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Abus 5216 : Cabinet Jourdan : attention aux résolutions « à trous »

L’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical doit élaborer l'ordre du jour de l’assemblée générale en concertation avec le syndic.

Cette mission est essentielle, car elle permet de vérifier si les résolutions sont rédigées dans l'intérêt de la copropriété, ce qui est d'autant plus crucial depuis l'entrée en vigueur du formulaire de vote par correspondance.

À travers deux résolutions figurant dans une convocation d'assemblée générale établie par le cabinet Jourdan, nous allons comprendre l’intérêt de cet exercice.

Mais avant cela, rappelons les enjeux qui gravitent autour du vote par correspondance.

I - Un outil à double tranchant

Le vote par correspondance est, par essence, antinomique à la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires.

Et pour cause, les décisions sont censées être formulées après que les copropriétaires (ou leurs représentants) ont entendu les débats, analysé les arguments, formulés de part et d'autre, et examiné les éventuelles options d'amendement de la résolution.

C'est à ce titre que l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif atypique : si la résolution évolue au cours de l'assemblée générale, les votes favorables exprimés par correspondance ne sont plus pris en compte.

Le législateur considère en effet qu'un vote « pour » ne peut être maintenu dès lors que la résolution a été amendée (modifiée) en séance.

Voyons les conséquences indirectes que cela entraîne.

II - Des résolutions « à trous »

Pour bien comprendre l'enjeu et les difficultés auxquels le cabinet Jourdan expose la copropriété, il est nécessaire d'examiner un extrait du formulaire de vote par correspondance joint à l’ordre du jour.

Cabinet Jourdan : attention aux résolutions « à trous »

Que constate-t-on ? On retrouve deux résolutions (11 et 12) sur lesquelles le copropriétaire est amené à voter.

Il s'agit de la fixation des seuils à partir desquels le syndic est tenu, d'une part, de procéder à une mise en concurrence obligatoire des entreprises et, d'autre part, de consulter le conseil syndical.

Voyons à présent les résolutions telles qu'elles sont rédigées dans l'ordre du jour :

Comme on peut le constater, aucun montant n'est prévu sauf si l’assemblée générale valide le zéro euro indiqué dans la résolution 11.

Dans ce cas, le simple remplacement d’une ampoule, obligerait le syndic à procéder à une mise en concurrence, ce qui n’est pertinent ni pour le syndic ni pour la copropriété.

En revanche, dès lors que l'assemblée générale fixera un montant (même de 1 €), l'ensemble des votes favorables exprimés par correspondance sera automatiquement écarté.

En effet, la résolution aura été amendée, d’autant plus qu’il s’agit d’un élément essentiel : le montant.

Une telle négligence dans la rédaction de l'ordre du jour risque donc de paralyser la prise de décision.

Attention pour les prochaines fois...

Abus

Action

Abus 5215 : Le contrat du cabinet Régie-Gindre : plus c'est gros, moins ça passe

Nous sommes habitués à analyser les contrats de syndic, laissant une marge de tolérance aux professionnels avant de considérer que les faits sont suffisamment graves pour être dénoncés.

C'est exactement ce qui s'est produit avec le contrat du cabinet Régie-Gindre, considérant dans un premier temps que les éléments constatés étaient graves, mais pas suffisamment pour être publiés dans notre rubrique « abus ».

Mais comme souvent, une dérive appelle un abus qui appelle lui-même une illégalité, jugeant en définitive que le contrat sort complètement des rails.

Alors, comme à notre habitude, allons-y par étapes. Néanmoins, serrez bien votre ceinture, car on décolle pour la cinquième dimension.

I - Des honoraires « indicatifs » de suivi de travaux présentés

Comme tout le monde le sait, sauf peut-être le cabinet Régie-Gindre, le contrat de syndic est réglementé.

Ainsi, le syndic ne peut ajouter aucune clause au contrat type qui figure en annexe 1 du décret du 17 Mars 1967.

Au point 7.2.5 du contrat est rappelée la possibilité pour le syndic de percevoir une rémunération complémentaire pour le suivi des travaux votés.

Ces honoraires doivent être votés en Assemblée Générale et ne peuvent donc pas être mentionnés, même à titre indicatif, dans le contrat de syndic.

Et pour cause, ils doivent être définis en fonction de l’importance des travaux et surtout des tâches supplémentaires que le syndic s'engage à réaliser.

Mais voilà, il y a la loi et les pratiques du cabinet Régie-Gindre.

Voici comment est rédigé le point 7.2.5 dans son contrat qui, du coup, n’est plus « type » :

Et oui, ce syndic a prévu des honoraires en fonction du coût des travaux et surtout qu'il y ait intervention ou non d'un maître d'œuvre.

Mais l’ambiguïté ne s'arrête pas là car, tout en indiquant dans son contrat qu’il revient à l’assemblée générale de voter les honoraires, il précise malgré tout qu’ils sont indicatifs.

