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Abus 5213 : Le cabinet BARI : Il faut vivre avec son temps

Décidemment, chaque semaine, nous avons le droit à notre abus mais avec toujours un qui dépasse le précédent.

A vrai dire, parfois, nous perdons espoir tellement il est rare de trouver un professionnel formé travaillant dans le respect strict des textes.

Pour expliquer la situation, voyons le contrat produit par le BARI SAS situé à LYON, pour une période de trois ans, prenant effet au 27 juin 2024 pour se terminer le 26 juin 2027.

I – Un contrat obsolète

Le contrat de syndic a la particularité d’être réglementé. Il découle du décret du 26 mars 2015.

Entretemps, ce décret a évolué pour se conformer aux évolutions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment à l’ordonnance du 30 octobre 2019 figurant à présent en annexe du décret du 17 mars 1967.

A titre d’illustration, le syndic ne peut plus démissionner de ses fonctions impliquant que le contrat-type a été mis à jour.

Autre point, le contrat doit prévoir une clause rappelant le droit donné au conseil syndical de réclamer tout document au syndic sous peine de pénalité en cas de retard supérieur à un mois.

Mais voilà, le contrat du cabinet BARI n’a pas évolué.

Ainsi, on retrouve encore la clause liée à la démission ou à l’absence de pénalités en cas de non-remise des documents au conseil syndical.

Voici un extrait du contrat en vigueur qui s’avère obsolète.

Le cabinet BARI : Il faut vivre avec son temps

Voyons à présent le réel point 4 tel que prévu dans le contrat-type :

Il est clair qu’un syndic préfère l’ancienne version qui lui permet de démissionner sans devoir se justifier et surtout sans faire la démonstration des manquements suffisamment graves qu’il reproche au syndicat des copropriétaires.

II – Un syndic proche de ses sous

Ce syndic semble avoir une logique claire garantissant avant tout son intérêt économique.

A ce titre, voyons le montant des pénalités prévues dans son contrat en cas de défaut de remise de la fiche synthétique réclamée par un copropriétaire :

Eh oui, 50 centimes ! La pièce qui est demandée par Bernadette CHIRAC dans sa « Campagne des Pièces Jaunes ».

Ainsi, même si le syndic ne remettait pas la fiche synthétique au-delà de 100 jours, cela ne représenterait que 50 euros de pénalités.

Mais plus encore, depuis le décret du 7 octobre 2020 entré en vigueur le 31 décembre 2020 soit il y a plus de quatre ans à la date de la signature du contrat, le montant de la pénalité est fixé à 15 euros par jour de retard et non à 50 centimes.

Et voilà comment une profession dérape en considérant qu’il y a d’une part le droit, et d’autre part la politique commerciale définie par le syndic.

Abus

Action

N’y-a-t-il pas un problème dans cette annexe comptable ?

Le rôle du conseil syndical est multiple, consistant notamment à identifier des informations manquantes.

Cela est d’autant plus stratégique en matière de comptabilité où il est nécessaire de repérer les comptes qui présentent un solde à zéro, ce qui conduite à s’interroger sur leur cause.

Dans ce registre, voyons une annexe comptable numéro 1, en nous interrogeant particulièrement sur les informations manquantes.

Sans plus tarder, la voici :

N’y-a-t-il pas un problème dans cette annexe comptable ?

I – Des données manquantes

À la lecture de cette annexe, on constate que ce soit sur l’exercice précédent ou sur l’exercice en cours, les soldes sont équilibrés.

Sur l’exercice précédent, le solde au débit et au crédit est de 21 176,88 euros.

Néanmoins, on peut relever qu’il n’existe pas de sommes sur le compte banque.

Ainsi, cette copropriété présente un bilan équilibré sans pour autant disposer, apparemment, de solde en banque.

Cette anomalie doit interroger, d’autant plus lorsque l’on constate qu’il existe un compte d’attente dans lequel est enregistré un montant de 14 438,95 euros.

De même, sur l’exercice en cours, on relève que figure bien un fonds travaux pour un montant de 7 856,16 euros, alors qu’aucune somme ne figure sur le compte bancaire rémunéré.

Là encore, cette absence d’information doit interroger le conseil syndical.

L’erreur à ne pas commettre est d’essayer de trouver une réponse sans prendre la peine d’interroger le syndic.

