établissement choisi par le syndic sauf décision contraire de l’assemblée générale

Comment mettre fin au contrat de syndic ?

L’installation de compteurs : exception à la règle à surveiller

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