Mais alors pourquoi être dans l'illégalité si en définitive le syndic convient que le coût indiqué est indicatif ?

Mais plus encore : en quoi le coût des travaux est-il un indicateur du surcroît de travail que le syndic est censé réaliser, permettant de déterminer sa rémunération complémentaire ?

Mais passons à la suite.

II - Une rémunération au pourcentage

Là encore, nous le répétons quasiment chaque semaine : la rémunération des prestations complémentaires du syndic peut se faire selon deux modalités, qui sont : soit au seul coût horaire, soit selon un tarif forfaitaire convenu entre les parties.

À présent, voyons l'option choisie par le cabinet Régie-Gindre à travers son contrat :

Eh oui, de nombreuses modalités de rémunération des prestations complémentaires sont au pourcentage.

Au-delà de l'illégalité de cette modalité de facturation, le conseil syndical et les copropriétaires sont dans l'incapacité de comparer les tarifs pratiqués avec ceux d’un autre contrat prospecté, puisque la rémunération complémentaire est dépendante d’un élément extérieur.

Mais encore, quel rapport y a-t-il entre le montant de l'acquisition ou de l'emprunt souscrit avec la détermination de la rémunération du syndic ?

En effet, le travail supplémentaire qui devra être réalisé par le syndic n'a aucune corrélation avec le montant de l'emprunt souscrit ou du prix de l'acquisition des parties communes.

Allez, une troisième pour la fin.

III - Un nouveau record

À combien peut-on admettre le prix d'une lettre de relance après mise en demeure ?

Pour rappel, il s'agit d'un courrier qui tient en une, voire deux pages.

Les paris sont ouverts, rien ne va plus !

30 euros... plus !

80 euros... plus !

120 euros... beaucoup plus !

180 euros... encore un effort, on y arrive !

230 euros... on voit la tête !

Allez, on arrête les enchères : 252 euros TTC !!

Vous n'y croyez pas ? Alors voilà la preuve en images.

Abus

Action

Dans quels cas peut-on autoriser ou interdire la location meublée touristique de courte durée type Airbnb ?

Très populaire mais également source de tensions au sein des copropriétés, la location meublée touristique de courte durée, notamment via des plateformes telles qu’Airbnb, fait désormais l’objet d’un encadrement juridique renforcé.

Il convient de distinguer le régime applicable à la résidence principale de celui applicable à la résidence secondaire, ces deux situations ne répondant ni aux mêmes conditions ni aux mêmes limitations en matière de location meublée touristique.

L’article L324-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme ainsi : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

I - S’il s’agit d’une résidence principale

Lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, celui-ci peut le proposer à la location, notamment par l’intermédiaire de plateformes telles qu'Airbnb, sans qu’une autorisation de changement d’usage soit requise.

La résidence principale correspond au logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire ou le locataire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans cette hypothèse, la location est strictement encadrée par un plafond de 120 jours par année civile prévu par l’article L324-1-1 du Code du tourisme. Ce plafond constitue la principale limite du régime de la résidence principale.

Le loueur peut également être soumis, selon les communes, à une déclaration préalable avec enregistrement, permettant l’obtention d’un numéro obligatoire à mentionner sur les annonces. Dans certaines communes, ce dispositif peut être renforcé, le conseil municipal pouvant réduire le plafond à 90 jours.

Les plateformes de location ont par ailleurs l’obligation de contrôler le respect du plafond des 120 jours par an de location pour les résidences principales, conformément au règlement 2024/1028 du 11 avril 2024 relatif à la collecte et au partage des données sur les locations de courte durée.

II - S’il s’agit d’une résidence secondaire

À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, le plafond annuel de 120 jours ne s’applique pas en vertu de l’article L324-1-1 du Code du tourisme. Le logement peut donc être loué tout au long de l’année en meublé de tourisme.

Cependant, ce régime est plus strict car il ne s’agit plus seulement de contrôler la durée de location, mais potentiellement l’usage même du bien.

Dans les communes soumises aux articles L631-7 à L631-9 du Code de la construction et de l’habitation, notamment dans les zones tendues, où s’applique la taxe sur les logements vacants, une autorisation préalable de changement d’usage est exigée par la commune avant toute mise en location touristique. Le changement d’usage intervient ici car le logement cesse d’être affecté à l’habitation classique pour devenir un usage de type touristique ou commercial.

Par ailleurs, dans les communes qui ne sont pas soumises au régime de l’autorisation préalable obligatoire (zones non tendues de logement), le propriétaire peut être soumis à une déclaration préalable avec enregistrement, comme autre outil de contrôle administratif.

En outre, conformément à l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui affecte son lot à la location meublée touristique doit en informer le syndic.