Ainsi, même si le conseil syndical émet une hypothèse, il doit toujours interroger le syndic afin de confirmer ou d’infirmer sa thèse, mais surtout afin d’obtenir une explication officielle du mandataire, qu’il faudra ensuite apprécier et comparer avec d’autres documents comptables tels que le grand livre.

II – Un contrôle plus large

Bien évidemment, l’analyse des annexes comptables est très loin d’être suffisante.

Le conseil syndical doit impérativement demander au syndic une copie du grand livre comptable afin d’analyser chacun des comptes et d’avoir l’assurance que l’annexe présentée est conforme à la réalité de la comptabilité.

Par ailleurs, celui-ci permet de comprendre l’origine des comptes d’attente et surtout comprendre pourquoi les impayés de charges augmentent de manière significative.

Après cette analyse, la lecture de l’annexe comptable sera beaucoup plus fluide ou, au contraire, moins compréhensible, impliquant de reproduire des annexes comptables plus cohérentes avec la réalité.

Actions et Actus

Actu

Dégât des eaux chez un copropriétaire : Les bons réflexes à avoir

Que l’on soit propriétaire ou locataire, c’est le cauchemar de tout occupant : une flaque dans le salon ou une auréole qui apparaît au plafond.

Dans les immeubles collectifs, un sinistre même privatif impacte souvent d’autres lots, voire les parties communes.

Mais avec de la méthode et de la vigilance, un dégât des eaux peut se limiter s’il est bien géré.

Voici les étapes clés pour réagir efficacement.

I - L’urgence : stopper l’hémorragie et protéger les biens

Dès la découverte d’une fuite d’eau, chaque minute compte pour limiter l'ampleur des dégâts.

Le copropriétaire ou l’occupant doit :

Couper l'eau si l'origine exacte n’est pas identifiée en fermant la vanne d'arrêt générale du logement.
Si la fuite vient de chez le voisin du dessus et qu'il est absent, il faut contacter immédiatement le gardien ou le syndic pour couper l'eau au niveau de la colonne de l'immeuble.
Sécuriser l'électricité : Si l'eau s'approche des prises de courant ou des luminaires, il faut couper également le disjoncteur pour éviter tout court-circuit ou risque d'électrocution.
Sauver ce qui peut l'être : protéger les objets de valeur ou les tapis en les déplaçant vers une pièce sèche.

Plus le temps de contact avec l'eau est court, plus il y aura de chances de sauver les biens.

II - L’administratif : constater et déclarer pour être remboursé

Une fois la situation maîtrisée et résorbée, il est indispensable de respecter une procédure administrative.

Le constat amiable : même si vous n’êtes que deux (vous et le voisin du dessous, par exemple), remplissez un constat amiable "Dégât des eaux". Des modèles-types préremplis existent.
Il permet de figer les faits : identité des parties, assureurs respectifs et description des dommages.
Prévenir le syndic pour deux raisons :

- la conservation de l’immeuble (l’eau peut s’infiltrer dans les structures et causer des dommages que le syndic doit surveiller)

- et l’assurance de l’immeuble (si les dommages touchent les parties communes ou si la fuite provient d’une canalisation commune, c’est l’assurance de la copropriété qui interviendra)

La déclaration à l’assureur : L’occupant dispose de cinq jours ouvrés pour déclarer le sinistre à son assurance habitation.
Joignez-y des photos des dégâts et la copie du constat.
Ne rien jeter : gardez par exemple votre tapis mouillé (ou prenez-le en photo sous tous les angles) jusqu’au passage de l’expert.
De même, n’entamez pas de travaux de réparation des murs avant que l'expert n'ait vérifié le taux d'humidité.

En résumé : on remplit le constat avec le voisin, on prévient le syndic et on appelle son assureur.

Si l’occupant est un locataire, il doit prévenir, sans délai, son propriétaire et suivre les consignes et mesures conservatoires ci-dessus.

L’ARC Nationale rappelle que les sinistres de moins de 5 000 € hors taxe sont aujourd'hui gérés très rapidement grâce à des conventions entre assureurs - convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble).

Dossier conseils

Action

Conseil

Un nouveau site internet de l’ARC Nationale : un beau cadeau surtout pour nos adhérents !

Nous ne le répétons sans doute jamais assez.

L’ensemble de la dynamique de l’ARC Nationale est dû à nos adhérents qui au-delà de verser une cotisation, nous font confiance et nous soutiennent.

A ce titre, l’ensemble de l’équipe de l’ARC Nationale (membres du conseil d’administration et salariés) a une seule motivation : comment faire toujours mieux pour améliorer nos services à destination de nos adhérents ?

Pour cela, nous procédons régulièrement à notre propre audit afin de renforcer et consolider les services existants tout en en développant de nouveaux.

Un des outils stratégiques devant évoluer est sans aucun doute le site internet de l’ARC Nationale.

En effet, même s’il reste une mine d’informations, il est nécessaire qu’il soit à présent modernisé.

Voyons à quoi va ressembler le nouveau site internet de l’ARC Nationale.

I – Un site internet flambant neuf

Il y avait deux options : faire du neuf avec du vieux ou faire du neuf avec du neuf.

Nous avons opté pour la deuxième option.

Par conséquent, il a été décidé de créer un nouveau site internet qui utilise les nouvelles technologies permettant une meilleure fluidité afin d’avoir accès à l’information de manière plus intuitive et rapide.

Pour cela, le site internet a été repensé intégralement, proposant de nouvelles fonctionnalités et avec une ergonomie plus claire.

Par ailleurs, le moteur de recherche, qui était souvent critiqué sur le site actuel, sera modernisé et intégra l’intelligence artificielle.

Enfin, de nouvelles rubriques feront leur apparition permettant aux conseils syndicaux et aux syndics non professionnels d’être encore plus performants dans leur fonction.

Un petit bijou que nos adhérents apprécieront sûrement plus que les syndics professionnels, surtout ceux épinglés dans notre fameuse rubrique « abus ».

II – Un site internet fonctionnel

Au-delà d’accéder à l’information de manière plus simple, l’adhérent pourra, depuis le site internet, prendre directement un rendez-vous pour une consultation avec les différents experts de l’ARC Nationale depuis leur espace réservé.

Ils pourront également acheter des guides, enregistrer les coordonnées de l’ensemble des membres du conseil syndical, pour que chacun puisse bénéficier des lettres d’information et de la revue trimestrielle en format numérique.

Le site internet sera également conçu pour être un outil de travail permettant à chaque conseiller syndical d’avoir une archive des articles consultés ou épinglés.

Cela permettra d’être encore plus efficace dans leurs fonctions.

Alors une question reste en suspens : la date de l’accouchement du bébé, comme toujours d’ici neuf mois.

Actions et Actus

Action

Le délai de deux mois pour contester une décision d'Assemblée Générale de copropriétaires commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal au domicile du destinataire

Catégories Procédure

Date de parution de l'article de loi

Jeudi 16 avril 2026

Juridiction

COUR DE CASSATION (rejet), 3ème Chambre civile, publié au bulletin

Référence

n°24-18.842

Lien de la décision

https://www.courdecassation.fr/decision/69e07dfdcdc6046d476a8fe6

Observations

L’article 42 alinéa 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

L’article 18 alinéa 1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que : « Le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants ».

L’article 64 alinéa 1 de ce même décret précise encore s’agissant des modalités de notification : « Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique : 1° Soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux : articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques ».

Question : Quid du point de départ du délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale de copropriétaires lorsque la lettre recommandée notifiant le procès-verbal n’a pas été réceptionnée ?

Principe retenu

Le délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire.

Analyse de la décision

I - Un objectif de sécurisation du fonctionnement des copropriétés

La Cour de cassation confirme, dans cet arrêt, la règle selon laquelle le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale de copropriétaires court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal, même lorsque celle-ci n’a pas été réceptionnée.

En effet cette position n’est pas nouvelle, comme l’illustre notamment l’arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2023, n° 21-21.708, confirmant l’existence d’une jurisprudence constante en la matière. Cet arrêt retient également la première présentation de la lettre recommandée comme point de départ du délai de contestation.

Cette solution s’inscrit dans une logique de sécurité juridique, en permettant de fixer un point de départ certain et objectif au délai de contestation des copropriétaires opposants ou défaillants. Elle vise ainsi à garantir la stabilité du fonctionnement des copropriétés et notamment l’exécution des décisions d’assemblée générale, en évitant toute incertitude quant à l’éventualité d’un recours et/ou annulation des résolutions.