S’agissant du règlement de copropriété, la possibilité d’interdire les locations de courte durée dépend de la destination de l’immeuble. Lorsque le règlement prévoit une destination exclusivement bourgeoise, l’interdiction de l’activité de location touristique peut être admise. En revanche, lorsque l’immeuble présente une destination mixte, ce qui est le cas le plus fréquent, une telle interdiction ne peut en principe viser que les lots à usage d’habitation.

Enfin, toute modification du règlement de copropriété ayant pour objet de restreindre ou d’interdire la location meublée touristique doit être votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue à l’article 26 d. de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Une telle interdiction ne peut toutefois être adoptée que dans les copropriétés dont le règlement prohibe déjà l’exercice d’activités commerciales dans les lots qui ne sont pas affectés à un usage commercial.

Attention cependant, l’obtention de l’autorisation administrative de louer un local pour de la location touristique de courte durée ne présage pas de l’autorisation donnée par le règlement de copropriété ou de l’assemblée générale pour la pratique de cette activité. Les autorisations administratives sont toujours accordées sous réserve des droits des tiers dont ceux du syndicat de copropriétaires.

III - Sanctions applicables

Le non-respect des dispositions de l’article L324-1-1 du Code du tourisme expose le loueur à des sanctions croissantes selon la gravité du manquement.

En cas d’absence de déclaration ou d’enregistrement lorsque celui-ci est obligatoire, le propriétaire encourt une amende pouvant atteindre 5 000 euros.

Lorsque le logement constitue une résidence principale, le dépassement du plafond de 120 jours de location par an est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.

Enfin, la location d’une résidence secondaire sans autorisation préalable de changement d’usage dans les communes concernées constitue le manquement le plus sévèrement sanctionné, avec une amende pouvant atteindre 50 000 euros par logement, assortie d’une astreinte financière jusqu’à régularisation.

Actions et Actus

Actualité juridique

Lorsque le syndicat des copropriétaires, le syndic et l’avocat font un trio de choc : Le cabinet sortant condamné à rembourser 10 081,86 euros

On nous reproche souvent de dénoncer les abus commis par les syndics professionnels et non lorsqu’ils travaillent sérieusement.

À vrai dire, cela n’est pas faux mais nous considérons que lorsqu’un train arrive à l’heure, cela est plutôt normal, ne justifiant pas qu’on l’applaudisse à chaque fois qu’il est à quai.

En revanche, lorsque le syndic réalise une prouesse allant plus loin que les limites ou sortant de sa zone de confort, alors là, il faut effectivement le mettre en avant.

L’exploit est d’autant plus fort lorsqu’il est le fruit d’un travail collaboratif et étroit entre le syndic, le conseil syndical et l’avocat.

Voyons cela plus en détail en rappelant la réalité de terrain.

I – Après moi, le déluge…

Lorsqu’un syndic commet un abus qui, neuf fois sur dix, implique des prélèvements d’honoraires non justifiés et lorsque le conseil syndical s’en aperçoit, le syndic sort sa bonne vieille phrase : « Si vous n’êtes pas content, vous pouvez partir ».

Certes, mais entre-temps, le syndicat des copropriétaires a perdu beaucoup d’argent sans pouvoir le récupérer.

En effet, le syndic sait pertinemment que la copropriété ne peut pas engager d’action contre lui puisqu’il est son seul représentant légal et qu’en cas de changement, le syndic repreneur sera réticent à attaquer son confrère.

Voilà pourquoi de nombreux syndicats des copropriétaires se retrouvent abusés sans pouvoir réagir, abandonnant toute action, au grand bonheur du syndic sortant.

Néanmoins, nous avons suivi une affaire qui nous a été communiquée par un avocat répertorié au sein de l’ARC Nationale, qui démontre que la collaboration étroite entre le syndic, le conseil syndical et l’avocat peut permettre d’obtenir des résultats très pertinents.

II – Le syndic sortant condamné à payer 10 081,86 euros en principal

À la suite du changement de syndic, le syndicat des copropriétaires a demandé à son nouveau syndic d’assigner le cabinet sortant pour récupérer les sommes indûment prélevées par ce dernier.

Le syndic en place s’est exécuté en nommant un avocat qui, à vrai dire, a effectué un travail d’orfèvre en détaillant année par année les sommes perçues et en justifiant pourquoi elles n’étaient pas dues.

À titre d’exemple, nous présentons l’analyse de l’année 2022 :

Ainsi grâce à ce travail collaboratif, le tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 12 novembre 2025, une décision condamnant le syndic sortant à restituer 10 081 euros, auxquels s’ajoutent 3 500 euros au titre de l’article 700.

Si l’avocat et le cabinet de syndic nous l’autorisent, nous diffuserons leur civilité.

Attention, cette décision est susceptible de faire l’objet d’un appel.

Dossier conseils

Action

Dossier

Le « ventre mou » des syndics professionnels : les travaux d’entretien

Certains syndics professionnels font semblant de ne pas comprendre pourquoi l’ARC Nationale dénonce et publie des abus.