En fixant clairement le point de départ du délai de contestation, la Cour permet ainsi d’assurer la bonne exécution des décisions d’assemblée générale, sans que le syndic ait à craindre une contestation indéfiniment retardée.

II - Une atteinte au droit d’agir du copropriétaire proportionné

Par cet arrêt, la Cour de cassation encadre rigoureusement l’action du copropriétaire afin de prévenir tout abus lors d’une contestation d’assemblée générale. Toutefois, cette rigueur pourrait apparaître comme une atteinte au droit d’agir en justice du copropriétaire, notamment lorsque celui-ci n’a pas effectivement pris connaissance du procès-verbal.

En l’espèce, le copropriétaire soutenait ainsi que cette règle portait atteinte à son droit d’accès à un tribunal, garanti par l’article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l’homme, dès lors que la notification n’avait pas été effectivement reçue. Il faisait valoir que l’objectif de sécurité juridique aurait pu être atteint en faisant courir le délai à compter du retour du pli non réclamé.

Néanmoins, la Cour de cassation rejette cet argument en considérant que l’atteinte portée au droit d’agir n’est pas disproportionnée. Elle relève en effet que le copropriétaire dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée et conserve un délai de deux mois pour exercer son recours.

Dès lors, la Cour estime qu’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre l’objectif poursuivi de sécurité juridique et le droit d’accès au juge, validant ainsi la décision retenue par la Cour d’appel d’Orléans.

Syndic professionnel, on ne peut pas être juge et partie: la vigilance du conseil syndical s’impose

Que l’on soit professionnel ou copropriétaire, tout le monde reconnaît aujourd’hui la plus-value du conseil syndical dans la bonne gestion des copropriétés.

En effet, il reste avant tout un organe de contrôle qui permet de réguler les pouvoirs du syndic dans l’administration des copropriétés.

Le conseil syndical est souvent apprécié, voire respecté par le syndic qui préfère ne pas se mettre en opposition frontale avec lui sachant qu’à défaut, il perdra tôt ou tard son mandat.

L’intérêt du conseil syndical est bien de créer une collaboration étroite avec le syndic en évitant tout débordement qui pourrait mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires.

L’objectif à suivre est de neutraliser tout conflit d’intérêts du syndic qui pourrait le mettre en position de « juge et partie ».

Néanmoins, le syndic arrive souvent à « passer entre les gouttes » en abusant de la crédulité de certains copropriétaires au cours de l’assemblée générale.

Expliquons cela plus en détail et comment doit réagir le conseil syndical.

I – Une assemblée générale pas suffisamment préparée

Dans de nombreuses copropriétés, le syndic sait pertinemment qu’il est plus facile de passer des décisions en assemblée générale qu’en négociant avec le conseil syndical.

En effet, ce dernier est impliqué, souvent formé, et parfois adhérent à l’ARC Nationale, sachant pertinemment quand une décision est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires ou bien du syndic.

En revanche, le syndic sait qu’une assemblée générale peut devenir très vite fastidieuse avec un nombre de questions important à aborder permettant plus facilement de passer des résolutions à faible enjeu économique mais malgré tout lucratives pour le syndic.

Il s’agit notamment de valider des contrats et marchés avec des sociétés qui s’avèrent être des filiales du syndic ou encore d’obtenir des honoraires de suivi de travaux non justifiés ou abusifs.

La difficulté de ces résolutions, qu’au-delà de permettre au syndic de prélever des honoraires abusifs, est le fait qu’il se retrouve en conflit d’intérêts, il n’est alors pas certain qu’il privilégiera les intérêts de la copropriété en cas de litige avec l’une de ses filiales.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit être attentif.

II – Un conseil syndical qui doit rester aux manettes

Afin d’éviter des tours de passe-passe, le conseil syndical doit imposer au syndic que l’ordre du jour de l’assemblée générale soit élaboré en concertation avec lui.

Il s’agit d’ailleurs d’une obligation légale expressément prévue à l’article 26 du décret du 17 mars 1967.

Dans le cadre de cette réunion, le conseil syndical doit purger toutes les questions et résolutions qui mettent le syndic en conflit d’intérêts.

En effet, le syndic ne peut pas à la fois être le mandataire de la copropriété et prestataire de services en vendant des produits assurantiels ou autres services de maintenance proposés par ses filiales.

De même, les honoraires de suivi de travaux doivent être négociés en amont de l’assemblée générale avec le conseil syndical en fixant un taux de rémunération (comme cela est prévu dans la loi) qui soit équilibré en fonction des tâches réelles supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser laissant ensuite les copropriétaires avoir le dernier mot.

Pour conclure, le conseil syndical doit rester le leader de la copropriété tout en laissant le syndic faire son métier qu’il doit assurer de manière intègre et en toute indépendance.

Actions et Actus

Actu

Abus 5214 : Vigilance sur la facturation « vigilance fournisseur » de chez CITYA

Il faut le reconnaître, à la lecture de certains abus, nous sommes désespérés de voir un jour la situation se résorber.

Cela pour une raison simple : bien qu’il existe une loi, certains syndics semblent « s’en contreficher ».

Le pire est qu’il ne s’agit pas de petits cabinets n’ayant pas forcément de service juridique mais bien de gros groupes qui agissent de manière délibérée et préméditée.

En l’occurrence, il s’agit du cabinet CITYA qui connaît parfaitement la réglementation mais qui malgré tout se permet de facturer des prestations illégales mais qui, comme on va le constater, a toujours une bonne raison pour les justifier.

Allez, c’est parti pour « du grand n’importe quoi », signé CITYA.

Mais avant cela, faisons un petit rappel de la réglementation en vigueur en matière de prestations complémentaires que le syndic peut facturer au syndicat des copropriétaires.

I – Un cadre strict et limité

Le contrat-type de syndic (un contrat-type réglementé) fixe de manière exhaustive les prestations complémentaires pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire. On en compte très exactement 20 et non 21 ou 22.

Ainsi, il est facile pour un syndic professionnel de déterminer si la prestation qu’il compte facturer à la copropriété est légale ou non.

De même, le syndic ne peut pas considérer que la tâche qu’il effectue concerne une exigence légale réalisée au profit ou à la demande des instances publiques pour justifier la facturation d’une rémunération complémentaire.

À titre d’exemple, le syndic ne peut pas facturer à la copropriété la mise à jour des informations à saisir sur le registre d’immatriculation des copropriétés tenu par l’ANAH au motif qu’il s’agit d’une démarche au profit des instances publiques.

Après ce rappel de base que tout le monde connaît y compris CITYA, voyons ce qu’il a osé facturer à une copropriété.

Attention, âmes sensibles, s’abstenir.

II – La facturation de suivi de vigilance

Voici donc la dernière trouvaille de CITYA pour facturer les copropriétés :

Vigilance sur la facturation « vigilance fournisseur » de chez CITYA

Une chose est sûre, cette facture n’est pas produite par une intelligence artificielle au regard de la faute d’orthographe sur le terme central de cette facture qui est « vigilance » ou encore sur le taux de TVA appliqué.

Mais passons les détails pour entrer dans les abîmes.

Ce syndic précise que le budget prévisionnel de la copropriété est de 1 350 euros justifiant de facturer 240 euros TTC pour la « vigilence fournisseurs ».

Respirons pour essayer de comprendre l’énormité de ces aberrations illégales.

À la lecture de cette facture, on comprend que, compte tenu du fait que le budget prévisionnel est de 1 350 euros, le syndic facture 240 euros de vigilance fournisseurs, soit 17 % du montant.

Encore, faudrait-il comprendre à quoi correspond ce budget prévisionnel et surtout quel impact il a sur le montant de cette facturation illégale.

Devons-nous comprendre que si ce budget était multiplié par dix, ses honoraires illégaux de vigilance fournisseurs seraient également multipliés par dix ?

Mais en réalité, l’ensemble de ces interrogations n’a aucun sens, car la prestation est illégale et les sommes réclamées sont également illégales.

Mais, quand même, pour la beauté du geste, nous allons produire la réponse officielle de la gestionnaire qui ne se démonte pas et essaye de légaliser son illégalité.

III – L’art de légaliser l’illégalité

Sans plus tarder, voici la réponse intégrale de la gestionnaire qui, est tout simplement, lunaire :

Vous n’avez rien compris, alors c’est que vous commencez à comprendre.

Bien que CITYA soit le syndic de la copropriété devant assurer la vigilance des fournisseurs qui interviennent au sein de l’immeuble, cela ne semble pas faire partie de ses fonctions.