Or, c’est simple à comprendre : ’il n’est pas acceptable qu’un professionnel, d’autant plus un mandataire, puisse réclamer voire prélever sur le compte bancaire de ses copropriétés mandantes des sommes indues.

Malgré cette évidence, il y aura toujours « l’idiot utile » qui va se sentir obligé de défendre l’indéfendable en indiquant que cette situation est la faute de l’ARC Nationale.

Mettons de côté cette bouffonnerie, pour nous focaliser sur un abus commis par de plus en plus de cabinets de syndic, justifiant une vigilance accrue du conseil syndical lors de l’élaboration de l’ordre du jour.

Voyons la mécanique pour ensuite étudier un cas pratique.

I – Des travaux de maintenance transformés en travaux exceptionnels

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à réclamer des honoraires complémentaires pour gérer des travaux dits « exceptionnels ».

En revanche, l’article 45 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les travaux de maintenance ou les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sont considérés comme des tâches de gestion courante devant être assurées par le syndic dans le cadre de son forfait de base.

Néanmoins, de plus en plus de syndics professionnels présentent dans la convocation d’assemblée générale des travaux de maintenance comme des opérations de conservation, permettant ainsi de pouvoir réclamer des honoraires de suivi de travaux avec même un montant minimum ; histoire de sécuriser leurs intérêts économiques.

Face à ce type d’abus pervers, le conseil syndical doit impérativement vérifier si les travaux présentés dans la convocation d’assemblée générale par le syndic ne relèvent pas de la maintenance et doivent à ce titre être inclus dans le budget prévisionnel.

De plus, il faut également vérifier si cette opération est éventuellement comprise dans un contrat d’entretien souscrit par la copropriété, comme celui de l’ascenseur, du chauffage ou encore de sécurité incendie.

À cette situation s’ajoute un second problème : de plus en plus de syndics professionnels prévoient dans le même ordre du jour une résolution qui consiste à voter une délégation de pouvoir au conseil syndical tout en réclamant des honoraires de suivi de travaux.

Voyons cela à travers un cas pratique :

II – Des résolutions en cascade

Pour faire plus crédible, le syndic prévoit dans l’ordre du jour une « rafale » de résolutions qui consistent à :

voter les travaux de maintenance
donner une délégation de pouvoir au conseil syndical
valider les honoraires du syndic
définir les modalités de financement
affecter tout ou partie du fonds de travaux

Pour sécuriser ses honoraires, le syndic mentionne dans la résolution son taux de rémunération alors même que le coût des travaux de maintenance n’est pas connu puisqu’il est prévu de donner une délégation de pouvoir au conseil syndical.

Et voilà comment avec rien, on fait de l’argent.

Certains diront « mais cela représente un travail pour le syndic » et nous, nous leur répondons que le syndic perçoit déjà des honoraires de base pour cela.

Dossier conseils

Action

Conseil

Des légions distribuées et en parallèle des copropriétés qui basculent en difficulté

Décidément, il semble que les pouvoirs publics ne soient pas conscients de la tragédie dans laquelle vivent de nombreuses copropriétés.

En effet, nous constatons actuellement un manque de sérieux de nos politiques qui, pour traiter une hémorragie, collent des sparadraps qui n’adhèrent même pas tout en félicitant les infirmiers pour leur absence de travail.

Alors que les copropriétés sont de plus en plus en difficulté, que la rénovation des immeubles ne prend pas, que les charges et les impayés augmentent, nous avons des politiques qui distribuent des médailles et des légions d’honneur aux professionnels de l’immobilier.

Essayons de comprendre la situation, qui ne peut que s’aggraver.

I – La distribution de médailles

Le droit de la copropriété présente des enjeux politiques importants qui impose une négociations sérieuse entre les représentants des syndics professionnels et le gouvernement.

Cela impose une certaine rigueur et une impartialité surtout vis-à-vis des professionnels de l’immobilier qui, avant de défendre l’intérêt des syndicats de copropriété, défendent logiquement celui de la profession.

Et pourtant depuis quelques années, on constate une distribution de légions d’honneur au profit de la plupart des représentants des chambres professionnelles.

Cela va du président au vice-président, bref, toute personne influente dans le milieu.

Selon notre analyse, il s’agit d’instaurer un pacte de non-agression consistant à n’entamer aucune réelle réforme de fond, même si entre temps cela ne règle pas les problèmes que rencontrent actuellement les copropriétés et risque même de les aggraver.

Alors soyons clairs, cela ne permet que de gagner du temps (au profit du gouvernement et des professionnels) sans apporter de vraies solutions.

II – Une situation qui s’aggrave de jour en jour

À vouloir faire de la politique, plutôt que de travailler sur les dossiers de fond, les textes légaux et réglementaires publiés sont une véritable catastrophe.

Prenons comme seul exemple la loi Habitat dégradé censée traiter les copropriétés en difficulté.

Deux dispositifs principaux en sont sortis : l’emprunt collectif à adhésion impérative sans qu’aucune banque ne propose concrètement ce produit.

Autre disposition, la notification électronique de droit, impliquant que les copropriétaires reçoivent à présent leur convocation d’assemblée générale et les courriers de mise en demeure par voie électronique.

Or, de nombreux copropriétaires n’ont pas de boîte mail mais surtout doivent imprimer par leur propre moyen les documents.

Voilà comment en faisant de la politique, plutôt que du politique, on arrive à des dérives qui nous projettent tout droit dans le mur.

Actions et Actus

Actu

Dossier

La liste minimale des documents devant figurer dans l’espace dématérialisé du conseil syndical n’évoluera pas !

Conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical doit contrôler les dépenses enregistrées par le syndic sur les comptes de la copropriété.

Pour cela, il doit impérativement disposer, à minima, de l’ensemble des factures.

Or, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, qui fixe la liste minimale des documents devant figurer sur l'espace dématérialisé et sécurisé du conseil syndical, dit « extranet », n’impose pas au syndic d’y télécharger les factures.

Pour obtenir ces dernières, le conseil syndical doit en faire la demande à son syndic, qui peut être plus ou moins réactif, celui-ci ayant, en tout état de cause, un délai d’un mois avant que ne soient comptabilisées les pénalités de 15 € par jour de retard.

C'est dans ce cadre que la députée de la Haute-Savoie a interrogé le ministère de la Justice afin de savoir s'il était envisagé de modifier le décret pour y ajouter les factures.

Cela permettrait au conseil syndical d'accéder plus facilement aux pièces et d’améliorer le suivi des dépenses, et ce, sans avoir à importuner le syndic.

La réponse du ministère de la Justice est sans équivoque, puisqu'elle considère qu'il n'est pas nécessaire de faire évoluer le texte réglementaire au motif que le conseil syndical dispose déjà d'un droit de réclamer les pièces auprès de son syndic.

Bref, circulez, il n’y a rien à voir !

17e Législature

Publication de la question au Journal Officiel du 11 novembre 2025, page 9068
Publication de la réponse au Journal Officiel du 21 avril 2026, page 3489

Question de : Mme Virginie Duby-Muller
Haute-Savoie (4e circonscription) - Droite Républicaine

Mme Virginie Duby-Muller attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la Justice, sur la transparence et la bonne gestion des copropriétés.

En application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires un espace sécurisé en ligne permettant l'accès à certains documents relatifs à la gestion de l'immeuble et aux lots.

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 fixe la liste minimale de ces documents, qui comprend notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales et certains relevés comptables.

Cependant, ce décret n'inclut pas les factures de copropriété, documents pourtant essentiels pour assurer un contrôle rigoureux des charges et de la gestion financière de la copropriété. Cette absence empêche les membres du conseil syndical de vérifier, en cours d'exercice, l'exactitude des dépenses, le calcul des charges, le respect de la TVA ou l'adressage correct des fournisseurs.

Elle peut ainsi entraîner des erreurs de gestion, des contestations lors des assemblées générales et une perte de confiance des copropriétaires envers la transparence et la rigueur de la gestion.

Ainsi, elle souhaite savoir si le Gouvernement envisage de modifier le décret n° 2019-502 afin de rendre obligatoire l'inclusion des factures de copropriété dans l'espace sécurisé mis à disposition par tous les syndics, quel que soit leur statut, garantissant ainsi une transparence complète et un suivi fiable pour l'ensemble des copropriétaires et des conseils syndicaux.

Réponse publiée le 21 avril 2026

L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, confie au conseil syndical la mission de contrôler la gestion du syndic.

L'article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que ce conseil contrôle notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Pour lui permettre d'exercer efficacement cette mission, le septième alinéa de l'article 21 précité prévoit qu'il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic « de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété ».

À défaut de transmission des pièces dans le délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités, dont le montant est fixé à quinze euros par jour de retard par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. En outre, le huitième alinéa de l'article 21 précise que le conseil syndical reçoit, sur sa demande, communication « de tout document intéressant le syndicat ».

Enfin, le quatrième alinéa de l'article 26 du décret du 17 mars 1967 précité dispose que lorsqu'une communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces dispositions que, si le conseil syndical demande des pièces justificatives pour exercer son contrôle, celles-ci doivent être adressées à tous ses membres.

Les membres du conseil syndical sont donc en mesure de consulter ou demander copie ou communication, en cours d'exercice, des factures concernant la copropriété. En complément de ce droit de consultation, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque le syndic est professionnel, il est chargé de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessible sur un espace sécurisé en ligne précise les documents qui doivent être mis à disposition de l'ensemble des copropriétaires, ainsi qu'aux membres du conseil syndical.

Parmi eux figure la fiche synthétique de l'immeuble, prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce document doit contenir, conformément au décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété, les dates de début et de fin de l'exercice comptable, la date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, ainsi que le montant des charges pour opérations courantes, le montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles, le montant des dettes fournisseurs, les rémunérations, le montant des impayés, et le montant du fonds de travaux. Ce document permet aux membres du conseil syndical de disposer d'une vision en temps réel de la gestion financière de l'immeuble.

Les membres du conseil syndical disposent donc au titre de leur droit de consultation d'informations suffisantes pour exercer leur mission de contrôle.

Par conséquent, le Gouvernement n'envisage pas de modifier le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 afin de rendre obligatoire l'inclusion des factures de copropriété dans l'espace sécurisé mis à disposition par tous les syndics.

Actions et Actus

Actualité juridique

Ne pas confondre le numéro de cave et le numéro de lot

Dans le quotidien d’une copropriété, il est fréquent d’utiliser des repères pour désigner les lots.

On parle de la « cave n°7 » ou du « parking n°56 » en se référant simplement au numéro généralement peint sur une porte ou un emplacement au sol.

Pourtant en droit, notamment en droit de la copropriété, cette numérotation usuelle n'a aucune valeur légale.

La confusion entre le numéro figurant sur la porte ou sur le sol et le numéro de lot figurant sur les documents juridiques est l’une des sources principales de litiges lors de mutations ou de successions

Pourquoi est-ce important, parce qu’une « petite erreur de chiffre » peut entraîner des conséquences fâcheuses tant juridiques que financières.

Voyons de plus près ces deux référentiels distincts pour mieux comprendre les répercussions non négligeables de cette confusion :

I - Le numéro de "porte" : une organisation interne à la copropriété

Le numéro peint sur la porte de la cave est un numéro de repérage.

Son rôle : il sert à l'organisation quotidienne. C’est celui utilisé pour indiquer aux occupants où se trouvent les caves de chacun des copropriétaires ou pour que le syndic identifie un problème de fuite d'eau.
Sa limite : ce numéro est souvent arbitraire. Il a pu être attribué par le promoteur à la construction ou modifié par le conseil syndical pour suivre une suite logique (1, 2, 3...) dans le dédale d’un couloir.

Il n'a aucune valeur juridique.

En cas de vente d’un lot ce n'est pas forcément ce numéro qui figurera sur l'acte de vente mais celui du lot de copropriété.

Pour rappel, l’état descriptif de division contient la description de chaque lot. S’il s’agit d’une cave, elle sera rédigée de la manière suivante :

« Le lot de copropriété numéro vingt-cinq (25)

Au premier sous-sol du bâtiment A, une cave portant le numéro 12. »

Il est intéressant de souligner que la loi SRU (loi Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 a instauré l’obligation de fournir un plan de division pour toute création de copropriété.

L'objectif était de mettre fin aux descriptions trop vagues des lots de copropriété qui rendaient leur identification sur le terrain, difficile et engendraient des situations de blocage lors d’un transfert de propriété.

II - Le numéro de lot : l'identité juridique et fiscale

Le numéro de lot est celui qui définit une partie privative et la quote-part de parties communes dans l’état descriptif de division et dans le plan cadastral, ainsi que pour définir le montant de la taxe foncière.

Une définition précise : chaque lot de copropriété est composé d'une partie privative (une cave) et d'une quote-part de parties communes (exprimée en tantièmes ou millièmes).
Répartition des charges : c'est sur la base du numéro de lot que sont calculées vos charges de copropriété et votre taxe foncière.

Il arrive fréquemment qu'un propriétaire occupe la "cave n°3" (numéro de porte) alors que dans son titre de propriété, est mentionné le "lot n°85".

Par conséquent, avant de mettre en vente un lot, il est impératif de vérifier au préalable la correspondance sur le plan de cave annexé à l’état descriptif de division, à ses actes modificatifs, le cas échéant, ou au titre de propriété.

Seul le notaire, en levant un état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière (La certitude juridique), peut confirmer que le copropriétaire vendeur est bien propriétaire du lot.

Il s’agit de l’indiscutabilité du droit de propriété du copropriétaire vendeur.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5217 : Quand le cabinet « manda » et son expert en syndic confondent syndic et l'ARC NATIONALE

Il y a vraiment des actualités sur la copropriété qui nous dépassent.

Nous ne comprenons plus dans quel monde vivent certains syndics dits « professionnels ».

Le plus préoccupant est que ces syndics ne semblent même pas comprendre la gravité de la situation, alors que, dans le même temps, les copropriétaires et les conseillers syndicaux sont effarés.

À ce titre, il nous est impossible de ne pas reproduire une page du site internet du cabinet Manda qui, selon les informations mentionnées, aurait été écrite par une « experte en syndic de copropriété », avec même une photo pour la mettre en avant.

Néanmoins, pour éviter qu’elle ne soit humiliée, nous préservons son identité.

Et pour cause : elle a osé écrire un article sur un thème qui n’a aucun sens : « Comment choisir entre ARC de copropriété et syndic : le guide complet ».

À notre avis, il s’agit soit d’un canular, soit d’un article rédigé par une intelligence artificielle qui, bêtement, a mis sur un pied d’égalité le choix de l’association « ARC » et d’un cabinet de syndic.

Le contenu de cet article est tout simplement délirant, mais mérite malgré tout d'être publié sur notre site internet pour, d’une part, présenter l’aberration de cet article et, d’autre part, mettre en avant l’éloge fait à notre association.

Plus que cela, l’article incite les copropriétaires à adhérer à l’ARC en allant jusqu’à produire des témoignages et des retours d'expérience de copropriétaires que nous ne connaissons même pas.

Mais après tout, c'est toujours un plaisir d'être flatté, même s’il s’agit d’une intelligence artificielle.

Compte tenu du fait que cette « analyse » tient sur 20 pages et que, selon le site, sa lecture durerait 8 minutes, nous allons nous contenter de reprendre certains passages.

Néanmoins, nous invitons vivement le lecteur à prendre connaissance de « cette analyse » à partir du lien suivant, en espérant qu'entre-temps le cabinet Manda ne va pas le supprimer : https://www.manda.fr/ressources/articles/comment-choisir-entre-arc-de-copropriete-et-syndic-le-guide-complet

Rassurons tout le monde : une impression de l'intégralité de l'article a été réalisée.

Avant de « passer la crème », reprenons des extraits délirants de cette super analyse.

I. Analyse comparative des coûts

Après une longue présentation de l’ARC et de ses services d’assistance aux adhérents, l’article procède à une hasardeuse comparaison entre le choix de notre association et celui d’un syndic.

À présent, passons à la crème en dévoilant comment cet « expert en syndic » considère l’ARC NATIONALE, du pur bonheur…

D’ailleurs si, elle existe réellement, nous serions heureux de faire sa connaissance, du moins pour lui expliquer la différence entre un syndic et une association.

I. LES SERVICES ET AVANTAGES DE L’ADHESION AUPRES DE L’ARC NATIONALE

Services offerts par l'ARC

L'ARC de copropriété propose une gamme de services pour accompagner les copropriétaires dans la gestion de leur immeuble :

Conseils juridiques : L'ARC offre des conseils juridiques pour aider les copropriétaires à comprendre les complexités du droit de la copropriété.
Assistance technique : Des experts de l'ARC sont disponibles pour répondre aux questions techniques concernant l'entretien et la rénovation des immeubles.
Formations : L'ARC propose des formations pour former les copropriétaires sur divers aspects de la gestion d'une copropriété, y compris la comptabilité, les obligations légales et la gestion des travaux.
Outils de gestion : L'association fournit des outils pour aider les copropriétaires à gérer efficacement leur copropriété, tels que des logiciels de gestion, des modèles de documents et des guides pratiques.

Avantages d'adhérer à l'ARC de copropriété

Adhérer à l’ARC présente divers avantages pour les copropriétaires :

Réduction des coûts : En adhérant à l'ARC, les copropriétaires peuvent réduire les frais de gestion, notamment en évitant les honoraires des syndics professionnels.
Autonomie : L'ARC permet aux copropriétaires de reprendre le contrôle de la gestion de leur immeuble, ce qui favorise une plus grande autonomie.
Transparence : Avec l'ARC, la gestion devient plus transparente, car les copropriétaires ont un accès direct à toutes les informations relatives à leur immeuble.
Formation : L’ARC offre une formation continue qui permet aux copropriétaires d’acquérir les compétences nécessaires pour gérer leur copropriété de manière efficace.
Soutien juridique et technique : En cas de litige ou de problème technique, l'ARC offre un soutien personnalisé.

À retenir : L'adhésion à l'ARC est une solution économique et autonome pour la gestion des copropriétés, particulièrement avantageuse pour les copropriétaires souhaitant avoir un contrôle direct sur leur immeuble.

II. Coûts et tarification

L'adhésion à l'ARC de copropriété est moins coûteuse que le recours à un syndic professionnel. Les frais d’adhésion varient en fonction de la taille de la copropriété et des services choisis.

Frais d'adhésion : Généralement modiques, ils sont facturés sur une base annuelle. Ces frais couvrent l'accès aux services de base, tels que les conseils juridiques et techniques, les formations et les outils de gestion.
Services à la carte : En plus des services de base, l'ARC propose des prestations supplémentaires, telles que l'assistance pour des projets spécifiques ou des consultations personnalisées. Ces services sont facturés séparément, en fonction des besoins de la copropriété.
Économies potentielles : En évitant les honoraires des syndics professionnels, les copropriétaires peuvent réaliser des économies, notamment dans les petites copropriétés où la gestion peut être plus simple.

III. Témoignages et retours d'expérience

Plusieurs copropriétaires qui ont choisi l'ARC témoignent des avantages d’une gestion participative et autonome :

Monsieur N., copropriétaire à Lyon : “Depuis que nous avons adhéré à l’ARC, nous avons réussi à réduire nos frais de gestion tout en améliorant la qualité des services. Nous nous sentons plus impliqués dans les décisions importantes concernant notre immeuble.”

Monsieur V., copropriétaire à Bordeaux : “L’ARC nous a aidés à reprendre le contrôle de notre copropriété après des années de gestion par un syndic. Nous avons une vision claire de notre budget et de nos priorités.”

Madame L., copropriétaire à Paris : “Grâce aux formations de l’ARC, j’ai pu acquérir des compétences en gestion de copropriété qui m’ont permis de participer activement aux décisions.”

D’autres copropriétaires préfèrent le confort et la simplicité d’un syndic professionnel :

Monsieur B., copropriétaire à Toulouse : “Le choix d’un syndic professionnel a été une décision pragmatique. Nous n’avions ni le temps ni les compétences pour gérer notre copropriété nous-mêmes. Le syndic s’occupe de tout, ce qui nous libère d’une importante charge de travail.”

Madame C., copropriétaire à Paris : “Bien que plus coûteux, le syndic que nous avons choisi est très réactif et nous n’avons jamais eu de problème avec la gestion des travaux. Il nous informe par ailleurs régulièrement des décisions à prendre.”

Madame V., copropriétaire à Lille : “Notre syndic a su gérer une situation de crise dans l’immeuble avec professionnalisme. Sa réactivité a évité des complications qui auraient pu coûter cher à la copropriété."

Abus

Action

L’ARC NATIONALE saisit le président d’ATRIUM GESTION

Nous avons récemment publié un abus numéro 5209 concernant les modalités de facturation prévues dans le contrat d'ATRIUM GESTION en matière de constitution, de suivi et de gestion du nouvel emprunt collectif dit « à adhésion impérative ».

Pour mémoire, le contrat du cabinet d'ATRIUM GESTION prévoit une première facturation de 60 euros TTC par emprunteur à laquelle s’ajoute une seconde rémunération de 0,5% du montant de l'emprunt.

Nous avons particulièrement dénoncé cette deuxième rémunération car elle n'est pas conforme aux modalités de facturation prévues au point 7.2.1 du contrat-type mais surtout parce que le montant de l’emprunt n’est pas un critère déterminant pour valoriser le travail supplémentaire que devra effectuer le syndic.

Mais plus encore, l'ARC Nationale s’interroge sur l'étendue de cette facturation, à savoir si elle est imputée une fois lors de la souscription de l'emprunt collectif ou à chaque date d'anniversaire du contrat.

Pour en avoir le cœur net, nous avons saisi le président du groupe d'Auralia, dont voici le courrier.

« Objet : Demande d’éclaircissements relative aux modalités de facturation de l’emprunt collectif telles que prévu au point 7.2.7 de votre contrat-type

Monsieur le Directeur,

En ma qualité de directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires, je me permets de vous solliciter concernant les modalités de rémunération prévues dans votre contrat-type en matière d'emprunt collectif souscrit au nom du syndicat tel que prévu au chapitre III de l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions du décret du 22 décembre 2025, vous avez intégré au point 7.2.7 de votre contrat-type une double facturation liée à ce type d’emprunt collectif : une pour la constitution et le suivi du dossier et une autre pour sa gestion.

Or, il apparaît que les modalités de facturation ne sont pas conformes à celles expressément fixées au point 7.2.1 du contrat-type de syndic qui prévoit soit un montant forfaitaire convenu entre les parties soit une rémunération à la vacation horaire.

Votre contrat prévoit une tarification selon le nombre de copropriétaires souscripteurs (60 euros par emprunteur avec un minimum de 500 euros), à laquelle s’ajoutent des honoraires calculés sur la base de 0,5 % hors taxe du montant total de l’emprunt souscrit.

Cette seconde composante de votre rémunération suscite de profondes interrogations de notre part.

Au-delà du fait qu'elle semble s'inscrire en contradiction avec le cadre légal en vigueur, le montant de l'emprunt n’est pas un critère probant pour évaluer la charge de travail supplémentaire que devra effectuer le syndic permettant d’évaluer sa rémunération complémentaire.

Dès lors, nous souhaiterions vivement comprendre sur quels fondements juridiques ou commerciaux, vos services ont validé une telle structure tarifaire.

Par ailleurs, notre seconde interrogation porte sur la récurrence de cette rémunération basée sur le montant de l'emprunt : s'agit-il d'un honoraire unique perçu lors de la souscription de l’emprunt ou bien d'une facturation annuelle appliquée à la date anniversaire du contrat, et ce pendant toute la durée de l'emprunt ?

Vous mesurerez sans peine qu’en fonction de l’option retenue, l'impact financier pour les copropriétés et les copropriétaires souscripteurs s'avère radicalement différent.

Dans l'attente de vos clarifications, je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Émile HAGÈGE,

Directeur de l'ARC Nationale »

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