Ainsi, même s’il revient au syndic de trouver les entreprises, de signer les bons de commande et contrats, à priori, il ne reviendrait pas à CITYA de vérifier au préalable le sérieux des entreprises ou encore les exigences légales préalables pour être en conformité avec les obligations de vigilance.

On tombe littéralement sur la tête.

Alors nous n’allons pas saisir la pauvre gestionnaire pilotée par ses dirigeants ni même son dirigeant piloté par les profits, mais le président de la chambre professionnelle à laquelle CITYA est adhérent.

Nous verrons bien sa réaction surtout qu’il affirme à cor et à cri la mise en place d’une commission de contrôle pour sanctionner les professionnels qui abusent de leur mandat.

La réponse du président de cette chambre professionnelle risque d’être particulièrement succulente…

Abus

Action

Dans le cadre de la tenue de l’AG, le syndic peut-il percevoir des honoraires au titre de la mise à disposition d’une salle ?

Nous venons d’avoir une réunion avec notre syndic afin de préparer l’assemblée générale annuelle. Compte tenu de la taille de notre copropriété, nous avions pour habitude de les organiser chez l’un des copropriétaires, qui nous recevait gracieusement.

Le syndic, invoquant des raisons pratiques, souhaite désormais les tenir dans une salle de son cabinet qu’il mettrait à notre disposition, moyennant toutefois un coût de location assez élevé.

Pourriez-vous nous dire si ce procédé est valable ?

Tout d’abord, il faut souligner qu’en pratique, il est courant que le lieu de déroulement de l’assemblée générale soit fixé par le syndic après concertation avec le conseil syndical, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale. Suivant la taille des copropriétés, il est possible, et même courant, que l’assemblée générale se tienne dans l’appartement de l’un des copropriétaires.

Au-delà de ces premières règles, il convient de se reporter à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que "[...] A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. [...]"
Le même article précise en outre que, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Dans votre situation, votre syndic a donc parfaitement le droit, sous réserve d’une décision d’assemblée générale antérieure ou d’une clause expresse de votre règlement de copropriété, de déterminer lui-même le lieu de l’assemblée générale.

En revanche, la facturation de la mise à disposition d’une salle appartenant au cabinet de syndic est beaucoup plus litigieuse.

Il faut noter en effet que, conformément à l’article 7.1.1 du contrat type de syndic, la rémunération annuelle forfaitaire du syndic comprend par principe toutes les prestations qu’il réalise, à l’exception de celles limitativement énumérées par le contrat comme pouvant effectivement donner lieu à facturation d’honoraires complémentaires.

Aussi, il n’existe aucune disposition du contrat type permettant au syndic de facturer au syndicat des copropriétaires la mise à disposition d’une salle dont il serait le propriétaire.

On peut donc ainsi estimer que cette facturation est illégale.

En revanche, il en irait autrement si le syndic louait une salle ne lui appartenant pas, auprès d’une société tierce. Dans cette hypothèse, il est évident que la rémunération est versée à la société tierce mettant la salle à la disposition du syndicat, mais non au syndic lui-même.

Réponse de l'expert

Action

Les visites de l’immeuble assurées par le syndic s'entendent par année contractuelle (et non par année civile ou comptable)

Le nombre de prestations incluses dans le forfait de base nécessite de comprendre le fonctionnement du contrat de syndic.

En effet, bien que celui-ci soit réglementé, plusieurs subtilités échappent aux conseillers syndicaux, au grand bonheur de certains syndics professionnels.

À travers cet article, nous allons nous focaliser sur les difficultés liées à la comptabilisation des visites de l’immeuble que doit assurer le syndic, afin de vous expliquer comment agir.

I – Une visite annuelle contractuelle

Le contrat du syndic est signé pour une période définie par l’assemblée générale, laquelle doit être précisée au point 2. À ce point doivent figurer une date de prise d’effet et une date de fin.

Il est fréquent que ces dates ne correspondent pas à l’exercice comptable de la copropriété. À titre d’exemple, l’exercice comptable peut courir du 1er janvier au 31 décembre, alors que le contrat a débuté le 12 juin (soit le lendemain de l’assemblée générale élective).

Par ailleurs, le contrat peut être validé pour une période supérieure à un an. Le contrat est alors « renouvelé » à sa date d’anniversaire, laquelle diffère de la date de début de l’exercice comptable.

La difficulté de cette double échéance réside dans le suivi de la comptabilisation du nombre de visites de l’immeuble (ou de réunions avec le conseil syndical) dues par le syndic, compte tenu du décalage calendaire.

Soyons clairs : la seule référence à prendre en considération pour la comptabilisation du nombre de visites est la date de souscription du contrat.

Autrement dit, si le contrat prévoit quatre visites annuelles, celles-ci doivent impérativement être assurées au cours des douze mois suivant la signature du contrat, puis « renouvelées » l’année suivante si le contrat a été validé pour deux ans.

II – Un contrôle nécessaire du conseil syndical

Il faut bien comprendre que les honoraires du forfait de base sont estimés par le syndic en fonction des prestations incluses.

Il est par conséquent légitime de s’assurer que l’ensemble des visites comprises dans le forfait a bien été réalisé au cours de l’année contractuelle.

Pour garantir ce suivi, l’idéal est que le conseil syndical fixe, dès le début du contrat et à chaque date d’anniversaire, un programme prévisionnel des visites pour les douze mois à venir. Par ce biais, le syndic sera contraint de les réaliser, ne pouvant ainsi éluder ses obligations, que ce soit par omission ou par mauvaise foi.

Exemple concret : Si le contrat prévoit cinq visites de l’immeuble et qu'il prend effet le 12 juin de l'année N, toutes ces prestations devront être effectuées avant le 11 juin de l'année N+1.

Dans la mesure où le contrat serait signé pour une période de 18 mois, il conviendra, pour la seconde année, de proratiser le nombre de visites en fonction du délai restant (soit six mois).

Voilà, vous savez à présent comment sécuriser vos prestations de syndic !

Actions et Actus

Actualité juridique

Des contrats de maintenance de robinetterie sans grand intérêt pour la copropriété

Lors de l’analyse des contrats de maintenance souscrits par la copropriété, il est important de prendre en considération plusieurs données.

En effet, tout contrat peut être, à un moment donné dans la vie d’une copropriété, utile, mais ne justifie pas pour autant sa souscription.

Ainsi, il revient au conseil syndical de vérifier si le contrat souscrit par le syndic a une réelle utilité pour la copropriété et si le prix en vaut la chandelle.

Parfois, une intervention ponctuelle peut coûter moins cher que la souscription d’un contrat qui impose une facture annuelle renouvelée peu importe s’il y a eu une intervention ou non.

A ce titre, nous avons eu copie d’un contrat proposé par une société spécialisée dans les contrats de maintenance des robinetteries sanitaires qui travaille en étroite collaboration avec les syndics professionnels

Voyons pourquoi il n’est pas judicieux pour le syndicat des copropriétaires de signer ce type de contrat.

I – Un contrat cher pour pas grand-chose

A la lecture d’un contrat signé en 2017, on s’aperçoit qu’il revient à un coût de 1 380 euros pour 114 lots répertoriés.

En prenant connaissance des prestations comprises dans le contrat, on s’aperçoit qu’il s’agit de l’entretien et de la réparation des mitigeurs, des robinets et des mécanismes de chasse…

Voici l’extrait dans son intégralité :

Des contrats de maintenance de robinetterie sans grand intérêt pour la copropriété

Il s’agit principalement d’équipements privatifs qui par conséquent n’ont pas à être entretenus et encore moins financés par la copropriété mais par le copropriétaire voire son occupant.

Mais encore, pour que cette société intervienne, il est nécessaire que les copropriétaires sachent comment la joindre, ce qui est une autre difficulté.

II – Une difficulté à résilier ce type de contrat

Comme indiqué, ce contrat a été signé en Mai 2017.

Mais en prenant connaissance du point 8 et des conditions générales, on s’aperçoit que le prix est indexé selon une formule de révision assez complexe.

Ainsi, il est probable que le cout de 6 380 euros facturé en 2017 soit depuis, beaucoup plus élevé.

Mais encore, comme le précise cette fois-ci le point 7, le contrat est renouvelé par tacite reconduction impliquant que sans dénonciation express du syndic, le contrat se prolonge automatiquement d’une année à l’autre provoquant une indexation du tarif de la prestation.

Voilà pourquoi ce type de contrat doit être résilié tout en menant en parallèle une action de sensibilisation auprès des copropriétaires afin qu’ils prennent soin de leur robinetterie et de leur chasse d’eau qui, à défaut, risque de causer des fuites entraînant des coûts de consommation d’eau individuels.

C’est à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil